Rechtbank Noord-Holland 19 juli 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:6032.
De casus die centraal staat in de uitspraak van rechtbank Noord-Holland van 19 juli 2017 betreft een drietal percelen waarop een erfdienstbaarheid is gevestigd – één dienend erf en twee heersende erven – waarvan één heersend erf en het dienend erf eigendom zijn geworden van een woningstichting in 2001 en 2002. Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een perceel, het dienende erf, ten bate van een ander perceel, het heersende erf, is belast. De erfdienstbaarheid in deze zaak stamt uit 1979 en is bij iedere verkoop opnieuw in de akte van levering opgenomen. Eiseres en gedaagde hebben de percelen in 2015 en 2011 in eigendom verkregen van de woningstichting.
Eiseres is van mening dat de erfdienstbaarheid in 2002 is tenietgegaan, omdat de woningstichting toen twee percelen – zowel het dienend als één heersend erf – in handen kreeg waardoor er sprake is van vermenging. Door het tenietgaan van de erfdienstbaarheid in 2002 had de woningstichting deze erfdienstbaarheid niet in de akte van levering kunnen opnemen, omdat de erfdienstbaarheid niet meer bestond en – om hieraan rechten te kunnen ontlenen – opnieuw gevestigd had moeten worden. Voor de vestiging van een erfdienstbaarheid dient echter overeenstemming tussen partijen te bestaan. Eiseres betoogt dat gedaagde geen rechten kan ontlenen aan de erfdienstbaarheid en eist daarom dat gedaagde niet langer de onderdoorgang onder haar huis mag gebruiken om zijn perceel te bereiken.
Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank beoordeelt allereerst of er sprake is van vermenging en vervolgens of de erfdienstbaarheid daadwerkelijk tenietgaat door deze vermenging.
Vermenging
Gedaagde voert als verweer dat er twee heersende erven zijn en ten behoeve van deze percelen één recht van erfdienstbaarheid is gevestigd. Nu de woningstichting maar van één van de percelen eigenaar was, zijn niet alle percelen waarop de erfdienstbaarheid ziet in één hand gekomen en is er dus geen sprake van vermenging. Verwezen wordt hierbij naar een arrest van het gerechtshof Den Haag ( ECLI:NL:GHSGR:2012:BY6540). De rechtbank verwerpt dit verweer omdat – in tegenstelling tot de casus van het gerechtshof – het niet één heersend erf betreft dat gesplitst is, maar het twee reeds bestaande heersende erven zijn. De rechtbank is daarom van oordeel dat er sprake is van vermenging. [1]
Tenietgaan erfdienstbaarheid
Uit artikel 5:83 BW volgt dat als beide percelen door verschillende personen gehuurd worden van een woningstichting, de erfdienstbaarheid door vermenging pas tenietgaat als deze huurperiode eindigt. Gedaagde betoogt dat in casu hierdoor wordt voorkomen dat de erfdienstbaarheid is tenietgegaan. De woningstichting heeft de percelen immers altijd aan derden in gebruik gegeven in plaats van hier zelf gebruik van te maken. De ratio achter het tenietgaan door vermenging is dat de erfdienstbaarheid geen betekenis heeft als de betrokken erven in één hand komen. Het heersend en het dienend erf werden in dit geval echter niet door de woningstichting zelf gebruikt, waardoor deze stelling niet opgaat. De erfdienstbaarheid behield zijn functie in de periode dat de percelen in eigendom waren van de woningstichting en is niet tenietgegaan door vermenging, zo oordeelt de rechtbank. De erfdienstbaarheid blijft rusten op het perceel van eiseres.
[1]Opmerkelijk is dat rechtbank Noord-Holland met dit oordeel impliceert dat een erfdienstbaarheid gedeeltelijk teniet kan gaan door vermenging. De erfdienstbaarheid op het heersend erf dat niet door de woningstichting is verkregen, gaat immers niet teniet door vermenging.
De casus die centraal staat in de uitspraak van rechtbank Noord-Holland van 19 juli 2017 betreft een drietal percelen waarop een erfdienstbaarheid is gevestigd – één dienend erf en twee heersende erven – waarvan één heersend erf en het dienend erf eigendom zijn geworden van een woningstichting in 2001 en 2002. Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een perceel, het dienende erf, ten bate van een ander perceel, het heersende erf, is belast. De erfdienstbaarheid in deze zaak stamt uit 1979 en is bij iedere verkoop opnieuw in de akte van levering opgenomen. Eiseres en gedaagde hebben de percelen in 2015 en 2011 in eigendom verkregen van de woningstichting.
Eiseres is van mening dat de erfdienstbaarheid in 2002 is tenietgegaan, omdat de woningstichting toen twee percelen – zowel het dienend als één heersend erf – in handen kreeg waardoor er sprake is van vermenging. Door het tenietgaan van de erfdienstbaarheid in 2002 had de woningstichting deze erfdienstbaarheid niet in de akte van levering kunnen opnemen, omdat de erfdienstbaarheid niet meer bestond en – om hieraan rechten te kunnen ontlenen – opnieuw gevestigd had moeten worden. Voor de vestiging van een erfdienstbaarheid dient echter overeenstemming tussen partijen te bestaan. Eiseres betoogt dat gedaagde geen rechten kan ontlenen aan de erfdienstbaarheid en eist daarom dat gedaagde niet langer de onderdoorgang onder haar huis mag gebruiken om zijn perceel te bereiken.
Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank beoordeelt allereerst of er sprake is van vermenging en vervolgens of de erfdienstbaarheid daadwerkelijk tenietgaat door deze vermenging.
Vermenging
Gedaagde voert als verweer dat er twee heersende erven zijn en ten behoeve van deze percelen één recht van erfdienstbaarheid is gevestigd. Nu de woningstichting maar van één van de percelen eigenaar was, zijn niet alle percelen waarop de erfdienstbaarheid ziet in één hand gekomen en is er dus geen sprake van vermenging. Verwezen wordt hierbij naar een arrest van het gerechtshof Den Haag ( ECLI:NL:GHSGR:2012:BY6540). De rechtbank verwerpt dit verweer omdat – in tegenstelling tot de casus van het gerechtshof – het niet één heersend erf betreft dat gesplitst is, maar het twee reeds bestaande heersende erven zijn. De rechtbank is daarom van oordeel dat er sprake is van vermenging. [1]
Tenietgaan erfdienstbaarheid
Uit artikel 5:83 BW volgt dat als beide percelen door verschillende personen gehuurd worden van een woningstichting, de erfdienstbaarheid door vermenging pas tenietgaat als deze huurperiode eindigt. Gedaagde betoogt dat in casu hierdoor wordt voorkomen dat de erfdienstbaarheid is tenietgegaan. De woningstichting heeft de percelen immers altijd aan derden in gebruik gegeven in plaats van hier zelf gebruik van te maken. De ratio achter het tenietgaan door vermenging is dat de erfdienstbaarheid geen betekenis heeft als de betrokken erven in één hand komen. Het heersend en het dienend erf werden in dit geval echter niet door de woningstichting zelf gebruikt, waardoor deze stelling niet opgaat. De erfdienstbaarheid behield zijn functie in de periode dat de percelen in eigendom waren van de woningstichting en is niet tenietgegaan door vermenging, zo oordeelt de rechtbank. De erfdienstbaarheid blijft rusten op het perceel van eiseres.
[1]Opmerkelijk is dat rechtbank Noord-Holland met dit oordeel impliceert dat een erfdienstbaarheid gedeeltelijk teniet kan gaan door vermenging. De erfdienstbaarheid op het heersend erf dat niet door de woningstichting is verkregen, gaat immers niet teniet door vermenging.
Gerelateerd
Koop en huur
