In een eerder artikel informeerden we u over de hoofdlijnen van deze wet. In dit artikel gaan we nader in op gevolgen van de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur en wordt aan de hand van rekenvoorbeelden duidelijk in welke gevallen de verhuurder actie moet ondernemen.
De Wet betaalbare huur bevat drie categorieën huurovereenkomsten: de sociale huur, de middenhuur en de geliberaliseerde huur.
Voor de periode van 1 juli 2024 tot en met 31 december 2024 is de indeling als volgt vastgesteld:
- Sociale huur: maximale aanvangshuurprijs van € 885,55 (tot en met 143 punten)
- Middenhuur: maximale aanvangshuurprijs van € 892,08 tot en met € 1.165,81 (144 tot en met 186 punten)
- Vrije sector: aanvangshuurprijs hoger dan € 1.172,31 (187 punten of hoger)
Deze puntenverdeling kan (halfjaarlijks) veranderen.
Toetsing aanvangshuurprijs bij de Huurcommissie
Voor alle huurovereenkomsten geldt dat de huurder tot uiterlijk zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst bij de Huurcommissie een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs (artikel 7:249 BW) kan indienen. De Huurcommissie zal de woning dan toetsen aan de het WWS en verlagen indien deze niet boven de liberalisatiegrens valt. Dit betekent dat een huurovereenkomst die vóór 1 juli 2024 is aangegaan alsnog onder de sociale huur kan vallen.
In het geval van huurovereenkomsten van bepaalde tijd zijn aangevangen vóór 1 juli 2024 (artikel 7:271 lid 1 BW) is deze zes maanden termijn verlengd tot uiterlijk zes maanden na afloop van de huurovereenkomst.
Overgangsrecht Wet betaalbare huur
Voor alle huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten, geldt dat de verhuurders zich moeten houden aan de maximale huurprijs volgens het puntensysteem van het Woningwaarderingstelsel (WWS). Het moment van waardering van de kwaliteit van de huurwoningen, is 1 juli 2024 en niet de aanvang van de huurovereenkomst.
In het Overgangsrecht ten aanzien van bestaande huurovereenkomsten wordt een onderscheid gemaakt in de volgende drie sectoren:
-
Bij woningen die reeds onder de liberalisatiegrens vallen, geldt dat deze al binnen de sociale sector vallen en daarmee ook onder de Wet betaalbare huur. De huurder kan in deze gevallen een voorstel doen om de huurprijs aan te passen volgens het nieuwe WWS;
Voorbeeld:
De huurovereenkomst is gesloten op 1 mei 2024 met een huurprijs van €700,00. De woning blijkt echter op 1 juli 2024 100 punten (€605,34) waard. De huurder kan dan een verzoek indienen om de huurprijs te wijzigen en af te stemmen op het daadwerkelijke aantal punten dat de woning waard is.
-
Bij woningen met een prijs boven de liberalisatiegrens, maar met de kwaliteit die past binnen de sociale sector, geldt een overgangstermijn van 1 jaar (dus tot 1 juli 2025), waarin de verhuurder de huurprijs dient te verlagen conform het nieuwe puntenstelsel. Na 1 juli 2025 loopt de verhuurder bij een te hoge huurprijs risico op een boete;
Voorbeeld:
De huurovereenkomst is gesloten op 1 juni 2021 met een huurprijs van €1200,00. De woning blijkt echter op 1 juli 2024 120 punten waard (€735,66) (oftewel: de woning valt volgens het aantal punten in de sociale sector). De huurder kan in dit geval op grond van Wet betaalbare huur altijd naar de huurcommissie om de te hoge huurprijs te laten aanpassen, in het geval dat de verhuurder niet uiterlijk 1 juli 2025 de huurprijs heeft verlaagd.
De huurder kan dus in dergelijke gevallen altijd naar de huurcommissie voor een huurprijsaanpassing. De huurder is dan niet beperkt tot de termijn van 6 maanden.
-
Bij woningen die qua kwaliteit behoren tot de sector middenhuur en een daarbij horende huurprijs hebben afgesproken, heeft te gelden dat sprake zal zijn van aanvullende huurbescherming bij het aangaan van nieuwe huurcontracten.
Voorbeeld I:
De huurovereenkomst is gesloten op 1 mei 2024 met een huurprijs van €1400,00. De kwaliteit van de woning wordt gewaardeerd op 160 punten (€996,37). Dat betekent dat sprake is van de middenhuur-categorie, maar nu het een huurovereenkomst betreft van vóór 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur hier niet van toepassing.
Voorbeeld II:
De huurovereenkomst is gesloten op 1 augustus 2024 met een huurprijs van €1400,00. De kwaliteit van de woning wordt gewaardeerd op 160 punten (€996,37). Dat betekent dat onder de nieuwe Wet betaalbare huur deze huurovereenkomst onder de sector middenhuur valt. De huurder kan dan binnen zes maanden een verzoek indienen om de huurprijs te wijzigen en af te stemmen op het daadwerkelijke aantal punten dat de woning waard is.
Conclusie
In ons eerder verschenen artikel hebben we u al geïnformeerd over de verstrekkende gevolgen van de Wet betaalbare huur. Dit geldt met name voor de woningen die volgens het nieuwe WWS zouden vallen binnen de sociale huur, maar waarvoor nu nog een huurprijs geldt die boven de drempel van de sociale sector uitkomt. In dat geval dienen verhuurders de huurprijs aan te passen. Dit moet uiterlijk vóór 1 juli 2025 gebeuren.
Wilt u meer weten over de gevolgen van de Wet betaalbare huur? Neem dan contact met ons op via de contactinformatie naast dit artikel.
Gerelateerd
Koop en huur
