Woningbouwcorporaties hebben ambitieuze doelstellingen om energie te besparen en dus CO2 reductie te realiseren. Corporaties kijken daarbij steeds vaker naar de mogelijkheid daken van huurwoningen te voorzien van zonnepanelen (PV-cellen). Dit heeft ook financiële voordelen voor de huurders. De corporatie kan deze investering naar ons oordeel echter alleen doorbelasten aan haar huurders indien de zonnepanelen geen bestanddeel worden van de woningen. Het is dus belangrijk om te weten of de zonnepanelen op het dak roerend of onroerend zijn.
Het voordeel van de huurder
De huurder kan met behulp van de zonnepanelen zelf elektriciteit opwekken. De huurder beperkt daarmee het risico op prijsstijgingen van energie. Deze geproduceerde elektriciteit kan de huurder bovendien verrekenen met de elektriciteit die de huurder zelf van het elektriciteitsnet verbruikt (in ieder geval tot 5000 kWh per jaar, maar de Elektriciteitswet laat de optie open om meer te salderen). Alleen over het verbruik dat na verrekening resteert, is er energiebelasting verschuldigd.
Investering doorbelasten
De corporatie zal in veel gevallen de investering van de zonnepanelen willen doorbelasten aan haar huurders. Indien de zonnepanelen echter een bestanddeel vormen van de woning, wordt de investering beheerst door het huurprijzenrecht. In dat geval geldt het ‘ huurprijzenplafond’ van het woningwaarderingsstelsel. Dat zou tot gevolg kunnen hebben dat slechts een zeer beperkt deel van de investering aan de huurders zou kunnen worden doorbelast. Indien de zonnepanelen geen bestanddeel vormen van de woning, geldt een dergelijke beperking niet. In dat geval kan de corporatie, via bijvoorbeeld een aparte entiteit, de zonnepanelen afzonderlijk van de woning verhuren en daarmee haar investering op termijn terugverdienen.
Zonnepanelen bestanddeel woning?
Indien zonnepanelen een bestanddeel vormen van de woning, is het niet mogelijk om de eigendom van de woning en de eigendom van de zonnepanelen door middel van een recht van opstal te splitsen.
Zonnepanelen vormen een bestanddeel van de woning indien deze duurzaam met de woning zijn verenigd. Twee criteria kunnen daarbij worden onderscheiden. 1) Wanneer de zonnepanelen volgens de verkeersopvatting onderdeel uitmaken van de woning, dan vormen ze een bestanddeel daarvan. Belangrijk hierbij is of de woning zonder de zonnepanelen incompleet is. 2) Indien zonnepalen dusdanig verbonden zijn met de woning, dat deze niet van elkaar kunnen worden gescheiden zonder dat er schade van betekenis ontstaat, vormen ze ook een bestanddeel daarvan.
Of zonnepanelen een bestanddeel vormen van de woning, is erg afhankelijk van de feiten. In algemene zin geldt echter dat zonnepanelen die ‘los op de daken gelegd worden’ en slechts met een aantal schroeven worden bevestigd, in de regel geen onderdeel gaan uitmaken van de woning waarop zij gelegd worden. Een woning zou zonder deze zonnepanelen niet incompleet zijn. Bovendien zijn de zonnepanelen eenvoudig te demonteren. Indien zonnepanelen echter worden geïntegreerd in het dak (de dakpannen) van de woning, zullen deze in veel gevallen wel een bestanddeel gaan vormen van de woning. Het dak vormt immers een wezenlijk onderdeel van de woning. Zonder het dak (en de dakpannen) is een woning incompleet. Datzelfde geldt voor een dak (de dakpannen) waarin zonnepanelen zijn verwerkt.
Conclusie
Woningbouwcorporaties die zonnepanelen willen laten plaatsen, doen er verstandig aan na te gaan of bij de gekozen constructie de zonnepanelen een bestanddeel worden van de woning. Mocht de laatstgenoemde situatie aan de orde zijn, dan is het niet mogelijk om de eigendom van de woning en de eigendom van de zonnepanelen door middel van een recht van opstal te splitsen. Er zal dan een maatwerkoplossing moeten worden gezocht. Onder andere zou kunnen worden gekeken of het mogelijk is om bijvoorbeeld het dak waarin de zonnepanelen zijn geïntegreerd, in juridische zin te splitsen van de woningen.
Het voordeel van de huurder
De huurder kan met behulp van de zonnepanelen zelf elektriciteit opwekken. De huurder beperkt daarmee het risico op prijsstijgingen van energie. Deze geproduceerde elektriciteit kan de huurder bovendien verrekenen met de elektriciteit die de huurder zelf van het elektriciteitsnet verbruikt (in ieder geval tot 5000 kWh per jaar, maar de Elektriciteitswet laat de optie open om meer te salderen). Alleen over het verbruik dat na verrekening resteert, is er energiebelasting verschuldigd.
Investering doorbelasten
De corporatie zal in veel gevallen de investering van de zonnepanelen willen doorbelasten aan haar huurders. Indien de zonnepanelen echter een bestanddeel vormen van de woning, wordt de investering beheerst door het huurprijzenrecht. In dat geval geldt het ‘ huurprijzenplafond’ van het woningwaarderingsstelsel. Dat zou tot gevolg kunnen hebben dat slechts een zeer beperkt deel van de investering aan de huurders zou kunnen worden doorbelast. Indien de zonnepanelen geen bestanddeel vormen van de woning, geldt een dergelijke beperking niet. In dat geval kan de corporatie, via bijvoorbeeld een aparte entiteit, de zonnepanelen afzonderlijk van de woning verhuren en daarmee haar investering op termijn terugverdienen.
Zonnepanelen bestanddeel woning?
Indien zonnepanelen een bestanddeel vormen van de woning, is het niet mogelijk om de eigendom van de woning en de eigendom van de zonnepanelen door middel van een recht van opstal te splitsen.
Zonnepanelen vormen een bestanddeel van de woning indien deze duurzaam met de woning zijn verenigd. Twee criteria kunnen daarbij worden onderscheiden. 1) Wanneer de zonnepanelen volgens de verkeersopvatting onderdeel uitmaken van de woning, dan vormen ze een bestanddeel daarvan. Belangrijk hierbij is of de woning zonder de zonnepanelen incompleet is. 2) Indien zonnepalen dusdanig verbonden zijn met de woning, dat deze niet van elkaar kunnen worden gescheiden zonder dat er schade van betekenis ontstaat, vormen ze ook een bestanddeel daarvan.
Of zonnepanelen een bestanddeel vormen van de woning, is erg afhankelijk van de feiten. In algemene zin geldt echter dat zonnepanelen die ‘los op de daken gelegd worden’ en slechts met een aantal schroeven worden bevestigd, in de regel geen onderdeel gaan uitmaken van de woning waarop zij gelegd worden. Een woning zou zonder deze zonnepanelen niet incompleet zijn. Bovendien zijn de zonnepanelen eenvoudig te demonteren. Indien zonnepanelen echter worden geïntegreerd in het dak (de dakpannen) van de woning, zullen deze in veel gevallen wel een bestanddeel gaan vormen van de woning. Het dak vormt immers een wezenlijk onderdeel van de woning. Zonder het dak (en de dakpannen) is een woning incompleet. Datzelfde geldt voor een dak (de dakpannen) waarin zonnepanelen zijn verwerkt.
Conclusie
Woningbouwcorporaties die zonnepanelen willen laten plaatsen, doen er verstandig aan na te gaan of bij de gekozen constructie de zonnepanelen een bestanddeel worden van de woning. Mocht de laatstgenoemde situatie aan de orde zijn, dan is het niet mogelijk om de eigendom van de woning en de eigendom van de zonnepanelen door middel van een recht van opstal te splitsen. Er zal dan een maatwerkoplossing moeten worden gezocht. Onder andere zou kunnen worden gekeken of het mogelijk is om bijvoorbeeld het dak waarin de zonnepanelen zijn geïntegreerd, in juridische zin te splitsen van de woningen.
Gerelateerd
Energietransitie
