Vastgoedexploitatie in privé: het einde van box 3 in zicht?

Bij de exploitatie van vastgoed in privé door natuurlijke personen moet in ieder concreet geval aan de hand van de feiten en omstandigheden beoordeeld worden of sprake is van normaal vermogensbeheer of van méér dan normaal vermogensbeheer. In het laatste geval valt de vastgoedexploitatie als onderneming of werkzaamheid in box 1. Bij normaal vermogensbeheer is sprake van beleggen in box 3. De relevantie van de fiscale kwalificatie van vastgoedexploitatie is groot, gelet op het grote verschil in belastingdruk tussen box 1 en box 3. Vastgoed dat als belegging kwalificeert, wordt namelijk belast in box 3 tegen een maximaal tarief van 1,68% (tarieven 2019) berekend over de waarde van de bezittingen minus de bijbehorende schulden. Als echter sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer, is het daadwerkelijk behaalde directe en indirecte rendement belast in box 1 tegen een maximaal tarief van 51,75% (tarieven 2019).

Hieronder gaan wij in afzonderlijke paragrafen in op de vraag wanneer vastgoedexploitatie kwalificeert als onderneming (box 1), als werkzaamheid (box 1) of als belegging (box 3).

Vastgoedexploitatie toch als onderneming?

Het ondernemingsbegrip is in de fiscale wetgeving niet gedefinieerd. Het ondernemingsbegrip is in de fiscale rechtspraak ontwikkeld en heeft het ondernemingsbegrip als volgt omschreven: ’een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid die erop is gericht om via deelname aan het maatschappelijk verkeer winst te behalen’. Volgens de fiscale rechtspraak zal er sprake zijn van een onderneming, indien een vastgoedexploitant zich op duurzame basis bezig houdt met projectontwikkeling of handel in vastgoed.

In de praktijk speelt vaak de vraag in hoeverre de verhuur van vastgoed kan leiden tot een onderneming. Bij het verrichten van werkzaamheden in eigen beheer, kan de wijze waarop het beheer door de vastgoedexploitant is georganiseerd in sommige situaties leiden tot een onderneming. Het gaat dan om situaties waarin de vastgoedexploitant zich richt op het rendabel maken van vastgoed met behulp van eigen arbeidskracht, eigen ervaring, eigen capaciteiten en relaties. De verhuur van vastgoed zou dan als een onderneming kwalificeren, indien het geheel van werkzaamheden kwantitatief en kwalitatief van dien aard is, dat sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. Hierbij valt volgens een uitspraak van Hof Den Haag te denken aan een vastgoedexploitant die na verwerving van het vastgoed, zelf achterstallig onderhoud verricht aan het vastgoed om zo hogere huren te kunnen berekenen dan wel verkoopwinsten te kunnen behalen. De vraag is of het oordeel van het hof anders zou zijn, indien de werkzaamheden van achterstallig onderhoud zouden zijn uitbesteed.

Vastgoedexploitatie toch als werkzaamheid?

Indien de activiteiten van de vastgoedexploitant niet kwalificeren als een onderneming, kan de vastgoedexploitatie nog kwalificeren als een in box 1 belaste ‘werkzaamheid’. Er is sprake van een resultaat uit overige werkzaamheid, indien het gaat om het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal actief vermogensbeheer te boven gaat.

In het verleden zijn meerdere uitspraken en arresten verschenen over een zodanige exploitatie van vastgoed dat sprake was als resultaat uit overige werkzaamheden. Deze jurisprudentie kan verdeeld worden in drie categorieën:

1. De exploitatie en transacties van vastgoed waarbij de omvang van de fysieke werkzaamheden normaal vermogensbeheer te boven gaat;
2. Aan- en verkoopsituaties van vastgoed waarbij ervaring, voorkennis, deskundigheid en relaties een belangrijke factor hebben gevormd bij het behalen van het voordeel; en
3. De aankoop van vastgoed met het oogmerk deze na een bepaalde bewerking, zoals aanvraag van vergunningen, splitsing in appartementsrechten, verkaveling of renovatie, te verkopen.

De vraag of sprake is van een werkzaamheid ten aanzien van vastgoedexploitatie is sterk feitelijk van aard. Zie onze blog over een rechtbank uitspraak waar sprake was van een werkzaamheid.

Vastgoedexploitatie als belegging

Als de activiteiten van de vastgoedexploitant in privé niet kwalificeren als een onderneming of een werkzaamheid, kwalificeren de activiteiten als belegging voor de heffing van inkomstenbelasting. In de fiscale rechtspraak is aangegeven dat een bezitting, zoals verhuurd vastgoed, als een belegging moet worden aangemerkt, als de bezitting slechts wordt aangehouden met het oog op het verkrijgen van de waardestijging en het rendement, zoals te verwachten bij normaal vermogensbeheer.

Het innen van huren, het zoeken naar huurders, administreren van contracten en het plegen van onderhoud zijn naar onze mening werkzaamheden die passen bij normaal (actief) vermogensbeheer.

Het exploiteren van vastgoed in privé in box 3 is aantrekkelijk gezien het lage tarief van 1,68% (tarieven 2019) over de waarde van de bezittingen minus de bijbehorende schulden. Voor de bepaling van de waarde van de bezittingen, zoals vastgoed, geldt de daadwerkelijke waarde (waarde in het economisch verkeer). Voor de bepaling van de waarde van woningen kan de WOZ-waarde worden gehanteerd. Indien een woning met huurbescherming wordt verhuurd, mag zelfs de leegwaarde-ratio worden toegepast. De leegwaarde-ratio is een waarde drukkende factor afhankelijk van de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde. De leegwaarde-ratio die kan worden toegepast zit in een range van 45% - 85% van de WOZ-waarde. De heffing van inkomstenbelasting voor verhuurde woningen in box 3 is dus zeer aantrekkelijk gezien de lage waardering.

In de praktijk zijn er veel vastgoedexploitanten die ondanks de aanzienlijke omvang van de vastgoedportefeuille, de portefeuille in box 3 in aanmerking nemen. Gezien het beleggingsbegrip van de Hoge Raad is dit ook mogelijk. De omvang van de vastgoedportefeuille zou immers niet van belang moeten zijn voor de vraag of sprake is van een onderneming of werkzaamheid.

Mede naar aanleiding van het artikel in het Parool, is inmiddels ook ‘de politiek’ op de hoogte van het feit dat steeds meer vastgoedexploitanten hun portefeuille in aanmerking nemen tegen een relatief gunstige waardering in box 3. Naar aanleiding van deze commotie en gestelde Kamervragen heeft de Staatssecretaris van Financiën de Tweede Kamer recent geïnformeerd dat momenteel voorbereidingen worden getroffen voor een onderzoek naar een andere manier van belastingheffing over huurinkomsten uit vastgoed, zoals het belasten van de daadwerkelijk genoten opbrengsten. Eén van de “oplossingen” die dan vervolgens voorbij komt is de gedachte om bijvoorbeeld slechts 3 vastgoedobjecten toe te laten in box 3, waarbij de inkomsten uit de overige objecten dan in box 1 zouden moeten worden belast. Ondanks het feit dat dergelijke ideeën de tekentafel nog niet ontstegen zijn en ongetwijfeld op allerlei politieke en fiscaal-technische bewaren zullen stuiten, is het dus niet ondenkbaar dat de belastingheffing voor vastgoedexploitanten in privé in box 3 wordt aangepast.

Begrip onderneming / beleggen in bedrijfsopvolgingsfaciliteit

De vraag of bij de activiteiten van de vastgoedexploitant sprake is van een onderneming of van een belegging is niet alleen relevant voor de wijze waarop de vastgoedexploitant wordt betrokken in de heffing van inkomstenbelasting in box 1 of box 3. Het kwalificatievraagstuk speelt namelijk ook een belangrijke rol bij de vraag of en in hoeverre bij een schenking of vererving van aandelen in een vennootschap die vastgoed bezit, een beroep kan worden gedaan op de bedrijfsopvolgingsfaciliteit in de Successiewet en in de aanmerkelijk belangregeling in box 2. De bedrijfsopvolgingsfaciliteit is namelijk alleen van toepassing ten aanzien van vermogen dat ziet op een onderneming. Het ondernemingsbegrip is in principe gelijk aan het ondernemingsbegrip in de inkomstenbelasting voor de discussie box 1 of box 3. Zie voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteit in de Successiewet en het begrip onderneming ook onze blog.

Het begrip onderneming speelt daarnaast een rol in andere fiscale bepalingen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de belastingplicht van stichtingen en verenigingen en het regime voor de Fiscale Beleggingsinstelling (ofwel: FBI) en de Vrijgestelde Beleggingsinstelling (ofwel: VBI).

Aandachtspunten fiscale praktijk

Gezien het verschil van belastingheffing tussen box 1 (onderneming of werkzaamheid) en box 3 (belegging) is het voor de vastgoedexploitant zinvol dat hij of zij de aard en de omvang van activiteiten tijdig en goed in kaart brengt en daar waar mogelijk in actie komt. Voor de vastgoedexploitant is het bijvoorbeeld van belang om tijdig te inventariseren in hoeverre de beoogde vastgoedexploitatie, zoals bij projectontwikkeling of handel in vastgoed, meer dan normaal vermogensbeheer zal gaan omvatten. Een afweging kan dan zijn om het vastgoed direct onder te brengen in een BV. In dat geval zou het exploitatieresultaat dan in de BV belast zijn tegen het gecombineerd vennootschapsbelasting- en box 2-tarief van maximaal 43,75% (tarieven 2019), hetgeen voordeliger lijkt te zijn dan het maximale tarief van 51,75% in box 1. Uiteraard zal dit van geval tot geval moeten worden beoordeeld.

Vastgoedexploitatie in privé: het einde van box 3 in zicht?