Op 19 juli 2017 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak een interessante
(tussen)uitspraak gewezen over voordeelsverrekening in het planschaderecht. Kort gezegd is de Afdeling van oordeel dat verrekening van een uit een schadeoorzaak voortvloeiend voordeel met het nadeel niet aan de orde is als sprake is van een ‘papieren’ voordeel dat niet correspondeert met de werkelijke situatie.
De feiten
Appellant, eigenaar van een woning in de gemeente Medemblik, heeft bij die gemeente een verzoek ingediend om een tegemoetkoming in planschade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van het op 20 maart 2009 in werking getreden bestemmingsplan “Medemblik-Binnenstad” (hierna te noemen: het bestemmingsplan). Dit bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid tot realisatie van een hotel/restaurant met een goot- en nokhoogte van maximaal 11m respectievelijk 15m op het perceel gelegen naast het perceel van appellant. Appellant stelt dat als gevolg hiervan de bouwmassa is toegenomen. Ook zou zijn woning, in 2008 nog getaxeerd op €325.000,- in 2013 zijn verkocht voor maar €191.500,-. Bij de beoordeling van het daarop ingediende verzoek van appellant om tegemoetkoming in planschade schakelt de gemeente de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) in. Zij komt tot de conclusie dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan niet heeft geleid tot een nadeliger positie voor appellant. De gemeente wijst het verzoek van appellant op basis van dit advies af.
Appellant tekent bezwaar aan en opnieuw wint de gemeente advies in bij de SAOZ. Ditmaal concludeert de Stichting dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan geen significante wijzigingen voor de bouwmassa met zich brengt. Hoewel de goot- en nokhoogte toenemen van 8,1m respectievelijk 12,5m naar 11m respectievelijk 15m, neemt de bouwdiepte af van 20,95m naar 15m. Het verschil in bouwdiepte valt onder het overgangsrecht en wordt als zodanig niet bij de planvergelijking betrokken.
Appellant gaat achtereenvolgens in beroep en hoger beroep en voert aan dat hij door de werking van het nieuwe bestemmingsplan wel degelijk in een nadeliger positie is komen te verkeren. Op het perceel is namelijk, nadat vrijstelling met bijbehorende bouwvergunning was verleend, een hotel/restaurant gebouwd met een diepte van 20,95 m, terwijl in het nieuwe bestemmingsplan slechts een diepte is opgenomen van 15 m. Nu niet wordt beoogd om binnen de planperiode aan deze met het bestemmingsplan strijdige situatie een einde te maken moet de bouwdiepte van 20,95m wel degelijk te worden betrokken in de planvergelijking, aldus appellant.
Oordeel Afdeling
De Afdeling overweegt, met verwijzing naar haar eerdere uitspraak van 13 augustus 2014, dat uit artikel 6.1.3.4, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) volgt dat voor- en nadelen die en planologische wijziging met zich brengt voor het vaststellen van de te vergoeden planschade met elkaar mogen worden verrekend. De SAOZ heeft het nadeel ten aanzien van de grotere goot- en nokhoogte (van 8,1m respectievelijk 12,5m naar 11m respectievelijk 15m) verrekend met het voordeel als gevolg van de in het bestemmingsplan opgenomen bouwdiepte (van 20,95m naar 15m). De Afdeling vervolgt dat bij de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan niet het voornemen bestond om de met het bestemmingsplan strijdige bouwdiepte van 20,95m te beëindigen. Het afbreken van de bebouwing binnen de planperiode was evenmin aan de orde. Kort en goed bestond bij de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan niet de gerechtvaardigde verwachting dat de met het nieuwe bestemmingsplan strijdige situatie zou worden opgeheven. Dit brengt de Afdeling tot de slotsom dat de SAOZ de afname van de bouwdiepte van 20,95 m naar 15 m niet had mogen aanmerken als een voordeel. Om die reden had dit voordeel niet mogen worden verrekend met de toegenomen goot- en nokhoogte.
Conclusie
Op grond van vaste jurisprudentie van de Afdeling was al bekend dat verrekening van planologische voor- en nadelen alleen mogelijk is als zowel het voordeel als het nadeel het gevolg zijn van dezelfde planologische ontwikkeling. Uit deze uitspraak volgt dat alleen mag worden uitgegaan van een planologisch voordeel als het “papieren” voordeel in overeenstemming is met de werkelijkheid.
Wilt u meer weten over planschade? Neem dan contact op met Hanna Zeilmaker, Joske Hagelaars of Roos Molendijk, advocaten Overheid & Vastgoed
De feiten
Appellant, eigenaar van een woning in de gemeente Medemblik, heeft bij die gemeente een verzoek ingediend om een tegemoetkoming in planschade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van het op 20 maart 2009 in werking getreden bestemmingsplan “Medemblik-Binnenstad” (hierna te noemen: het bestemmingsplan). Dit bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid tot realisatie van een hotel/restaurant met een goot- en nokhoogte van maximaal 11m respectievelijk 15m op het perceel gelegen naast het perceel van appellant. Appellant stelt dat als gevolg hiervan de bouwmassa is toegenomen. Ook zou zijn woning, in 2008 nog getaxeerd op €325.000,- in 2013 zijn verkocht voor maar €191.500,-. Bij de beoordeling van het daarop ingediende verzoek van appellant om tegemoetkoming in planschade schakelt de gemeente de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) in. Zij komt tot de conclusie dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan niet heeft geleid tot een nadeliger positie voor appellant. De gemeente wijst het verzoek van appellant op basis van dit advies af.
Appellant tekent bezwaar aan en opnieuw wint de gemeente advies in bij de SAOZ. Ditmaal concludeert de Stichting dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan geen significante wijzigingen voor de bouwmassa met zich brengt. Hoewel de goot- en nokhoogte toenemen van 8,1m respectievelijk 12,5m naar 11m respectievelijk 15m, neemt de bouwdiepte af van 20,95m naar 15m. Het verschil in bouwdiepte valt onder het overgangsrecht en wordt als zodanig niet bij de planvergelijking betrokken.
Appellant gaat achtereenvolgens in beroep en hoger beroep en voert aan dat hij door de werking van het nieuwe bestemmingsplan wel degelijk in een nadeliger positie is komen te verkeren. Op het perceel is namelijk, nadat vrijstelling met bijbehorende bouwvergunning was verleend, een hotel/restaurant gebouwd met een diepte van 20,95 m, terwijl in het nieuwe bestemmingsplan slechts een diepte is opgenomen van 15 m. Nu niet wordt beoogd om binnen de planperiode aan deze met het bestemmingsplan strijdige situatie een einde te maken moet de bouwdiepte van 20,95m wel degelijk te worden betrokken in de planvergelijking, aldus appellant.
Oordeel Afdeling
De Afdeling overweegt, met verwijzing naar haar eerdere uitspraak van 13 augustus 2014, dat uit artikel 6.1.3.4, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) volgt dat voor- en nadelen die en planologische wijziging met zich brengt voor het vaststellen van de te vergoeden planschade met elkaar mogen worden verrekend. De SAOZ heeft het nadeel ten aanzien van de grotere goot- en nokhoogte (van 8,1m respectievelijk 12,5m naar 11m respectievelijk 15m) verrekend met het voordeel als gevolg van de in het bestemmingsplan opgenomen bouwdiepte (van 20,95m naar 15m). De Afdeling vervolgt dat bij de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan niet het voornemen bestond om de met het bestemmingsplan strijdige bouwdiepte van 20,95m te beëindigen. Het afbreken van de bebouwing binnen de planperiode was evenmin aan de orde. Kort en goed bestond bij de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan niet de gerechtvaardigde verwachting dat de met het nieuwe bestemmingsplan strijdige situatie zou worden opgeheven. Dit brengt de Afdeling tot de slotsom dat de SAOZ de afname van de bouwdiepte van 20,95 m naar 15 m niet had mogen aanmerken als een voordeel. Om die reden had dit voordeel niet mogen worden verrekend met de toegenomen goot- en nokhoogte.
Conclusie
Op grond van vaste jurisprudentie van de Afdeling was al bekend dat verrekening van planologische voor- en nadelen alleen mogelijk is als zowel het voordeel als het nadeel het gevolg zijn van dezelfde planologische ontwikkeling. Uit deze uitspraak volgt dat alleen mag worden uitgegaan van een planologisch voordeel als het “papieren” voordeel in overeenstemming is met de werkelijkheid.
Wilt u meer weten over planschade? Neem dan contact op met Hanna Zeilmaker, Joske Hagelaars of Roos Molendijk, advocaten Overheid & Vastgoed
Gerelateerd
Grondbeleid
