De gemeente Arnhem heeft een huurovereenkomst gesloten met een exploitant voor een sportkantine in het sportcomplex De Laar West. In deze huurovereenkomst hebben partijen afgesproken dat sprake is van 230a-bedrijfsruimte. Huurder mag het gehuurde alleen gebruiken binnen de “sport- en ontmoetingssfeer”.
Volgens vaste jurisprudentie kan een sportkantine als 290-bedrijfsruimte worden aangemerkt indien voldaan is van de vereisten van dat artikel. Te weten, een voor het publiek toegankelijk lokaal waar een ‘restaurant- of cafébedrijf’ wordt uitgeoefend. Bij sportkantines komt de kwalificatie vaak neer op beantwoording van de vraag of de kantine ook toegankelijk is (en mag worden gebruikt voor) anderen dan sporters of verenigingsleden. Is het karakter van de sportkantine ‘besloten’ dan is in de regel geen sprake van een 290-bedrijfsruimte.
In deze kwestie heeft Sportbedrijf Arnhem (opvolgend verhuurder na de gemeente Arnhem) aangevoerd dat de sportkantine kwalificeerde als 230a-bedrijfsruitme. De sportkantine zou alleen maar gebruikt worden door sporters en begeleiders en zou volgens de huurovereenkomst ook niet op een andere wijze mogen worden gebruikt.
Het hof Arnhem-Leeuwarden ziet dat in zijn arrest van 14 februari 2023 anders (ECLI:NL:GHARL:2023:1277). Het hof concludeert dat sprake is van 290-bedrijfsruimte en overweegt daartoe dat vele andere ‘derden’ (zoals buurtbewoners en verschillende verenigingen) van de sportkantine gebruikmaken. Bovendien weegt het hof mee dat de gemeente Arnhem zelf als voormalig verhuurder ook regelmatig gebruik maakt van het gehuurde voor culturele activiteiten. De huidige verhuurder, Sportbedrijf, heeft ook nooit bezwaar gemaakt tegen het gebruik dat de huurder van de sportkantine van het gehuurde maakt.
Dat laatste krijgt Sportbedrijf als verhuurder nu tegengeworpen en draagt bij aan de conclusie van het hof dat sprake is van 290-bedrijfsruimte. Het hof overweegt:
“Sportbedrijf heeft aangevoerd dat in de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt binnen de “sport- en ontmoetingssfeer” en dat het feit dat [de huurster] die bepaling overtreedt niet ertoe kan leiden dat geen sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van 7:230a BW. Het hof denkt daar anders over. Het mag dan zo zijn dat het feitelijk gebruik van het gehuurde niet steeds met de gebruiksbepaling overeenstemt, maar vast staat dat het initiatief tot het organiseren van activiteiten die van die gebruiksbepaling afwijken meer dan eens lag bij de gemeente. De gemeente was vóór Sportbedrijf de verhuurster van de kantine en is zélf de gebruiksvoorwaarde met [de huurster] overeengekomen. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dan ook onaanvaardbaar dat [de huurster] (alleen) aan die gebruiksbepaling wordt gehouden wanneer Sportbedrijf – als rechtsopvolgster van de gemeente – dat goed uitkomt. Bovendien heeft het hof van partijen begrepen dat Sportbedrijf nooit bezwaar heeft gemaakt tegen het plaatsvinden van dergelijke (niet sportgerelateerde) activiteiten in het gehuurde en dat Sportbedrijf ook inkomsten genereert uit deze activiteiten. “
Het hof stelt dus vast dat het gebruik door huurder op momenten strijdig is geweest met de gebruiksbepaling, maar stelt vervolgens vast dat het initiatief voor die schendingen in sommige gevallen lag bij de voormalige verhuurder (de gemeente Arnhem) en dat de huidige verhuurder, Sportbedrijf, geen bezwaar heeft gemaakt tegen dat strijdige gebruik.
Dit oordeel is opvallend te noemen. In eerdere rechtspraak is vastgesteld dat een huurovereenkomst niet zomaar ‘van kleur kan verschieten’ zonder uitdrukkelijke instemming van de verhuurder. Hier lijkt het hof aan te nemen dat ook het ‘niet hebben van bezwaren’ tot een dergelijke wijziging van de kwalificatie heeft geleid. Het is nog maar de vraag of dat oordeel geheel zuiver is. Dat de gemeente Arnhem, niet langer de verhuurder maar onmiskenbaar nog verbonden met het Sportbedrijf Arnhem, zelf bepaalde activiteiten in het gehuurde heeft georganiseerd lijkt voor het hof wel de doorslag te hebben gegeven om te oordelen dat de huurder niet aan de contractuele bestemmingsbepaling kan worden gehouden.
Heeft u vragen over het huurrecht? Neemt u dan contact op met Rutger Fabritius of Daniël Veen via de contactinformatie naast dit artikel.
Gerelateerd
Koop en huur
