Wetsvoorstel Wet versterking regie volkshuisvesting
Het wetsvoorstel heeft tot doel om de regie op de woningbouwopgave te versterken, met name voor betaalbare koop- en huurwoningen. De wet bevat onder meer instructieregels voor gemeenten en provincies met betrekking tot de programmering van betaalbare woningbouw en biedt juridische instrumenten voor regie op aantallen, locaties en doelgroepen. Het wetsvoorstel bestaat uit vier pijlers:
- regie op waar, hoeveel en voor wie er gebouwd wordt
- het realiseren van voldoende betaalbare woningen
- kortere procedures
- gelijke kansen voor urgent woningzoekenden
Tweede nota van wijziging: belangrijke aanpassingen Wet regie volkshuisvesting
Op 11 maart 2025 is een tweede nota van wijziging ingediend bij het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting. Deze nota brengt enkele belangrijke wijzigingen aan in de oorspronkelijke plannen, waaronder op het gebied van betaalbare woningbouw, mantelzorgwoningen en de Ladder voor duurzame verstedelijking.
Ad. 1 Realiseren van betaalbare woningen
Twee derde van alle nieuwbouwwoningen moet bestaan uit betaalbare woningen: sociale huur, middenhuur, sociale koop en koop tot €405.000 (prijspeil 2025, jaarlijks geïndexeerd). Het regeerprogramma stelt dat minstens 30% sociale huur moet zijn, met ruimte voor gebiedsdifferentiatie. Gemeenten moeten óf 30% sociale huur óf 40% middensegment (betaalbare koop en middenhuur) programmeren. De exacte invulling mogen zij afstemmen op lokale behoeften. Eén instructieregel helpt gemeenten om flexibel en passend te sturen op betaalbaarheid. Hierdoor kunnen zij op lokaal niveau afwijken van het percentage sociale huur als de situatie dat vraagt.
Ad. 2 Vergunningsvrije mantelzorg- en familiewoningen
Om zelfstandig wonen te bevorderen, wordt het mogelijk om onder voorwaarden vergunningsvrij een mantelzorg- of familiewoning op het achtererf te bouwen. Dit geldt ook voor familie in de eerste graad.
Ad. 3 Afschaffen Ladder voor duurzame verstedelijking
De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ verplicht nu nog tot het onderbouwen van de woningbehoefte en waarom buitenstedelijk bouwen nodig is. Deze regel leidt tot vertraging en extra kosten. Het besluit versterking regie volkshuisvesting schaft deze verplichting voor woningbouw af, ook voor projecten groter dan 50 woningen. De minister onderzoekt tevens hoe herinvoering op lokaal niveau kan worden voorkomen.
Kanttekeningen stakeholders op tweede nota van wijziging
Naar aanleiding van de tweede nota van wijziging uitten diverse organisaties kritiek. De VNG steunt het wetsvoorstel, maar vindt het woningbouwprogramma te inflexibel en vreest dat schrappen van de Ladder voor duurzame verstedelijking ten koste gaat van open ruimte. Ook zijn er zorgen over het vergunningsvrij maken van mantelzorg- en familiewoningen en ontbreekt financiering voor extra gemeentelijke taken.
WoningbouwersNL mist duidelijkheid over de doorzettingsmacht van overheden en de financiële haalbaarheid van betaalbaarheidseisen. De Woonbond vreest minder sociale huur en meer onzekerheid. Aedes is gematigd positief, maar wil heldere kaders voor uitzonderingen. NEPROM pleit voor meer investeringszekerheid, balans tussen koop en huur, en waarschuwt voor risico’s bij het verplicht stellen van twee derde betaalbare woningen. IVBN maakt zich zorgen over het verdwijnen van middenhuur ten gunste van betaalbare koop, en pleit voor fiscaal stimulerend beleid om beleggers te ondersteunen.
Derde nota van wijziging: vooral technische aanpassingen in de Wet regie volkshuisvesting
Op 27 maart 2025 heeft de technische briefing plaatsgevonden, waarin onduidelijkheden over de tweede nota zijn besproken. Naar aanleiding daarvan zijn tijdens de commissievergadering van 22 april vragen gesteld en heeft Mona Keijzer de derde nota van wijziging ingebracht. Deze nota bevat voornamelijk technische aanpassingen. Zo is de definitie van ‘betaalbare koopwoonruimte’ aangepast aan de geïndexeerde grens van €405.000 per 1 januari 2025. Verder zijn enkele redactionele wijzigingen doorgevoerd om de leesbaarheid te verbeteren en is een foutieve verwijzing in een eerder artikel hersteld.
Reactie op vragen en kritiekpunten bij derde nota van wijziging
Naar aanleiding van de derde nota van wijziging zijn door verschillende Kamerfracties vragen gesteld over de uitvoerbaarheid, juridische helderheid en beleidsmatige keuzes in het wetsvoorstel. De minister heeft deze vragen beantwoord in de Nota naar aanleiding van het nader verslag van 23 april 2025. Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste thema’s, bezwaren en de reactie van de minister.
1. Flexibiliteit in de woningbouwopgave (VNG en NEPROM)
De VNG uitte zorgen dat de instructieregels te weinig ruimte laten voor lokale afwegingen. De minister erkent het belang van maatwerk, maar benadrukt dat afwijking van de instructieregels alleen mogelijk is om volkshuisvestelijke redenen, zoals korte wachtlijsten, en niet op grond van financiële motieven. Hiermee wil het kabinet voorkomen dat gemeenten onder druk van projectbelangen afzien van het realiseren van voldoende betaalbare woningen. De minister noemt het woningbouwprogramma voldoende flexibel, juist doordat gemeenten zelf kunnen kiezen tussen het realiseren van 30% sociale huur of 40% middenhuur/betaalbare koop, mits dit bijdraagt aan de regionale doelen.
2. Afschaffen Ladder voor duurzame verstedelijking: zorgen over ruimtelijke ordening (VNG)
De minister erkent dat het schrappen van de Ladder gevolgen heeft voor het ruimtelijke afwegingskader, maar stelt dat dit noodzakelijk is vanwege de woningbouwurgentie. De Ladder veroorzaakte volgens haar vertraging en juridische onzekerheid bij de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties. Gemeenten blijven verplicht tot een zorgvuldige afweging bij locatiekeuzes onder de Omgevingswet. Er komt bovendien een aanvullend verbod voor provincies om een soortgelijke ladder via decentrale regels opnieuw in te voeren.
3. Vergunningsvrij bouwen mantelzorg- en familiewoningen: juridische en uitvoeringsvragen (VNG en SGP)
De uitbreiding van het vergunningvrije regime naar ‘familiewoningen’ leidt tot vragen over controle en rechtszekerheid. De minister verduidelijkt dat het alleen gaat om familie in de eerste graad (ouders, kinderen, stief- en pleegkinderen) en dat toezicht kan plaatsvinden via een informatieplicht en controle op inschrijving in de BRP. Gemeenten kunnen handhaven als het gebruik in strijd is met de voorwaarden. Ter ondersteuning worden handreikingen en praktische hulpmiddelen beschikbaar gesteld.
4. Financiering en uitvoerbaarheid: zorgen van gemeenten en corporaties (VNG, Aedes en NEPROM)
Diverse partijen wijzen op het ontbreken van structurele middelen voor gemeenten om hun nieuwe taken uit te voeren. De minister verwijst naar bestaande Rijksmiddelen, zoals de woningbouwimpuls en afspraken binnen de Woontop. Zij stelt daarnaast dat gemeenten via lagere grondprijzen, verdichting en lokale beleidskeuzes zelf ook bijdragen aan de financiële haalbaarheid. Specifieke extra financiering voor de uitvoering van de wet wordt niet toegezegd.
5. Doorzettingsmacht en regierol (WoningbouwersNL en NEPROM)
Er wordt gevraagd naar de rol van het Rijk als gemeenten of provincies hun verplichtingen niet nakomen. De minister wijst op het instrument van instructieregels en instructiebesluiten, waarmee zij of de provincie gemeenten kan dwingen tot aanpassing van hun volkshuisvestingsprogramma. Daarnaast wordt de geschillenregeling tussen gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties versterkt. Dit alles moet bijdragen aan betere naleving van gemaakte afspraken.
6. Sociale huurwoningen: zorgen over het behoud binnen de woningbouwopgave (Woonbond en SP-fractie)
Kritiek op het risico dat de sociale huursector onder druk komt te staan wordt erkend. De minister stelt dat op regionaal niveau een doelstelling van 30% sociale huur wordt vastgehouden. Gemeenten met al veel sociale huur hoeven dit niet uit te breiden, maar andere gemeenten worden juist verplicht extra sociaal te bouwen. Er wordt gemonitord of deze verdeling leidt tot voldoende sociale huurwoningen op regionaal niveau.
7. Verschil tussen betaalbare koop en middenhuur: impact op woningbouwmarkt (IVBN en VVD)
De vrees bestaat dat gemeenten zullen kiezen voor betaalbare koop (gemakkelijker te financieren) ten koste van middenhuur. De minister bevestigt dat beide opties gelijkwaardig zijn onder de instructieregels. Monitoring moet uitwijzen of het aandeel middenhuur daadwerkelijk achterblijft. Daarvoor wordt onder andere gebruik gemaakt van de landelijke woningbouwmonitor en cijfers van het CBS. Specifieke verplichtingen voor een onderverdeling tussen huur en koop zijn er niet.
8. Investeringsklimaat en voorspelbaarheid voor projectontwikkelaars en beleggers (NEPROM en IVBN)
NEPROM en IVBN vragen om duidelijkheid voor ontwikkelaars en beleggers. De minister stelt dat het wetsvoorstel juist bijdraagt aan voorspelbaarheid door landelijke kaders vast te leggen. Publiek-private samenwerking blijft nodig en wordt bevorderd via onder meer de Realisatiestimulans. Voor fiscale maatregelen (zoals herinvoering REIT-regime of verlaging overdrachtsbelasting) verwijst de minister naar de verantwoordelijkheden van de minister van Financiën.
Vervolg: plenaire behandeling wetsvoorstel Wet versterking regie volkshuisvesting
De minister heeft op 22 april 2025 de Kamer verzocht het wetsvoorstel zo spoedig plenair te behandelen. Op 23 april 2025 heeft het besluit plaatsgevonden om het te agenderen voor plenair debat. De maatschappelijke urgentie is immers groot en de beoogde inwerkingtreding nadert. Voor gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen is het van belang dat het juridische kader tijdig wordt vastgesteld, zodat de woningbouwopgave met meer duidelijkheid en snelheid kan worden aangepakt.
Heeft u vragen over de implicaties van deze wijzigingen voor uw organisatie of bent u benieuwd naar de (juridische) gevolgen van de WVRV in de praktijk? Neem gerust contact op met de auteur van dit artikel.
