Wetsvoorstel Betaalbare Huur

Inleiding
Vooralsnog geldt voor een huurwoning met een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens (vrije sector woningen) nog geen maximale huurprijs. Vanwege het gebrek aan middenhuurwoningen en de stijgende huurprijzen in het middensegment is minister De Jonge echter voornemens om hier verandering in te brengen. Op 27 februari 2023 heeft minister De Jonge daarom het Wetsvoorstel Betaalbare Huur gepubliceerd waarin dit voornemen is beschreven.

In deze blog bespreken wij – in het kort - de belangrijkste onderdelen van dit wetsvoorstel.

Bovengrens regulering middenhuursegment
Het wetsvoorstel introduceert allereerst een tweede liberalisatiegrens. Deze liberalisatiegrens zal in het leven worden geroepen naast de liberalisatiegrens die al bestaat voor sociale huurwoningen, welke correspondeert met 136 punten (juli 2023) in het woningwaarderingsstelsel (WWS). De huidige liberalisatiegrens is gelegen op € 808,06 (2023). Met de regulering van het middenhuursegment is volgens minister De Jonge een regulering tot en met 186 punten noodzakelijk. Dit komt neer op een huurprijs van ongeveer € 1.021,02 euro (prijspeil 2023). Bij inwerkingtreding van de wet mag een verhuurder van een woning tot en met 186 punten nog slechts een maximale huurprijs in rekening brengen.

Modernisering van het WWS
Naast de introductie van een nieuwe tweede liberalisatiegrens, bevat het wetsvoorstel een modernisering van het WWS. Deze modernisering bestaat uit drie onderdelen.

In de eerste plaats wordt een wijziging aangebracht in de maximering van de WOZ-waarde. Op dit moment geldt dat de WOZ-waarde van woningen met een WWS-puntenaantal van meer dan 141 niet meer dan 33% van het totaal aan WWS-punten mag zijn. Het wetsvoorstel zal deze grens optrekken naar de nieuwe liberalisatiegrens vanaf 187 punten. Bij woningen met minder dan 187 punten mag de WOZ-waarde wel volledig mee worden gewogen.

In de tweede plaats wordt de weging van energielabels in het WWS aangepast. Om de kwaliteit van huurwoningen te verbeteren en verduurzaming van huurwoningen te stimuleren, zullen aan slechte energielabels (E, F en G) minder punten of zelfs aftrekpunten worden toegekend. Alleen huurwoningen met een energielabel A of duurzamer, krijgen extra punten.

In de derde plaats wordt de waardering van buitenruimte aangepast. In het huidige WWS wordt aan buitenruimte 2 punten toegekend per 25 m2 (gemaximeerd op 15 punten). Onder het gemoderniseerde WWS wordt per 5 m2 punten worden toegekend (gemaximeerd op 15 punten).

Dwingend karakter
Een ingrijpende verandering is verder dat minister De Jonge het WWS een dwingend karakter wil geven. Volgens het wetsvoorstel zullen gemeentes belast worden met het handhaven van de norm van het respecteren van maximale huurprijzen door verhuurders. Hiervoor is tevens het al eerder gepubliceerde Wetsvoorstel Goed Verhuurderschap gewijzigd. Op grond van dit wetsvoorstel zullen gemeentes onder meer gerechtigd zijn om bestuurlijke boetes op te leggen.

Het is de vraag hoe de minister handhaving van de regulering in de praktijk voor zich ziet. Gemeentes kampen immers al met capaciteitstekorten. PvdA-kamerlid Nijboer pleit voor een landelijk registratiesysteem, aangezien gemeentes volgens huidige wetgeving slechts steekproefsgewijs kunnen controleren. In een dergelijk registratiesysteem zouden huurders zelf kunnen opzoeken of hun woning sociaal is en welke huur daarbij hoort. Vooralsnog is het evenwel afwachten of een dergelijk registratiesysteem ingevoerd zal worden.

Nieuwbouw
Minister De Jonge signaleert (wat ons betreft terecht) het risico dat nieuwe projecten, als gevolg van het Wetsvoorstel Betaalbare Huur, niet van de grond komen of - voor zover al met de bouw is begonnen - worden stilgelegd. De ruimte voor projectontwikkelaars en verhuurders om huurprijzen te bepalen wordt immers beperkt. Om ontwikkelaars van nieuwbouw tegemoet te komen heeft minister De Jonge in het wetsvoorstel een opslag op de maximale huurprijs van 5% opgenomen voor een periode van tien jaar na de oplevering van het project. Dit moet de investeringsruimte vergroten. Wij vragen ons echter sterk af of deze 5% voldoende zal zijn.

Toepassingsbereik
De regulering zal een tijdelijk karakter krijgen en blijven bestaan zolang er schaarste is op de woningmarkt. De regulering zal zowel voor bestaande- als nieuwbouwwoningen gelden.

De wet zal in beginsel slechts van kracht worden op nieuwe huurovereenkomsten. Op dit uitgangspunt geldt evenwel een belangrijke uitzondering. Deze uitzondering geldt voor huurovereenkomsten die qua puntentelling in het gereguleerde segment van het WWS vallen, maar die feitelijk zijn geliberaliseerd door het contractueel vastleggen van een hogere huurprijs (omdat de huurder heeft ingestemd met een huurprijs boven de liberalisatiegrens en deze niet binnen zes maanden heeft laten toetsen bij de Huurcommissie). Voor deze huurovereenkomsten geldt een overgangstermijn van één jaar waarna de huurovereenkomst alsnog onder de werking van de normen komen te vallen. Huurders kunnen alsdan hun huurprijs alsnog laten controleren.

Slotsom
Minister De Jonge is voornemens de regulering per 2024 in te voeren. De consultatie van het wetsvoorstel loopt tot en met 28 maart 2023.

Waar een belangrijk doel van minister De Jonge is om meer betaalbare huurwoningen beschikbaar te laten zijn, vragen wij ons af of het wetsvoorstel zijn doel zal bereiken. Ontwikkelaars zullen hun rendementen zien verdampen aangezien huren in het middensegment als gevolg van het eventuele intreden van de wet omlaag zullen gaan. Wij signaleren tevens het risico dat verhuurders na inwerkingtreding van de wet nog steeds geneigd zullen zijn om slechts díe onderdelen van de woning te verbeteren waarvoor punten verkregen zullen worden. Wij houden in de gaten of de markt (via de consultatie) en de kamers dit tevens zullen opmerken.

Heeft u vragen over dit wetsvoorstel? Neemt u dan contact op met Rutger Fabritius of Lotte Blum via de contactinformatie naast dit artikel.