Verkoper aansprakelijk door mededelingen over bodemverontreiniging?

Voldoet de zaak aan overeenkomst? 

Een zaak waarbij dit speelde diende recent bij de rechtbank Gelderland. De koper kocht van zijn buurman een aantal percelen met daarop een paardenwei en manege met rijhal. In de koopovereenkomst was het normaal gebruik voor deze bestemming gegarandeerd. Daarnaast was in de overeenkomst opgenomen dat verkoper niet bekend was met verontreiniging die ten nadeel strekt van het omschreven gebruik, maar dat wel bekend was dat in de onroerende zaak asbest was verwerkt. Uit mededelingen van de verkoper bleek dat het ging om asbestplaten op het gebouw. Daarnaast zou er mogelijk wat puin in de grond kunnen zitten. Na de aankoop kwam de koper erachter dat er meer verontreiniging aanwezig is dan hij op basis van de mededelingen had verwacht. Zo waren er complete asbestplaten begraven, was het sloopmateriaal van een oude schuur onder de grond gestopt en werd als fundering in de rijhal verontreinigend kabelshred aangetroffen.  

Na bodemonderzoek zijn de saneringskosten geraamd op circa 150.000 euro. De omgevingsdienst heeft namens de betreffende gemeente een beschikking ernst en spoedeisendheid genomen. Daarin staat vermeld dat het gaat om ernstige verontreiniging. Echter is sanering niet spoedeisend, aangezien er geen risico’s zijn voor mens of milieu. De koper hoeft dus niet te saneren zolang het gebruik van de percelen ongewijzigd blijft.  

Op basis van deze gegevens dient de rechtbank te beoordelen of de percelen voldoen aan hetgeen partijen zijn overeengekomen in de koopovereenkomst. De rechtbank sluit daarbij aan bij de doelomschrijving in de overeenkomst:  

“4.4. (….) Indien sprake is van bodemverontreiniging die het normaal gebruik van de zaak als manege en weiland verhindert, leidt de aanwezigheid van de bodemverontreiniging tot non-conformiteit en voldoet de geleverde zaak (dus) niet aan de overeenkomst. De stelling van [eisers] dat de aanwezige bodemverontreiniging in de weg staat aan een normaal gebruik van het gekochte als manege en weiland is in zijn algemeenheid onjuist. Er is alleen sprake van bodemverontreiniging die een normaal gebruik in de weg staat, als de hoeveelheid aanwezige stoffen dusdanig onaanvaardbare humane risico’s oplevert dat er een acute saneringsplicht bestaat. Een dergelijke mate van verontreiniging kan niet uit de door [eisers] in het geding gebrachte rapporten worden afgeleid.” 

Samengevat komt de rechtbank tot het oordeel dat de percelen gewoon gebruikt kunnen worden waarvoor ze verkocht zijn. Van non-conformiteit is geen sprake en verkoper is niet aansprakelijk voor eventuele schade die de koper lijdt.  

Non-conformiteit door mededeling verkoper 

Dit oordeel van de rechtbank is zowel logisch als onbevredigend. De percelen kunnen dan wel geschikt zijn voor het doel, maar indien de koper in de toekomst zijn percelen op een andere wijze wil gebruiken, gaat verbouwen of wil verkopen, maakt hij hoge saneringskosten.  

Gelet op de inhoud van de overeenkomst is deze uitkomst goed te verklaren. De koper heeft immers het risico aanvaard op eventuele onbekende gebreken, zoals verontreinigingen. De uitkomst kan echter anders zijn indien de koper op grond van expliciete mededelingen van de verkoper op het verkeerde been is gezet.  

“4.7. Bij de beantwoording van de vraag of de zaak ondanks de bodemverontreiniging voldoet aan de koopovereenkomst, moeten alle van belang zijnde omstandigheden in aanmerking worden genomen, waaronder ook de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. Daarbij is van belang dat ook indien de aanwezigheid van bodemverontreiniging niet in de weg staat aan normaal gebruik van de zaak, toch sprake kan zijn van non-conformiteit indien de koper op grond van mededelingen van de verkoper de aanwezigheid van bodemverontreiniging niet behoefde te verwachten (Hoge Raad, 23 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Die mededelingen brengen dan non-conformiteit en een toerekenbare tekortkoming met zich; de koper mocht immers van de juistheid van die mededelingen uitgaan.” 

De rechtbank geeft eigenlijk (onder verwijzing naar de Hoge Raad) aan dat een onroerend goed dat voldoet aan de schriftelijke koopovereenkomst alsnog non-conform kan zijn indien de koper op basis van mededelingen van de verkoper wat anders had mogen verwachten.  

In deze zaak kon ook dit de koper niet redden. De rechtbank overweegt dat wel degelijk is medegedeeld dat er asbest in de onroerende zaak verwerkt was. Daarnaast stelt de rechtbank dat de verkoper alleen kan mededelen wat hij weet. Vervolgens lijkt niet te worden vastgesteld of de verkoper vóór de verkoop op de hoogte was van de (door hem niet gemelde) verontreiniging, zoals de asbestplaten die simpelweg verstopt waren onder de grond. De rechtbank overweegt dat er geen mededelingsplicht is geschonden omdat de asbestplaten onder de grond het normaal gebruik niet hinderen. Ik vraag mij af of daarmee recht wordt gedaan aan het arrest van de Hoge Raad waarnaar de rechtbank zelf verwijst. In die zaak werd immers geoordeeld dat ook sprake kan zijn van non-conformiteit indien de verontreiniging het normaal gebruik niet belemmert.  

Als de verkoper wist van deze asbestplaten, dan is de vraag gerechtvaardigd of hij de kopers niet op het verkeerde been heeft gezet met zijn mededelingen. In de koopovereenkomst was weliswaar opgenomen dat er asbest in het onroerend goed verwerkt was, maar op basis van zijn mededelingen had de koper tot de conclusie kunnen komen dat het hierbij enkel om de platen op het dak ging. In dergelijke gevallen kan naar mijn mening wel degelijk sprake zijn van non-conformiteit als gevolg van mededelingen van de verkoper of van onrechtmatig handelen als de verkoper bewust een andere voorstelling van zaken heeft gegeven.  

Conclusie 

Deze casus onderstreept nogmaals het belang van een goede doelomschrijving en bodembepaling in de overeenkomst. Dat betekent echter niet dat er geen gewicht meer toekomt aan de uitlatingen die de verkoper rondom het aangaan van de overeenkomst doet. Mededelingen die de verkoper doet (of juist niet) kunnen ertoe leiden dat de verkoper aansprakelijk is, ondanks het feit dat het verkochte strikt genomen voldoet aan de tekst van de koopovereenkomst.