Wel een privédakterras op gemeenschappelijk dak

Op 6 mei 2014 heeft het Hof Amsterdam geoordeeld dat een Vereniging van Eigenaars (‘VvE’) bevoegd was een lid van de VvE toestemming te geven om het gemeenschappelijk dak op een aangrenzende berging exclusief in gebruik te nemen als dakterras. Het Hof vernietigde de uitspraak van de kantonrechter, waarin deze had geoordeeld dat het besluit van de VvE om dergelijke toestemming te verlenen nietig was wegens strijd met het splitsingsreglement.

Dit artikel is een vervolg op het artikel ‘Geen privédakterras op gemeenschappelijk dak’, waarin de uitspraak van de kantonrechter besproken wordt.

Feiten
Een eigenaar van een appartementsrecht heeft een dakterras gerealiseerd op een gedeelte van het dak dat zijn privé-eigendom is. In 2010 kreeg hij toestemming van de VvE om ook het gemeenschappelijke gedeelte van het dak, waarvan iedere eigenaar medegebruik heeft, te gebruiken als dakterras. In 2013 vroeg de nieuwe eigenaar van het appartementsrecht toestemming aan de VvE om het dakterras in te richten met vlonders. De VvE ging hiermee akkoord en stelde als voorwaarde dat de eigenaar de vlonders bij verkoop van het appartementsrecht dient te verwijderen. Een aantal appartementseigenaren kon zich niet vinden in dit besluit en verzocht de kantonrechter om het besluit te vernietigen.

Uitspraak kantonrechter
De kantonrechter heeft het verzoek toegewezen. De kantonrechter overwoog dat de vergadering van de VvE op grond van artikel 5:128 BW regels kan stellen omtrent het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten, maar daarbij niet mag afwijken van het splitsingsreglement. Op grond van het splitsingsreglement moet het dak door iedere eigenaar volgens de bestemming “dak” gebruikt worden. Het was, volgens de kantonrechter, derhalve niet toegestaan het dak als dakterras te laten gebruiken door één appartementseigenaar. Het besluit van 2010 om het gemeenschappelijk dak aan te wijzen als privédakterras was dan ook nietig wegens strijd met het splitsingsreglement. Het besluit van 2013 om vlonders toe te staan, bouwde voort op dit nietige besluit. De kantonrechter vernietigde dit besluit daarom wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Uitspraak Hof
Het Hof Amsterdam vernietigde de beschikking van de kantonrechter. Het besluit van 2013 betreffende toestemming om een vlonder op het dak te leggen, behelsde mede de impliciete toestemming aan de eigenaar van het appartementsrecht om het dak als dakterras te gebruiken. Derhalve is, volgens het Hof, niet van belang of het besluit al dan niet voortbouwt op het besluit van 2010. Het Hof oordeelde dat de VvE op grond van art. 5:128 lid 1 BW bevoegd was om ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten regels te stellen. Die regels zijn onder meer in de artikelen 12 en 13 van het splitsingsreglement gesteld. Hoewel de artikelen andere handelingen met betrekking tot gemeenschappelijke gedeelten noemen dan het plaatsen van een vlonder op het dak, brengt een redelijke uitleg van de splitsingsakte mede dat ook dat handelen onder de werkingssfeer van deze artikelen valt.

Het plaatsen van vlonders valt, volgens het Hof, met name onder het splitsingsreglement omdat de toestemming geen permanent karakter had, aangezien de vergadering van de VvE had beslist dat de toestemming zich niet uitstrekte tot na de verkoop van het appartement. Dat strookt met het bepaalde in de artikelen 12 en 13 van het splitsingsreglement, waar sprake is van toestemming tot gebruik van gemeenschappelijke gedeelten die kan worden ingetrokken en derhalve geen permanent karakter heeft. Als de toestemming wel een permanent karakter zou hebben gehad, zou het Hof tot een ander oordeel zijn gekomen. Er zou dan geen sprake zijn geweest van beheer van de gemeenschap, waartoe de VvE op grond van artikel 5:126 BW bevoegd is, maar van een beschikkingshandeling. Daartoe is de vergadering van de VvE niet bevoegd.

Conclusie
Met de uitspraak van het Hof Amsterdam in de hand is het goed verdedigbaar om te betogen dat een VvE bevoegd is om een eigenaar van een appartementsrecht toestemming te geven om een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw exclusief te gebruiken. Deze toestemming dient dan wel een tijdelijk karakter te hebben. De VvE is niet bevoegd om op permanente basis een gemeenschappelijk gedeelte exclusief aan een appartementseigenaar in gebruik te geven.