Kan je iets vertellen over je achtergrond en je rol binnen de Gemeente?
Ik ben niet geboren maar wel getogen in Lelystad en heb de ontwikkeling van de Flevopolder van huis uit meegemaakt. Mijn vader werkte bij de rijksdienst IJsselmeerpolders, dé ontwikkelaar van de flevopolders. 50 jaar geleden was hier niets. Er was geen Gemeente. De ontwikkeling van de Flevopolder stond onder directe aansturing van den Haag en de Rijksdienst bedacht en tekende uit wat er zou komen. Zo werd de stad Almere gebouwd.
Ik wilde eigenlijk advocaat worden. Juridische vraagstukken zijn heerlijk, ik kan daar nog steeds van genieten. Maar het is goed dat het leven een andere wending heeft genomen want het verliezen van rechtszaken is niet mijn hobby.
Het werd Ruimtelijke Economie in Rotterdam gevolgd door postdoctorale masters vastgoedkunde in Amsterdam. En vanaf het moment dat ik ging werken heb ik werkelijk alle hoeken van de vastgoedwereld gezien. Van Woningcorporaties tot Rabo Vastgoed en van Bouw, - en Aanneming bedrijven tot aan de Gemeente.
Wat is de kernopdracht van jullie organisatie als het gaat om gebiedsontwikkeling en woningbouw? Voor ons is het cruciaal dat we, ondanks de enorme druk op de woningbouw, focus houden op de ontwikkeling van een stad met al haar voorzieningen.
Almere is nu ruim 40 jaar een Gemeente. Toen ik begon was er zó veel ruimte; als we iets ingewikkelds moesten bouwen dan konden we altijd wel een plek vinden om het te realiseren. Maar met de jaren hebben we steeds meer de uitdagingen gekregen van een normale stad. En om eerlijk te zijn we zijn nog niet altijd optimaal toegerust om daarmee te dealen. We zijn nog te zeer gewend aan zeeën van ruimte om de groei te realiseren, terwijl de actualiteit ons heeft ingehaald.
De grote uitdaging is om te bouwen ‘in’ en ‘aan’ een gemeenschap, waarin wonen, sociale cohesie, participatie, werkgelegenheid en maatschappelijke voorzieningen in balans zijn en blijven. En dat met zeer beperkte middelen, want waar gebiedsontwikkeling altijd een winstpakker was, kost het nu, als je niet oplet, geld.
Welke ontwikkelingen zijn jou de afgelopen jaren het meest opgevallen? Wat zijn de grootste uitdagingen bij de realisatie van projecten?
Binnenstedelijk allereerst de participatie en het politiek besluit. Hoeveel projecten liggen wel niet stil omdat er wordt geprocedeerd tot aan de Raad van State? Er zijn altijd wel mensen die tégen zijn, hetgeen heel vertragend werkt. En in de politieke arena heeft men de neiging hier gehoor aan te geven en het grotere belang van meer woningbouw uit het oog te verliezen.
Stikstof is natuurlijk een issue, daar hebben we last van, maar we kunnen ermee werken.
Netcongestie is op dit moment een groter struikelblok. Als je woningbouwplan gereed is, dan kom je pas na 2 jaar aan de beurt bij de netbeheerder. De energieketen vraagt om een hoge mate van kennis en specialisatie, die simpelweg niet afdoende beschikbaar is. De vraag is heel veel groter dan het aanbod.
Beperkte (ambtelijke) capaciteit en resources kunnen de gemeente vragen om keuzes te maken. Welke factoren hebben invloed op de vraag welke projecten prioriteit krijgen?
Daar kan ik een helder antwoord op geven. Vanuit de Gemeente werken we in principe aan projecten waarin de financiering en de afname worden gegarandeerd. In de markt zijn er helaas veel partijen die zich inkopen met diverse afhankelijkheden. Als er dan veranderingen optreden dan kan een project plotseling niet meer rendabel zijn. Wij kiezen als Gemeente voor de zekere weg.
Haalbaarheid van projecten vraagt om een goede samenwerking tussen publieke en private partijen. Hoe ervaar je deze samenwerkingen?
We hebben intensieve samenwerking met de woningcorporaties. In het verre verleden bestond er wantrouwen, maar dat is in laatste 10 jaar echt gebogen: er is goed contact, we weten elkaar snel te vinden, zitten vaak om tafel. Daarbij helpt het dat er binnen de Gemeente mensen werken met (werk)ervaring bij de corporatie.
Ook maken we hele goede stappen in de samenwerking met beleggers, waar het onderlinge vertrouwen heel belangrijk is om wederzijds en lange termijn commitment aan te gaan. We moeten het echt sámen doen in de driehoek gemeente-belegger- politiek.
Natuurlijk blijft het ook een gevecht om geld: voor hoeveel verkoop je, voor hoeveel koop je, wie krijgt welk aandeel in de winst? Het gaat erom hoé je dit spel met elkaar speelt.
Wat we hierin kunnen leren is dat we elkaar sneller opzoeken in lastige tijden, als we er niet met elkaar uit dreigen te komen.
En hoe zien jullie de rol van de juridische dienstverlener?
We werken bij de Gemeente met interne en externe juristen, afhankelijk van het vraagstuk.
Het is voor ons cruciaal om snel te kunnen schakelen, want men onderschat hoe veel kosten er gepaard gaan met vertraging.
Als er veel vertrouwen is, kiezen we soms gezamenlijk één jurist met de wederpartij om er snel uit te komen. De andere keer moet je je echt tot de tanden wapenen om de belangen van de Gemeente te waarborgen. Dan zoek ik de geschikte persoon bij de klus.
De vraag wordt wel eens gesteld of advocaten de processen niet nodeloos ingewikkeld kunnen maken. Ik zeg: daar zijn we als Gemeente zelf bij. Als wij ons professioneel opstellen, wordt het niet ingewikkeld, maar kunnen we samen voor versnelling zorgen. En het is prima als een jurist uitgebreid de risico’s benoemt. Het is aan ons om te beslissen of wij het risico nemen.
Hoe zie jij de toekomst van woningbouw in Nederland? Welke grote veranderingen verwacht je?
Om eerlijk te zijn heb ik een licht pessimistische blik hierop. We willen allemaal graag de woningbouw versnellen, maar houden elkaar gevangen in ingewikkelde en tijdrovende processen.
Grote woningbouwprojecten duren gemiddeld 10 jaar. Twee jaar daarvan zijn concrete bouw, waar we tijdwinst kunnen boeken door fabrieksmatige of modulaire oplossingen. Maar de 8 jaar die de (administratieve) processen kosten kunnen we niet fabrieksmatig inkorten. En in mijn lange carrière heb ik nog niet gezien dat we hier als maatschappij collectief de bijl in hebben kunnen zetten. De individuele belangen blijven het winnen van het collectieve belang.
De politiek lijkt de enige te zijn met een troef in handen: als je zegt dat de woningbouw in een crisis zit, dan kan je het proces verkorten met een crisis of herstelwet.
