Het opnemen van een vergunningplicht voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte in de gemeentelijke huisvestingsverordening is toegestaan. Dan moet wel toereikend worden onderbouwd dat sprake is van schaarste aan koopwoningen in alle segmenten en dat een vergunningplicht voor omzetting noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan woonruimte.
De Huisvestingsverordening van de gemeente Den Haag
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) heeft op 28 augustus 2024 twee uitspraken gedaan (ECLI:NL:RVS:2024:3424 en ECLI:NL:RVS:2024:3507) waaruit de “spelregels” blijken voor het instellen van een vergunningplicht op basis van de Huisvestingsverordening (Hv). De inzet van beide procedures zijn aangevraagde vergunningen om op basis van de Hv een (zelfstandige) woning om te zetten in onzelfstandige woonruimte. In het kader van die procedure kan de bestuursrechter een algemeen verbindend voorschrift – in deze procedures; de vergunningplicht voor omzetting zoals die is opgenomen in de Hv – toetsen op rechtmatigheid. Dit wordt “exceptieve toetsing” genoemd, waarbij de vraag moet worden beantwoord of het betreffende voorschrift (de omzettingsvergunning) niet in strijd is met hogere regelgeving.
Bevoegdheid instellen vergunningplicht
De gemeenteraad mag pas gebruik maken van de bevoegdheid tot het instellen van een vergunningplicht, als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Deze noodzaak moet dus worden onderbouwd (ECLI:NL:RVS:2020:1157). Gemeenten kunnen in hun huisvestingsverordening een deel van de woonruimtevoorraad afbakenen en onder de vergunningplicht brengen. Zoals de ABRvS eerder heeft geoordeeld, is niet uitgesloten dat de gemeenteraad de woonruimtevoorraad op het hele grondgebied van de gemeente aanwijst. Schaarste moet daarbij zorgvuldig worden vastgesteld. Er moet in ieder geval onderscheid gemaakt worden in woningtypes en prijssegmenten. Dit kan aanleiding geven tot vaststelling van schaarste op wijkniveau. Als voldoende onderbouwd is dat in de hele gemeente sprake is van schaarste aan bepaalde types en segmenten woningen, hoeft dit niet nader te worden onderbouwd op wijkniveau (ECLI:NL:RVS:2023:484).
De segmenten
Waar de grenzen van verschillende prijssegmenten liggen, kan per gemeente verschillen. Het is daarom aan de gemeenteraad om de segmenten af te bakenen. De gemeenteraad had in de Hv 2019 niet gespecificeerd waar de grens van het goedkope, midden en dure segment ligt. De grenzen kunnen in dat geval worden afgeleid uit de Woonagenda (ECLI:NL:RVS:2021:1336).
Nadere onderbouwing
Zoals de ABRvS eerder heeft geoordeeld (ECLI:NL:RVS:2022:3753) is het in beginsel niet uitgesloten dat alsnog wordt onderbouwd waarom de toegepaste bepaling rechtmatig is en in dat geval toegepast mocht worden. Het moet dan gaan om een motivering die in lijn is met dat voorschrift en die het standpunt van de gemeenteraad weergeeft. Daarbij gelden de volgende kaders:
- het onderzoek naar de woonruimtevoorraad hoeft niet door een externe partij verricht te worden (ECLI:NL:RVS:2020:2646); en
- de vergunningplicht moet aan de hand van objectieve gegevens worden onderbouwd, bijvoorbeeld door middel van openbare, cijfermatige onderzoeken van onafhankelijke instanties, waarbij een op de betreffende gemeente toegesneden analyse is gemaakt (ECLI:NL:RVS:2022:3753);
De ABRvS komt uiteindelijk tot het oordeel dat met de later door de gemeente overgelegde notitie voldoende is onderbouwd dat een vergunningplicht mocht worden opgenomen.
Overgangsrecht
De huisvestingsverordening van de gemeente Den Haag is de afgelopen jaren, hangende de lopende procedures, diverse keren gewijzigd. In Hv is opgenomen dat de “oude” verordening van toepassing blijft op aanvragen die vóór de dag van de inwerkingtreding van de aangepaste (nieuwe) verordening zijn ingediend, als dit voor de aanvrager gunstiger is. De ABRvS vindt in deze zaak de “oude” Hv gunstiger. Die moet dus door de gemeente worden toegepast.
Wilt u meer weten over de Huisvestingsverordening en omzettingsvergunningen, neem contact op met Jasper Molenaar.
Gerelateerd
Fysieke leefomgeving
