Op 1 april 2017 heeft minister Plasterk het
Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Btiv’)
gewijzigd. De verkoop van corporatiewoningen aan (buitenlandse) beleggers is hierdoor een stuk eenvoudiger geworden. Veel drempels voor investeerders zijn weggenomen.
In onderstaand stroomschema ziet u de nieuwe regels in één oogopslag.
Zienswijzen van gemeenten en huurdersorganisaties
Eén van de belangrijkste wijzigingen heeft betrekking op de verplichte zienswijzen. De minister versoepelt de regeling omtrent de zienswijzen mede omdat hij ervan uitgaat dat toegelaten instellingen, de gemeente en de huurdersorganisatie op grond van de Woningwet gezamenlijk bepalen wat de inzet van de toegelaten instelling op lokaal niveau is. Zij doen dat via prestatieafspraken, waarbij onder andere afspraken worden gemaakt over de verkoop van woningen en de besteding van verkoopopbrengsten.
De zienswijzen van gemeenten en de huurdersorganisatie is met de inwerkingtreding van de nieuwe regels alleen nog verplicht bij gereguleerde woningen.
Bij potentieel te liberaliseren woningen (woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens ad € 710,68 maar met meer dan 145 WWS punten) zijn de zienswijzen van de gemeente eveneens niet meer verplicht, mits de koper (of zijn rechtsopvolger) deze woningen minimaal zeven jaar exploiteert in de huurmarkt met een maximale huurprijs ad € 850,- per maand. Daarnaast dienen er prestatieafspraken te zijn gemaakt waarin is opgenomen dat er goedkope woningen worden bijgebouwd met een maximale huur van maximaal € 568,68 (i.v.m. de passendheidtoets). Indien een corporatie méér potentieel te liberaliseren woningen verkoopt dan het aantal goedkope woningen dat wordt bijgebouwd, dan zijn zienswijzen weer verplicht. In de praktijk zal dit waarschijnlijk betekenen dat de verkopende corporatie de koper zal introduceren bij de gemeente, waarbij er vrijwillige afspraken worden gemaakt tussen de koper en de gemeente en welke afspraken vervolgens aan de koopovereenkomst zal worden gehecht.
Bij geliberaliseerde woningen zijn zienswijzen niet langer verplicht.
Winstdeling is komen te vervallen
Uit een evaluatie van de (oude) verkoopregels van corporatiewoningen is het de minister gebleken dat beleggers (nagenoeg) geen gereguleerde woningen willen aankopen omdat de oude regels hen verplichtte om de eventuele verkoopwinst op termijn over een periode van 30 jaar te delen met de verkopende corporatie (50%-50%). Gevolg was ook dat de verkopende corporaties zich met langdurige, hoge administratielasten geconfronteerd zagen. De minister heeft de winstdelingsplicht laten vervallen. Wel heeft de minister daarbij de eis gesteld dat vervreemding van gereguleerde woningen tegen de marktwaarde van de woongelegenheden moet plaatsvinden en dat voor alle blijvend gereguleerde woningen een exploitatieplicht van zeven jaar geldt. Door bij de (taxatie van de) verkoop niet langer van de ‘leegwaarde’ maar van de ‘marktwaarde’ uit te gaan, kunnen geen kortingen meer op de aankoopprijs worden verstrekt en daarmee vervalt ook de grondslag voor de winstdeling, zo redeneert de minister.
Sociale paragraaf
Bij aankoop van gereguleerde woningen geldt eveneens een exploitatieplicht van zeven jaar. Tevens geldt dan dat de koper zich in de koopovereenkomst dient te committeren aan een sociale paragraaf (bijv. IVBN Gedragscode verkoop (complexen) huurwoningen 2007).
VOG
In alle gevallen dient de corporatie bij de goedkeuringsaanvraag een Verklaring Omtrent Gedrag ('VOG') van de koper te overleggen. Dit vereiste geldt ook voor buitenlandse investeerders. Dirkzwager heeft ervaring met aanvragen van VOG door buitenlandse investeerders.
Overgangsrecht
Op verzoeken tot goedkeuring die vóór 1 april 2017 zijn ingediend bij de Autoriteit Wonen (‘Aw’) blijven de oude verkoopregels gelden.
Meer weten over dit onderwerp? Neem contact op met Robert Rijpstra, advocaat bij Dirkzwager en gespecialiseerd in het juridisch begeleiden van gestructureerde verkoopprocessen.
In onderstaand stroomschema ziet u de nieuwe regels in één oogopslag.
Zienswijzen van gemeenten en huurdersorganisaties
Eén van de belangrijkste wijzigingen heeft betrekking op de verplichte zienswijzen. De minister versoepelt de regeling omtrent de zienswijzen mede omdat hij ervan uitgaat dat toegelaten instellingen, de gemeente en de huurdersorganisatie op grond van de Woningwet gezamenlijk bepalen wat de inzet van de toegelaten instelling op lokaal niveau is. Zij doen dat via prestatieafspraken, waarbij onder andere afspraken worden gemaakt over de verkoop van woningen en de besteding van verkoopopbrengsten.
De zienswijzen van gemeenten en de huurdersorganisatie is met de inwerkingtreding van de nieuwe regels alleen nog verplicht bij gereguleerde woningen.
Bij potentieel te liberaliseren woningen (woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens ad € 710,68 maar met meer dan 145 WWS punten) zijn de zienswijzen van de gemeente eveneens niet meer verplicht, mits de koper (of zijn rechtsopvolger) deze woningen minimaal zeven jaar exploiteert in de huurmarkt met een maximale huurprijs ad € 850,- per maand. Daarnaast dienen er prestatieafspraken te zijn gemaakt waarin is opgenomen dat er goedkope woningen worden bijgebouwd met een maximale huur van maximaal € 568,68 (i.v.m. de passendheidtoets). Indien een corporatie méér potentieel te liberaliseren woningen verkoopt dan het aantal goedkope woningen dat wordt bijgebouwd, dan zijn zienswijzen weer verplicht. In de praktijk zal dit waarschijnlijk betekenen dat de verkopende corporatie de koper zal introduceren bij de gemeente, waarbij er vrijwillige afspraken worden gemaakt tussen de koper en de gemeente en welke afspraken vervolgens aan de koopovereenkomst zal worden gehecht.
Bij geliberaliseerde woningen zijn zienswijzen niet langer verplicht.
Winstdeling is komen te vervallen
Uit een evaluatie van de (oude) verkoopregels van corporatiewoningen is het de minister gebleken dat beleggers (nagenoeg) geen gereguleerde woningen willen aankopen omdat de oude regels hen verplichtte om de eventuele verkoopwinst op termijn over een periode van 30 jaar te delen met de verkopende corporatie (50%-50%). Gevolg was ook dat de verkopende corporaties zich met langdurige, hoge administratielasten geconfronteerd zagen. De minister heeft de winstdelingsplicht laten vervallen. Wel heeft de minister daarbij de eis gesteld dat vervreemding van gereguleerde woningen tegen de marktwaarde van de woongelegenheden moet plaatsvinden en dat voor alle blijvend gereguleerde woningen een exploitatieplicht van zeven jaar geldt. Door bij de (taxatie van de) verkoop niet langer van de ‘leegwaarde’ maar van de ‘marktwaarde’ uit te gaan, kunnen geen kortingen meer op de aankoopprijs worden verstrekt en daarmee vervalt ook de grondslag voor de winstdeling, zo redeneert de minister.
Sociale paragraaf
Bij aankoop van gereguleerde woningen geldt eveneens een exploitatieplicht van zeven jaar. Tevens geldt dan dat de koper zich in de koopovereenkomst dient te committeren aan een sociale paragraaf (bijv. IVBN Gedragscode verkoop (complexen) huurwoningen 2007).
VOG
In alle gevallen dient de corporatie bij de goedkeuringsaanvraag een Verklaring Omtrent Gedrag ('VOG') van de koper te overleggen. Dit vereiste geldt ook voor buitenlandse investeerders. Dirkzwager heeft ervaring met aanvragen van VOG door buitenlandse investeerders.
Overgangsrecht
Op verzoeken tot goedkeuring die vóór 1 april 2017 zijn ingediend bij de Autoriteit Wonen (‘Aw’) blijven de oude verkoopregels gelden.
Meer weten over dit onderwerp? Neem contact op met Robert Rijpstra, advocaat bij Dirkzwager en gespecialiseerd in het juridisch begeleiden van gestructureerde verkoopprocessen.
