Inleiding
Tot 1 juli 2024 geldt voor een huurwoning met een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens (vrije sector woningen) nog geen maximale huurprijs. Vanwege het gebrek aan middenhuurwoningen en de stijgende huurprijzen in het middensegment wordt door de invoering van de Wet betaalbare huur gepoogd daar verandering in te brengen. In een eerder artikel hebben we u al geïnformeerd over het ingediende wetsvoorstel van minister De Jonge en de mogelijke gevolgen. In dit artikel gaan we nader in op de definitieve hoofdlijnen die per 1 juli 2024 gaan gelden.
De hoofdlijnen uit de Wet Betaalbare huur
- Bij de ‘gereguleerde huur’ gaat het op dit moment om woningen met een kwaliteit tot en met 147 punten. Dit staat gelijk aan een huurprijs van € 879,66,-. Alles daarboven is ‘geliberaliseerd’. De gereguleerde huur categorie wordt nu opgetrokken tot en met 186 punten. De categorie ‘geliberaliseerde huur’ (de vrije sector) begint na deze wet dan ook pas bij 187 punten. Alles tussen de 144 tot en met 186 punten wordt vanaf 1 juli 2024 ‘middenhuur’ genoemd;
- Het wordt verboden om te gaan verhuren voor een volgens de wet te hoge huurprijs. Bij de huurovereenkomst dient een puntentelling als bijlage worden toegevoegd. De gemeente kan hierop handhaven;
- Via de Huurcommissie is een verzoek om een verlaging tot de maximaal redelijke huurprijs altijd mogelijk. Op dit moment geldt voor de toets van de aanvangshuurprijs een periode van 6 maanden na de huuringangsdatum;
- Voor de categorie ‘middenhuur’ mag geïndexeerd worden conform de CAO lonen +1%. Verhuurders dienen dan wel een indexeringsclausule in de huurovereenkomst op te nemen;
- Indien een verhuurder vaak bij de huurcommissie in het ongelijk wordt gesteld (vaker dan 3 keer) dan betaalt de verhuurder een ‘kostendekkend’ griffierecht van circa € 1850,-;
- Voor nieuwbouwwoningen die worden gebouwd na 1 juli 2024 maar voor 1 januari 2028 geldt gedurende 20 jaar een huuropslag van 10%;
- Voor de puntenberekening worden er extra punten toegekend aan woningen met een energielabel A of B. Daarnaast wordt een korting toegekend bij lagere labels (bijv. energielabel F met -9 punten). Dit geldt overigens niet bij monumenten;
- Ook het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (kamers) wordt aangepast, waaronder de nieuwe factor van de ‘WOZ-waarde’. De maximale huur kan 25% hoger zijn.
- Bij (toegestane) kamerbewoning door 3 of meer personen wordt het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen van toepassing, ook al is de woning verhuurd aan één huurder. Vanaf 1 juli 2024 zal dus de verhuur aan drie of meer personen kwalificeren als ‘onzelfstandige woonruimte’, nu het gaat om kamerbewoning. Voor deze kamerbewoning geldt dus ook dat het puntenaantal van een kamer wordt bepaald op basis van kenmerken zoals oppervlakte, energielabel en WOZ-waarde. Het aantal punten laat dan zien welke huurprijs maximaal mag worden gerekend voor die kamer.
Het overgangsrecht
Nu de wet al op 1 juli 2024 in werking zal treden, geldt dat voor bestaande huurovereenkomsten (die dus zijn aangegaan voor 1 juli 2024) de huidige wetgeving van toepassing blijft ten aanzien van wat ‘middenhuur’ gaat heten.
Hiervoor geldt echter een uitzondering: wanneer de huur nu gereguleerd moest zijn, maar de overeengekomen huurprijs hoger is, dan moet deze per 1 juli 2025 worden verlaagd tot de huur conform het puntenstelsel. Een dergelijke situatie kan zich voordoen indien de huurder niet binnen zes maanden na ingangsdatum van de huurovereenkomst de huurprijs door de huurcommissie heeft laten toetsen.
De motie in de Eerste Kamer waarin werd verzocht om de gemeentelijke handhaving en de verplichte puntentelling voor verhuurders per 1 januari 2025 in werking te laten treden is aanvaard. Doel hiervan is om gemeenten en verhuurders zes maanden extra tijd te geven om zich voor te bereiden op de uitvoering van de Wet betaalbare huur.
Conclusie
De Wet betaalbare huur is een ingrijpende maatregel met als doel de huurprijzen te reguleren en de rechten van huurders te versterken. Hoewel de wet aanzienlijke voordelen biedt voor huurders, zullen verhuurders en investeerders zich moeten aanpassen aan de nieuwe regelgeving. Het is cruciaal dat de implementatie van de wet zorgvuldig wordt gemonitord om zowel de gewenste effecten op de betaalbaarheid te bereiken als negatieve gevolgen voor de woningmarkt te minimaliseren.
Zowel op de huurmarkt als in de rechtspraak zal deze wet (en de gevolgen daarvan) verder worden uitgekristalliseerd. We houden u op de hoogte van de verdere ontwikkelingen.
Heeft u vragen over de Wet betaalbare huur? Neemt u dan contact op met Rutger Fabritius of Daniël Veen via de contactinformatie naast dit artikel.
Gerelateerd
Koop en huur
