Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening
Op 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (hierna: het Besluit) in werking getreden. Het betreft een besluit op basis van de Wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening. Deze wet schept verplichtingen voor schuldhulpverleners om zelf initiatief te nemen met inwoners met schulden. Om dit initiatief te nemen, moeten zij wel op de hoogte zijn van de schulden bij de inwoners. Hiervoor zijn schuldhulpverleners vooral afhankelijk van meldingen.
Voor zorgverzekeraars en leveranciers van drinkwater en energie bestaat al regelgeving over het melden van betalingsachterstanden bij gemeenten. Het Besluit schept deze meldingsplicht ook voor verhuurders van woningen. Het doel van deze meldingsplicht is dat schuldenproblematiek vroegtijdig kan worden herkend en dat mensen met schulden snel kunnen worden geholpen. Volgens de toelichting van het Besluit kunnen op die wijze tevens huisuitzettingen worden voorkomen.
De meldingsplicht
Het Besluit regelt een meldingsplicht voor de verhuurder als het deze verhuurder niet lukt de huurachterstand te incasseren. Daarbij wordt expliciet geen onderscheid gemaakt tussen woningcorporaties en particuliere verhuurders. Volgens de toelichting bij het Besluit kan van alle verhuurders verwacht worden dat zij “sociaal incasseren”. Bij sociaal incasseren wordt samen met de schuldenaar gezocht naar een oplossing waarbij rekening wordt gehouden met de situatie van de schuldenaar.
Alvorens melding te doen bij de gemeente moet de verhuurder volgens het Besluit:
- Inspanningen hebben geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder;
- De huurder hebben gewezen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
- De huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering hebben gestuurd over de betalingsachterstand;
- Bij die schriftelijke herinnering hebben aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken, waarop de huurder niet afwijzend heeft gereageerd.
De voorgaande gegevens worden doorgaans door verhuurders aan huurder kenbaar gemaakt in een informatiebrief. Indien daarop niet wordt gereageerd, moet de verhuurder tot melding bij de gemeente overgaan.
Termijn incassomaatregelen en afkoelingsperiode
Het Besluit vermeldt niets over de termijn tussen de melding bij de gemeente en het treffen van verdere incassomaatregelen, zoals het starten van een procedure. Verhuurders dienen er echter rekening mee te houden dat de gemeente kan verzoeken om een afkoelingsperiode in de zin van de Wet Gemeentelijke Schuldsanering. Gedurende de afkoelingsperiode kan een huurder niet tot betaling van zijn huurachterstand (die is ontstaan voor afkondiging van de afkoelingsperiode) worden genoodzaakt. Eventuele beslagen en verrekeningen worden opgeschort.
Een dergelijke afkoelingsperiode heeft tot gevolg dat de verhuurder de huurachterstand gedurende de afkoelingsperiode niet (bij de rechter) kan vorderen. Een afkoelingsperiode kan worden opgelegd voor een periode van maximaal zes maanden.
Niet gemeld?
Het Besluit bevat geen sanctie op het niet-melden. De verhuurder behoudt ondanks het niet-melden het recht om ontbinding van de huurovereenkomst te verzoeken bij de rechter. Volgens de toelichting bij het Besluit is de verwachting evenwel dat de rechter de vroegsignalering van schulden gaat betrekken bij de afweging of huisuitzetting te rechtvaardigen is. Bij de toepassing van de tenzij-regel van artikel 6:265 BW (“…tenzij de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt”) zal het niet-melden een omstandigheid kunnen zijn die in de weg kan staan aan het toewijzen van een vordering tot ontbinding en ontruiming.
Dat het niet-melden (mede) in de weg kan staan aan de toewijzing van een vordering tot ontbinding en ontruiming, blijkt ook uit een aantal inmiddels gewezen uitspraken. Zowel de Rechtbank Amsterdam als de Rechtbank Roermond hebben een vordering van de verhuurder tot ontbinding en ontruiming afgewezen (mede) gezien het feit dat de verhuurder geen melding in de zin van het Besluit had gemaakt bij de gemeente.
Slotsom
De eerder min of meer vaste regel in de rechtspraak dat drie maanden huurachterstand voldoende was voor een rechter om te besluiten een ontbinding en ontruiming uit te spreken is inmiddels achterhaald. Van verhuurders wordt meer inspanning verwacht om de achterstallige huurpenningen te incasseren en de huurders een hand te reiken om de huurpenningen alsnog te voldoen.
Verhuurders – zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders – doen er dus verstandig aan om een informatiebrief te versturen waarin wordt voldaan aan de vereisten van het Besluit. Indien daarop niet wordt gereageerd, worden zij geacht een melding te doen bij de gemeente. In het geval dat een verhuurder nalaat een melding te doen, kan de rechter het niet-melden meenemen in de beoordeling van de belangenafweging waarbij een vordering tot ontbinding en ontruiming wellicht zelfs wordt afgewezen. Kortom, verhuurders zullen alert moeten zijn op hun meldingsplicht om afwijzing van hun vorderingen tot ontbinding en ontruiming vanwege het niet-melden te proberen te voorkomen.
Heeft u vragen over dit artikel? Neemt u dan contact op met Robert Rijpstra of Lotte Blum via de contactinformatie naast dit artikel.
Gerelateerd
Koop en huur
