Wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties versoepeld

Het oorspronkelijke wetsvoorstel en de internetconsultatie

Op 27 februari 2023 heeft het kabinet een conceptwetsvoorstel met betrekking tot de overdrachtsbelasting gepubliceerd. De toepassing van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting bij aandelentransacties zou onder het wetsvoorstel vanaf 1 januari 2024 niet meer mogelijk zijn. Voor een toelichting op het oorspronkelijke voorstel verwijzen wij naar onze eerdere blog.

Dirkzwager en andere partijen uit de sector hebben van de internetconsultatie en de bijeenkomst op 12 april 2023 gebruikgemaakt om met het ministerie van Financiën in overleg de treden over de inhoud van het conceptwetsvoorstel. Naar aanleiding van deze reacties heeft het kabinet besloten het wetsvoorstel op twee punten aan te passen: ‘overkill’ en de afwezigheid van overgangsrecht. In de brief van 23 juni 2023 heeft de staatssecretaris de aanpassingen toegelicht.

Wat wijzigt?

Uit de brief blijkt dat het kabinet het wetsvoorstel op de volgende punten aanpast:

• Overkill
  • Beperking van de werking van de maatregel
  • Tarief
• Overgangsrecht
• Inwerkingtredingsdatum

Overkill

Het kabinet wil de overkill wegnemen door de werking van de maatregel te beperken en het tarief te verlagen.

Beperking van de werking van de maatregel

Op basis van het oorspronkelijke voorstel was toepassing van de samenloopvrijstelling bij aandelentransacties in het geheel niet meer mogelijk. Als gevolg van de aanpassing blijft de toepassing van de samenloopvrijstelling mogelijk bij de verkrijging van aandelen die onroerende zaken vertegenwoordigen die gedurende twee jaar na de verkrijging voor 90% of meer btw-belast worden gebruikt. Bij (nagenoeg) volledig btw-belast gebruik van deze onroerende zaken is immers geen sprake van een belastingbesparende constructie. Er wordt dan geen btw bespaard via een aandelentransactie, omdat (nagenoeg) alle btw aftrekbaar zou zijn als de onroerende zaken rechtstreeks zouden worden overgedragen.

Verlaagd tarief

Indien nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie worden overgedragen is er weliswaar geen btw verschuldigd bij de verkrijging, maar uiteraard wel bij de ontwikkeling en de bouw (en eventueel de verwerving van de locatie). Deze btw is (deels) niet aftrekbaar in de situaties waarop het wetsvoorstel is gericht.

Om te voorkomen dat er zowel niet aftrekbare btw als 10,4% overdrachtsbelasting is verschuldigd, is het tarief van de maatregel verlaagd naar maximaal 4%. De bedoeling is dat de cumulatieve btw- en overdrachtsbelastingdruk dan uitkomt op ongeveer 21%.

Overgangsrecht

Het oorspronkelijke wetsvoorstel voorzag niet in overgangsrecht. Om de onzekerheid over het al dan niet rendabel zijn van lopende projecten en nog te starten projecten weg te nemen neem het kabinet dat alsnog op. Voor het overgangsrecht wordt aangesloten bij het moment van indiening van het wetsvoorstel. Indiening zal plaatsvinden op Prinsjesdag 2023.

Dat betekent dat projecten waarvoor op 19 september 2023 getekende overeenkomsten bestaan in de vorm van een intentieverklaring gebruik kunnen maken van het overgangsrecht. Het overgangsrecht is in tijd beperkt. Voor verkrijgingen ná 1 januari 2030 geldt het overgangsrecht niet.

Inwerkingtredingsdatum

De inwerkingtredingsdatum van 1 januari 2024 wordt uitgesteld naar 1 januari 2025.

Wat vinden wij?

Met het oorspronkelijke wetsvoorstel werd een niet-beoogde btw-besparing aangepakt met een maatregel in de overdrachtsbelasting die zijn doel volledig voorbijschoot en die niet paste binnen de ratio van de wettelijke systematiek van de overdrachtsbelasting. Het is daarom goed dat het wetsvoorstel wordt gewijzigd.

Het wetsvoorstel wordt nu nader uitgewerkt. Het is naar onze mening van belang dat bij de uitwerking in ieder geval duidelijkheid wordt verkregen over de volgende aspecten.

• De wijze waarop de heffingsgrondslag (het bedrag waarover overdrachtsbelasting wordt berekend) moet worden vastgesteld.

• De tarieftoepassing. Wij hebben berekend dat het verschil in belastingdruk tussen een aandelentransactie en de gescheiden koop- en aannemingsovereenkomst circa 2% is. Een tarief van 2% ligt dan meer voor de hand.

• De toets van het gebruik indien de onroerende zaak niet direct bij de aandelentransactie in gebruik wordt genomen (bijvoorbeeld omdat het complex nog moet worden gebouwd).

• De reikwijdte van de zesmaandenregeling voor kort op elkaar volgende verkrijgingen. Denk dan bijvoorbeeld aan de volgende situaties:

  • de verkrijging van aandelen binnen 6 maanden na de oplevering van de bouw; of

  • de verkrijging binnen 6 maanden na een aandelenoverdracht waarbij de nieuwe maatregel is toegepast.

• Het zelfstandige karakter van een onroerende zaak in de situatie waarin een deel van een onroerende zaak btw-vrijgesteld wordt gebruikt en andere delen btw-belast.
  

De voorgenomen wijziging van de samenloopvrijstelling heeft conceptueel nogal wat haken en ogen die ook met de nadere uitwerking niet volledig weggenomen kunnen worden.

Wij betwijfelen of de (nadelige) effecten van het wetsvoorstel proportioneel zijn ten opzichte van het geconstateerde ‘probleem’. Als er al een gelijk speelveld zou moeten worden gecreëerd, zou het naar onze mening beter zijn als er een alternatieve en toekomstbestendige wettelijke regeling wordt ingevoerd in de btw-wetgeving. De herinvoering van de in 2014 afgeschafte integratieheffing zou daarvoor beter geschikt zijn, maar deze heffing is destijds niet voor niets afgeschaft. Desondanks zou kunnen worden overwogen de integratieheffing opnieuw in te voeren omdat deze heffing ook de mogelijkheid kan bieden om het btw-tarief op de bouw van sociale (gereguleerde) woningen te verlagen van 21% naar 9%. Dat zou een enorme stimulans zijn voor de vastgelopen woningmarkt.

Van belang is nu om de implicaties van het aangepaste wetsvoorstel voor lopende en nieuwe projecten in kaart te brengen en te voorkomen dat onnodig extra btw en/of overdrachtsbelasting verschuldigd is. Uiteraard helpen wij u hier graag bij. Neem gerust contact met ons op.