Huurkorting
Op 1 april 2021 is de Wet Tijdelijke Huurkorting in werking getreden. Met deze wet is beoogd om het aantrekkelijker te maken voor een verhuurder om in te stemmen met een verzoek van de huurder tot tijdelijke huurkorting of huurbevriezing. Als de huurder van zelfstandige woonruimte een schriftelijk verzoek om een tijdelijke huurkorting (of huurbevriezing) heeft gedaan en een huurkorting is overeengekomen voor een periode van één maand tot maximaal drie jaar dan kan na de afgesproken periode de verhuurder de huurprijs weer terugbrengen naar het oude niveau van vóór de huurkorting met inachtneming van de uitgestelde jaarlijkse huurprijsverhogingen. Met deze tijdelijke huurkorting beoogt de wetgever maatwerk mogelijk te maken bij (bijvoorbeeld) een plotselinge inkomensdaling van de huurder.
De mogelijkheid van het verlenen van een tijdelijke huurkorting is in de wet verdisconteerd door te bepalen dat het een verhuurder is toegestaan een (hogere) huurverhoging door te voeren wanneer de verhuurder in de voorafgaande drie jaren op verzoek van de huurder een tijdelijke huurkorting heeft verstrekt. Deze expliciete toevoeging is noodzakelijk omdat een verhuurder normaliter gebonden is aan huurprijsbescherming en maximale jaarlijkse huurprijsverhogingspercentages.[1] De oude huurrechtwetgeving voorzag hierdoor enkel in de mogelijkheid van een permanente huurkorting.
Voor het verstrekken van een tijdelijke huurkorting gelden een aantal belangrijke haken en ogen:
- Het is verplicht dat de tijdelijke huurkorting op schriftelijk verzoek van de huurder tot stand is gekomen;
- Als de huurprijs na drie jaar niet terug is bij het oude niveau wordt de (aanvankelijk tijdelijke) huurkorting permanent; en
- Wanneer de huurprijs door de tijdelijke huurkorting onder de huurtoeslaggrens komt mag de verhuurder de huurprijs slechts verhogen tot de dan geldende huurtoeslaggrens.[2]
Het is van belang te benadrukken dat voor verhuurders geen plicht bestaat om gehoor te geven aan een verzoek om tijdelijke huurkorting. Is een verhuurder desalniettemin bereid om hieraan mee te werken dan dient hij ervoor te waken dat de tijdelijke huurkorting niet ongewenst verandert in een permanente. Daarvoor moet met name de termijn van drie jaar in de gaten te worden gehouden. Verder geldt voor verhuurders in de vrije sector dat zij de hoogte van de tijdelijke huurkorting bewust moeten bepalen: een te hoge huurkorting kan er immers toe leiden dat deze niet meer ongedaan kan worden gemaakt voor zover deze boven de dan geldende huurtoeslaggrens uitkomt.
[1] Voor huurovereenkomsten in de sociale sector geldt strengere huurprijsbescherming. Ten aanzien daarvan is de mogelijkheid van het verstrekken van een tijdelijke huurkorting geregeld in artikel 7:252c onder b BW jo. artikel 10a lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Voor huurovereenkomsten in de vrije sector ziet de huurprijsbescherming enkel op de verplichting dat de huurprijs slechts eenmaal per twaalf maanden kan worden verhoogd. Om duidelijk te maken dat het verstrekken van een tijdelijke huurkorting ook mogelijk is ten aanzien van huurovereenkomsten in de vrije sector is bepaald dat voornoemde regel niet geldt in de situatie dat er sprake is van een tijdelijke huurkorting (artikel 7:251 BW jo. artikel 10a lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte).
[2] Artikel 13 lid 1 onder a Wet op de huurtoeslag.
Huurgewenning
De Wet Tijdelijke Huurkorting maakt het voor woningen in de sociale sector (niet-geliberaliseerd) ook mogelijk dat de huurprijs van zelfstandige woningen in stappen wordt verhoogd tot de bij het aangaan van de huurovereenkomst overeengekomen (aanvangs)huurprijs.[1] Deze huurgewenning maakt het mogelijk de eerste maximaal drie jaar van de huurovereenkomst huurprijsverhogingen overeen te komen die groter zijn dan de jaarlijkse door de minister vastgestelde maximale huurprijsstijging (zie Wist je dat…).[2] Voorwaarde hiervoor is dat deze stapsgewijze huurprijsverhoging niet verder gaat dan de bij het aangaan van de huurovereenkomst overeengekomen (aanvangs)huurprijs en deze uiteindelijke huurprijs niet hoger is dan de op de ingangsdatum van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens.
Er bestaat geen uitdrukkelijke wettelijke bepaling die huurgewenning in de vrije sector mogelijk maakt.[3] De vraag rijst of de wetgever dit bewust heeft gedaan. Met ingang van 1 mei 2021 geldt namelijk ook voor huurovereenkomsten in de vrije sector een jaarlijks maximale huurprijsverhogingspercentage (zie Wist je dat…). Bevat de huurovereenkomst een beding dat een hogere verhoging toestaat dan is dat beding deels nietig, namelijk voor zover het tot een hoger percentage leidt.[4] Hierdoor kunnen verhuurders en huurders in de vrije sector momenteel niet zelfstandig huurgewenning overeenkomen.[5]
Heeft u nog vragen over de Wet Tijdelijke Huurkorting of een andere huurrechtelijke vraag? Neemt u dan gerust contact met ons op.
[1] Artikel 7:252c onder a BW jo. artikel 10a lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
[2] Artikel 7:248 lid 1 en 2 BW jo. artikel 10 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
[3] Ingevolge artikel 7:247 BW is artikel 7:252c onder a BW niet van toepassing op huurovereenkomsten in de vrije sector.
[4] Artikel 7:248 lid 3 en 4 jo. artikel 10 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
[5] Vóór 1 mei 2021 was dat anders. Toen waren verhuurders en huurders in de vrije sector vrij overeen te komen welke huurprijsverhogingen zouden worden doorgevoerd, met dien verstande dat de huurprijs slechts eenmaal per twaalf maanden kan worden verhoogd ingevolge artikel 7:251 BW.
