Structureel te laat betalen van de huur is grond voor ontbinding huurovereenkomst

Een woningcorporatie (hierna: verhuurder) vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de achterstallige huur van twee maanden. De kantonrechter wijst de vordering tot betaling van de achterstallige huur toe maar de overige vorderingen af: de hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt een maatregel met een ingrijpend karakter als ontbinding van de huurovereenkomst niet, aldus de kantonrechter. De verhuurder kan zich niet verenigen met dit oordeel en gaat in hoger beroep. Op dat moment heeft de huurder de achterstallige huur inmiddels volledig voldaan.

Belangenafweging

Het gerechtshof overweegt in haar uitspraak van 15 oktober 2019 dat bij een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst het gewicht van de tekortkoming in verhouding tot het woonbelang van de huurder moet worden gewogen. Vastgesteld wordt dat er in dit geval sprake is van structureel te laat betalen van de huur en van een patroon van het in het geheel niet betalen van de huur. Het gerechtshof acht het, gelet op het verzenden van de vele aanmaningen, het herhaald inschakelen van deurwaarders en het voeren van vier gerechtelijke procedures, aannemelijk dat het verhuurder veel geld heeft gekost de huurbedragen te ontvangen.

Naar het oordeel van het gerechtshof weegt het woonbelang van de huurder onder deze omstandigheden niet op tegen het gewicht van de tekortkoming van de huurder. Daar komt bij dat verhuurder er belang bij heeft dat de woning weer beschikbaar komt ten behoeve van anderen die zijn aangewezen op een sociale huurwoning en die wél hun betalingsverplichtingen zullen nakomen. De omstandigheid dat de huurder de volledige huurachterstand inmiddels heeft voldaan maakt dit niet anders.

Commentaar

In de rechtspraak komt de afweging tussen de tekortkoming en het woonbelang van de huurder geregeld terug. Vaste rechtspraak brengt mee dat een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst doorgaans pas wordt toegewezen indien een huurachterstand van drie maanden is ontstaan. Onderhavige uitspraak bevestigt een recentere lijn waaruit volgt dat het structureel te laat betalen van de huur, hoewel geen sprake meer is van een huurachterstand, ook grond voor ontbinding van de huurovereenkomst kan zijn. Zie in dit kader onder andere de uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 20 augustus 2019, gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 30 april 2019, gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 16 april 2019 en van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 22 augustus 2017. Of een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van structureel te laat betalen van de huur daadwerkelijk zal worden toewezen zal evenwel telkens afhangen van de concrete omstandigheden van het geval.