Op 30 maart 2021 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden arrest (ECLI:NL:GHARL:2021:3082) gewezen in een casus waarin het draaide om een onroerende zaak die uit diverse delen bestond. Verkort weergegeven werd op de benedenverdieping een horecazaak geëxploiteerd en was op de eerste en tweede verdieping sprake van een kamerverhuurbedrijf. In het huurcontract uit 2002 zijn partijen het volgende overeengekomen:
Partijen komen verder overeen dat huurder, de kosten die voortvloeien uit betreffende panden, zijn ten laste van de huurder. De verhuurder is verder verschoond van alle verplichtingen die op de voornoemde panden rusten.
In 2004 wordt het gehuurde ‘afgekeurd’ als gevolg van een brandgevaarlijke situatie. Partijen komen vervolgens een huurverlaging overeen en spreken af dat de verbouwingskosten (om het gehuurde weer te laten voldoen aan de daaraan te stellen eisen) voor rekening van huurder komen.
In deze procedure ligt vervolgens de vraag voor wie de kosten van de benodigde investeringen in het gehuurde moet dragen. De huurder heeft aangevoerd dat het gaat om werkzaamheden die op grond van de wet voor rekening van verhuurder dienen te komen. Bovendien zouden partijen de huurkorting van € 600,- (in 2004) zijn overeengekomen vanwege gebreken aan het gehuurde, wat zou zijn gebaseerd op het Besluit huurprijzen woonruimte. Verhuurder beroept zich op de tussen partijen gemaakte afspraken, op grond waarvan de huurder de kosten dient te dragen.
Het hof onderzoekt vervolgens of de afspraken die partijen hebben gemaakt (zoals hiervoor weergegeven) mogelijk in strijd zijn met dwingend huurrecht. Het hof overweegt in dat kader dat sprake is van een zogenoemde gemengde huurovereenkomst. Voor de benedenverdieping gelden de regels van 7:290 e.v. BW. De bovenverdiepingen kwalificeren volgens het hof als de verhuur van overige ruimte in de zin van art. 7:230a BW.
Die kwalificatie is op zich al interessant. De verhuur van (een complex van) verschillende onzelfstandige kamers die bestemd zijn om in het kader van een kamerverhuurbedrijf te worden onderverhuurd wordt soms gekwalificeerd als de verhuur van woonruimte (in de zin van art. 7:233 BW). Zie in dit verband mijn annotatie in WR 2022/74.
Vervolgens overweegt het hof of de afstemmingsregel uit het Zonshofje I-arrest (Hoge Raad 20 september 1985, NJ 1986, 260) met zich brengt dat de dwingendrechtelijke bescherming die geldt voor de verhuur van woonruimte vanuit de onderhuurrelatie doorwerkt in de hoofdhuurrelatie. De vaste lijn in de rechtspraak op dit punt lijkt te zijn dat dit in beginsel het geval dient te zijn. Als in de onderhuurrelatie sprake is van de verhuur van woonruimte dan werkt dat regime door in de hoofdhuurrelatie. Dit om te voorkomen dat op de twee relaties verschillende huurrechtelijke regimes van toepassing zijn, met mogelijk onwenselijke gevolgen voor de onderhuurders.
Eerder heb ik al in mijn annotatie in WR 2022/26 bepleit dat de afstemmingsregel uit het Zonshofje I-arrest een veel specifiekere toepassing behoeft. Alleen wanneer sprake is van strijdigheid tussen de regimes van 7:230a BW en het woonruimteregime en alleen wanneer de belangen van de onderhuurder in het gedrang komen zou er plaats moeten zijn om ook in de hoofdhuurrelatie de bescherming van het woonruimteregime te laten doorwerken.
Het hof komt in onderhavig arrest tot eenzelfde redenering en dat maakt het arrest zeer interessant. Het hof overweegt:
Daarbij geldt op grond van vaste jurisprudentie weliswaar dat indien op de onderhuurovereenkomst afdeling 7.4.5 van toepassing is, de bepalingen van die afdeling ook van toepassing zijn op de hoofdhuurovereenkomst, maar dat hoeft niet verder te gaan dan nodig voor de bescherming van deze onderhuurders zelf. Afspraken tussen de verhuurder en de huurder over wie het groot onderhoud van de wooneenheden voor zijn rekening neemt en op welke wijze dat betaald wordt, raken de onderhuurders van de wooneenheden niet direct. In zoverre staat daarom bij een huurovereenkomst op grond van artikel 7:230a BW, ook in een situatie waarin sprake is van onderverhuur van wooneenheden, art. 7: 242 BW niet in de weg aan afwijkende afspraken omtrent de verdeling van verplichtingen ten aanzien van onderhoud en herstel en de daaraan verbonden kosten. Dergelijke afspraken konden dus rechtsgeldig gemaakt worden tussen de huurder, [appellante3] , enerzijds en de verhuurder, [appellant1] , dan wel PK Holding, anderzijds.
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden wijkt met dit arrest duidelijk af van de heersende leer (en lijkt dat zelf ook tot op zekere hoogte in zijn overweging te constateren). Met deze redenering zou het mogelijk zijn voor verhuurders en huurders om in de hoofdhuurrelatie afwijkende afspraken te maken op het gebied van bijvoorbeeld de onderhoudsverdeling van het gehuurde of de verdeling van lasten en heffingen, zonder tegen de dwingendrechtelijke bescherming van het woonruimteregime aan te lopen. Het is wachten op een casus die het tot de Hoge Raad haalt tot de ‘specifieke toepassing’ van de afstemmingsregel uit het Zonshofje I-arrest mogelijk ook de heersende leer zal worden.
Gerelateerd
Koop en huur
