Winkelrenovatie en asbest

De Rechtbank Amsterdam oordeelde recentelijk in een zaak waarbij huurder een renovatie uitvoerde waarbij asbest vrijkwam.

De zaak
ING als verhuurder en Ahold als huurder hebben een huurovereenkomst gesloten betreffende een bedrijfsruimte in een winkelcentrum. In 1995 heeft Ahold het gehuurde verbouwd en tussen 1997 en 2000 heeft ING het winkelcentrum ingrijpend verbouwd. Hierbij heeft een asbestinventarisatie plaatsgevonden en aansluitend een asbestsanering, onder meer in het gehuurde. In 2009 gaan ING en Ahold een turn-key overeenkomst aan voor een renovatie van het gehuurde. De winkel van Albert Heijn wordt verkleind en nieuwe winkelruimten worden gecreëerd. Ahold treedt op als hoofdaannemer. Tijdens de renovatie komt er asbest vrij en wordt het winkelcentrum op last van de gemeente enige tijd gesloten. ING vordert onder meer een veroordeling van Ahold tot vergoeding van de schade die ING heeft geleden als gevolg van de asbestbesmetting. Ahold vordert onder meer dat de rechter verklaart dat de aanwezigheid van asbest een gebrek oplevert in het gehuurde.

Aansprakelijkheid en informatieplicht
Op grond van het bepaalde in de turn-key overeenkomst is Ahold aansprakelijk voor schade als gevolg van het handelen (en nalaten) van degenen die in haar opdracht de werkzaamheden uitvoeren. Ondanks dat er in 1999 al eens een asbestsanering is uitgevoerd, is er nu toch weer asbest aangetroffen en vrijgekomen. De sanering van destijds is dus niet volledig geweest. Ahold had als professionele partij volgens de rechter kunnen weten dat er een kans was dat er nog asbest aanwezig was in het gehuurde. ING had daarentegen de verplichting om Ahold te informeren over de risico's van asbest in het gehuurde. ING heeft immers als verhuurder toestemming gegeven voor de renovatie. Volgens de rechter is onvoldoende gebleken dat Ahold wist of had kunnen weten dat er in het gehuurde nog asbest aanwezig was. Wel wist Ahold dat er in 1999 gesaneerd was. Dit heeft Ahold echter niet aangeven bij de renovatie in 2009, waarop de rechter concludeert dat Ahold de uitvoering van de werkzaamheden onvoldoende heeft voorbereid. Ook de werkzaamheden zelf zijn uitgevoerd zonder voldoende behoedzaam te zijn op de mogelijke aanwezigheid van asbest. Omdat ING voor een deel eigen schuld heeft, door Ahold niet voldoende te informeren, wordt de vergoedingsplicht van Ahold van de schade die is ontstaan verminderd met 35%. De schade als gevolg van de sluiting door de gemeente is daarentegen geheel aan Ahold te wijten, omdat Ahold op dat moment op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest, maar heeft nagelaten dit op een goede wijze te saneren.

Gebrek en exoneratie
Ahold stelt dat de aanwezige asbest in het gehuurde een gebrek oplevert. De rechter oordeelt echter dat een grootschalige en ingrijpende verbouwing niet behoort tot het normale en voorzienbare gebruik van het gehuurde. De enkele aanwezigheid van asbest kan dan ook niet worden aangemerkt als een gebrek. De asbest is namelijk pas vrijgekomen door wijzigingen in de structuur en gedaante van het gehuurde en vormde voor het normale gebruik geen belemmering.

Daarnaast doet ING een beroep op het exoneratiebeding uit artikel 6.5 van de ROZ Algemene Bepalingen. Ahold vordert dat dit beding wordt vernietigd, omdat er bij de totstandkoming van de huurovereenkomst reeds sprake was van een gebrek dat ING kende dan wel behoorde te kennen en voorts omdat dit een onredelijk bezwarend beding zou zijn (artikel 7:208 en 7:209 BW). Het beroep hierop faalt volgens de rechter echter, omdat de aanwezigheid van asbest geen gebrek is en omdat het beding voor Ahold als professionele partij niet onredelijk bezwarend is. Ahold heeft verder gesteld dat het beroep op exoneratie onaanvaardbaar is. Hierover oordeelt de rechter dat het niet voldoen aan de informatieplicht ten aanzien van de aanwezige asbest een grove nalatigheid is. Voor zover de schade is ontstaan als gevolg van omstandigheden die aan die nalatigheid zijn toe te rekenen is het beroep op de exoneratie door ING naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dit is al teruggekomen in het oordeel van de rechter om de vergoedingsplicht van Ahold met 35% te verminderen.