Bij de overdracht van onroerend goed is in beginsel 6% overdrachtsbelasting verschuldigd. Aangezien de overdrachtsbelasting kostenverhogend werkt, is het interessant om uit te zoeken of de verschuldigde belasting verlaagd kan worden.
In diverse wetten, met name in de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR), zijn vrijstellingen opgenomen, op basis waarvan de overdrachtsbelasting wordt gematigd of op nihil wordt gesteld. De bekendste vrijstelling is de vrijstelling die geldt bij de overdracht van bouwterreinen en nieuwbouw. De overdracht is dan belast met omzetbelasting, in plaats van met overdrachtsbelasting.
Een veel minder gebruikte vrijstelling is de vrijstelling die van toepassing is bij overdrachten op grond van de Wet inrichting landelijk gebied (hierna: Wilg). Deze overdrachten zijn conform artikel 15 lid 1 sub l WBR vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
De Wilg behandelt onder andere de ruilverkaveling bij overeenkomst (ook wel vrijwillige kavelruil genoemd). Ruilverkaveling bij overeenkomst is: “de schriftelijk aan te gane en in de openbare registers in te schrijven overeenkomst waarbij drie of meer eigenaren zich verbinden bepaalde, hun toebehorende onroerende zaken samen te voegen, de gegeven massa op bepaalde wijze te verkavelen en onder elkaar bij notariële akte te verdelen.” In de kavelruil kunnen ook partijen worden betrokken die tegen inbreng van een geldsom onroerende zaken verkrijgen, of andersom, partijen die tegen inbreng van onroerende zaken een geldsom verkrijgen. De Wilg stelt slechts enkele eisen aan de kavelruil:
1.
minimaal 3 eigenaren brengen onroerende zaken in;
2.
minimaal 2 eigenaren krijgen onroerende zaken toebedeeld.
Bij algemene maatregel van bestuur (het Besluit inrichting landelijk gebied, hierna: Bilg) zijn nog een aantal nadere eisen gesteld waaraan de betrokken onroerende zaken moeten voldoen. De vrijwillige kavelruil mag geen betrekking hebben op:
1.
kavels die deel uitmaken van de bebouwde kom;
2.
kavels die deel uitmaken van een ruimtelijk aaneengesloten of functioneel verbonden samenstel van kavels dat in gebruik is voor woningbouw, daaronder begrepen recreatiewoningen, of de huisvesting van bedrijven met een niet-agrarische bestemming. Dit geldt ook voor kavels die zullen worden bestemd voor een dergelijk gebruik;
3.
kavels die worden aangewend voor ontgronding, tenzij deze na ontgronding worden opgeleverd als landbouwgrond, natuur of kleinschalige recreatie.
Ruilverkaveling bij overeenkomst is, zoals de naam ook al aangeeft, een initiatief van de betrokken partijen en wordt niet, zoals bij een wettelijke ruilverkaveling, van bovenaf opgelegd.
Ruilverkaveling bij overeenkomst wordt veelal gebruikt om de agrarische verkaveling te verbeteren, maar wordt ook steeds meer gebruikt door waterschappen, gemeenten en particuliere organisaties. Gezien de beperkte eisen die de wet en het daaraan gekoppelde besluit stelt, kan de ruilverkaveling bij overeenkomst ook in andere situaties gebruikt worden.
Om de mogelijkheden van een ruiverkaveling bij overeenkomst te verduidelijken hierbij een voorbeeld (waarbij ik ervan uitga dat de registergoederen voldoen aan de voorwaarden die zijn opgenomen in de Bilg):
A heeft 1 perceel in Vaassen, 1 perceel in Oene en 1 perceel in Epe. Zijn buurman, B, is in het bezit van 3 percelen weiland in Epe en wil 2 van die percelen overdragen aan A. Er wordt een koopprijs overeengekomen van € 100.000,00. A heeft ook een andere buurman, C, zover gekregen dat hij een stuk grond gelegen in Epe overdraagt aan A (waarde € 150.000,00). A zal in ruil daarvoor zijn stuk grond in Vaassen (waarde € 100.000,00) aan C overdragen en C nog een toegift betalen van € 50.000,00. Een vriend van B, D, hoort van de voorgenomen overdrachten. Hij heeft net een stuk grond van E gekocht voor € 250.000,00 en stelt aan A, B, C en E voor de overdrachten middels een ruilverkaveling bij overeenkomst te laten plaatsvinden. Hij rekent partijen voor wat hun voordeel is bij het meedoen met de kavelruil:
A zou in de transactie B-A € 6.000,00 overdrachtsbelasting moeten betalen (6% over € 100.000,00).
A zou in de transactie C-A € 9.000,00 overdrachtsbelasting moeten betalen (6% over € 150.000,00).
C zou in de transactie A-C ook € 9.000,00 overdrachtsbelasting moeten betalen (6% over € 150.000,00).
D zou in de transactie D-E € 15.000,00 overdrachtsbelasting moeten betalen (6% over € 250.000,00).
Door bovengemelde transacties middels een ruilverkaveling bij overeenkomst te laten plaatsvinden is geen van de partijen overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit levert in totaal een voordeel op van € 39.000,00.
Een ander voordeel van de ruilverkaveling bij overeenkomst is dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting een onvoorwaardelijke vrijstelling is. Eenmaal verleend, kan deze door bepaald handelen of nalaten niet meer ingetrokken worden. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de vrijstellingen die gelden voor de overdracht van natuur- of cultuurgrond. In dat geval is de overdrachtsbelasting die bij de verkrijging niet wordt geheven (door een beroep te doen op de vrijstelling) alsnog verschuldigd indien binnen 10 jaar na de verkrijging niet langer sprake is van natuur- of cultuurgrond. De verkrijger heeft dus nog 10 jaar lang het spreekwoordelijke zwaard van Damocles boven zijn hoofd hangen.
Overdrachten via een ruilverkaveling bij overeenkomst laten plaatsvinden kan derhalve een grote besparing opleveren. Als de overdrachten ook nog eens voldoen aan bepaalde, door de Provincie, te stellen voorwaarden, is de kans ook nog aanwezig dat de Provincie subsidie verleent voor de notariële en bepaalde kadastrale kosten die gemoeid gaan met de kavelruil.
Een veel minder gebruikte vrijstelling is de vrijstelling die van toepassing is bij overdrachten op grond van de Wet inrichting landelijk gebied (hierna: Wilg). Deze overdrachten zijn conform artikel 15 lid 1 sub l WBR vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
De Wilg behandelt onder andere de ruilverkaveling bij overeenkomst (ook wel vrijwillige kavelruil genoemd). Ruilverkaveling bij overeenkomst is: “de schriftelijk aan te gane en in de openbare registers in te schrijven overeenkomst waarbij drie of meer eigenaren zich verbinden bepaalde, hun toebehorende onroerende zaken samen te voegen, de gegeven massa op bepaalde wijze te verkavelen en onder elkaar bij notariële akte te verdelen.” In de kavelruil kunnen ook partijen worden betrokken die tegen inbreng van een geldsom onroerende zaken verkrijgen, of andersom, partijen die tegen inbreng van onroerende zaken een geldsom verkrijgen. De Wilg stelt slechts enkele eisen aan de kavelruil:
1.
minimaal 3 eigenaren brengen onroerende zaken in;
2.
minimaal 2 eigenaren krijgen onroerende zaken toebedeeld.
Bij algemene maatregel van bestuur (het Besluit inrichting landelijk gebied, hierna: Bilg) zijn nog een aantal nadere eisen gesteld waaraan de betrokken onroerende zaken moeten voldoen. De vrijwillige kavelruil mag geen betrekking hebben op:
1.
kavels die deel uitmaken van de bebouwde kom;
2.
kavels die deel uitmaken van een ruimtelijk aaneengesloten of functioneel verbonden samenstel van kavels dat in gebruik is voor woningbouw, daaronder begrepen recreatiewoningen, of de huisvesting van bedrijven met een niet-agrarische bestemming. Dit geldt ook voor kavels die zullen worden bestemd voor een dergelijk gebruik;
3.
kavels die worden aangewend voor ontgronding, tenzij deze na ontgronding worden opgeleverd als landbouwgrond, natuur of kleinschalige recreatie.
Ruilverkaveling bij overeenkomst is, zoals de naam ook al aangeeft, een initiatief van de betrokken partijen en wordt niet, zoals bij een wettelijke ruilverkaveling, van bovenaf opgelegd.
Ruilverkaveling bij overeenkomst wordt veelal gebruikt om de agrarische verkaveling te verbeteren, maar wordt ook steeds meer gebruikt door waterschappen, gemeenten en particuliere organisaties. Gezien de beperkte eisen die de wet en het daaraan gekoppelde besluit stelt, kan de ruilverkaveling bij overeenkomst ook in andere situaties gebruikt worden.
Om de mogelijkheden van een ruiverkaveling bij overeenkomst te verduidelijken hierbij een voorbeeld (waarbij ik ervan uitga dat de registergoederen voldoen aan de voorwaarden die zijn opgenomen in de Bilg):
A heeft 1 perceel in Vaassen, 1 perceel in Oene en 1 perceel in Epe. Zijn buurman, B, is in het bezit van 3 percelen weiland in Epe en wil 2 van die percelen overdragen aan A. Er wordt een koopprijs overeengekomen van € 100.000,00. A heeft ook een andere buurman, C, zover gekregen dat hij een stuk grond gelegen in Epe overdraagt aan A (waarde € 150.000,00). A zal in ruil daarvoor zijn stuk grond in Vaassen (waarde € 100.000,00) aan C overdragen en C nog een toegift betalen van € 50.000,00. Een vriend van B, D, hoort van de voorgenomen overdrachten. Hij heeft net een stuk grond van E gekocht voor € 250.000,00 en stelt aan A, B, C en E voor de overdrachten middels een ruilverkaveling bij overeenkomst te laten plaatsvinden. Hij rekent partijen voor wat hun voordeel is bij het meedoen met de kavelruil:
A zou in de transactie B-A € 6.000,00 overdrachtsbelasting moeten betalen (6% over € 100.000,00).
A zou in de transactie C-A € 9.000,00 overdrachtsbelasting moeten betalen (6% over € 150.000,00).
C zou in de transactie A-C ook € 9.000,00 overdrachtsbelasting moeten betalen (6% over € 150.000,00).
D zou in de transactie D-E € 15.000,00 overdrachtsbelasting moeten betalen (6% over € 250.000,00).
Door bovengemelde transacties middels een ruilverkaveling bij overeenkomst te laten plaatsvinden is geen van de partijen overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit levert in totaal een voordeel op van € 39.000,00.
Een ander voordeel van de ruilverkaveling bij overeenkomst is dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting een onvoorwaardelijke vrijstelling is. Eenmaal verleend, kan deze door bepaald handelen of nalaten niet meer ingetrokken worden. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de vrijstellingen die gelden voor de overdracht van natuur- of cultuurgrond. In dat geval is de overdrachtsbelasting die bij de verkrijging niet wordt geheven (door een beroep te doen op de vrijstelling) alsnog verschuldigd indien binnen 10 jaar na de verkrijging niet langer sprake is van natuur- of cultuurgrond. De verkrijger heeft dus nog 10 jaar lang het spreekwoordelijke zwaard van Damocles boven zijn hoofd hangen.
Overdrachten via een ruilverkaveling bij overeenkomst laten plaatsvinden kan derhalve een grote besparing opleveren. Als de overdrachten ook nog eens voldoen aan bepaalde, door de Provincie, te stellen voorwaarden, is de kans ook nog aanwezig dat de Provincie subsidie verleent voor de notariële en bepaalde kadastrale kosten die gemoeid gaan met de kavelruil.
Gerelateerd
Koop en huur
