Let op: deze regelgeving is nog niet in werking getreden!
Besluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
De verkoopregels voor woningcorporaties bij de vervreemding en bezwaring van onroerende zaken zijn vastgelegd in de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV). Op het moment dat een woningcorporatie verhuurd bezit wenst te verkopen was zij onder de oude regelgeving gebonden aan complexe, starre en niet altijd logische verkoopregels. Teneinde de verkoopregels te verbeteren heeft minister Ollongren op 21 april 2021 het Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 gepubliceerd. Dit besluit is op 26 november 2021 gepubliceerd in de Staatscourant
De wijziging heeft tot doel om de werking, uitvoerbaarheid en toekomstbestendigheid van de verkoopregels te verbeteren door meer maatwerk, ruimte te geven voor meer risicogericht toezicht en door administratieve lasten te beperken.
Goedkeuringsvereiste
Artikel 27 van de Woningwet verplicht woningcorporaties bij de vervreemding van onroerende zaken een verzoek ter goedkeuring voor te leggen aan de toezichthouder: de Autoriteit Wonen (Aw). Indien een woningcorporatie overgaat tot een vervreemding of bezwaring zonder toestemming van de Aw, dan is dit besluit nietig. De goedkeuring van de Aw zorgt voor een optimale inzet en ontwikkeling van het vastgoed, waarbij de belangen van huurders en de gemeente worden meegenomen. Op deze manier wordt tevens getracht het weglekken van maatschappelijk bestemd vermogen te voorkomen.
Soms geen goedkeuring vereist
Artikel 22 van het gewijzigde BTIV geeft een aantal uitzonderingen op het vereiste van goedkeuring door de Aw. Dit gaat met name om het geval waarin door de woningcorporatie wordt verkocht aan een andere toegelaten instelling of ‘voor eigen gebruik’. Hieronder wordt verstaan dat de koper of een eerstegraads bloed- of aanverwant van de koper de woning als hoofdverblijf zal gaan gebruiken. Op dit punt blijft het BTIV ongewijzigd.
Wat echter wel verandert is dat in bepaalde gevallen waarin geen goedkeuring is vereist, de verkoop dient te worden verantwoord in het jaarverslag. Dit is onder meer vereist in het geval dat een woongelegenheid wordt verkocht aan een andere toegelaten instelling tegen een lagere koopsom dan de getaxeerde marktwaarde. Deze wijziging zal enerzijds meer administratieve lasten meebrengen voor de woningcorporatie, maar anderzijds voor de belanghouders leiden tot meer transparantie.
Discretionaire bevoegdheid Aw
Een ingrijpende wijziging van het BTIV betreft het verschaffen van een discretionaire bevoegdheid aan de Aw om de goedkeuring van een woningcorporatie af te wijzen. Artikel 24 bevat de gronden waarop de Aw de goedkeuring bij vervreemding of bezwaring kan weigeren. Door de toevoeging van deze bepaling krijgen de weigeringsgronden een facultatief karakter. De Aw krijgt dus meer beleidsruimte bij de beoordeling van een goedkeuringsaanvraag.
Een voorbeeld waarin deze discretionaire bevoegdheid gebruikt zou kunnen worden is het geval waarin wordt verplicht tot doorexploitatie voor zeven jaren, terwijl het pand voor de sloop bedoeld is. Door de Aw zal in de toekomst een toezichtkader worden opgesteld waarin het gebruik van de discretionaire bevoegdheid nader zal worden toegelicht.
Nieuwe structuur
Sinds 2017 dienen woningcorporaties hun activiteiten te scheiden in een deel van diensten van algemeen economisch belang (DAEB) en een niet-DAEB deel. Onder DAEB-activiteiten vallen onder andere aan de woningcorporatie opgedragen activiteiten gericht op bouw, verhuur en beheer van sociale huurwoningen. Het ontwikkelen van huurwoningen in de vrije sector, koopwoningen en commercieel vastgoed valt onder het niet-DAEB deel.
Onder het huidige BTIV wordt geen rekening gehouden met het onderscheid tussen DAEB en niet-DAEB-woongelegenheden. Dit gebrek zorgde voor een doorkruising met de Woningwet. In het gewijzigde BTIV is daarom een nieuwe structuur aangebracht in artikel 23 tot en met artikel 23d waarin het onderscheid tussen DAEB en niet-DAEB wel wordt gemaakt.
Schematische weergave verkoopregels
De te verstrekken gegevens door de woningcorporatie aan de Aw kan schematisch als volgt worden weergeven*:
| Artikel |
Categorieën woongelegenheid of -complex |
Ontwerp-overeenkomst |
Zienswijzen |
Verklaring sociale verhuurder |
Aanbiedplicht |
| 23 |
Blijvend gereguleerde DAEB- woongelegenheid of -complex |
X (incl. beding dat ten minste 7 jaar voor de verhuur bestemd zal blijven) |
· gemeente · bewoners-organisatie |
X |
· huurder (alleen bij zelfstandige woningen) · andere toegelaten instelling (indien niet aan voorgaande partijen wordt verkocht: bescheiden waaruit blijkt waarom niet) |
| 23a |
Potentieel te liberaliseren DAEB-woongelegenheid of -complex |
X |
· gemeente (tenzij prestatieafspraken én voortzetting huur voor 7 jaar voor max. € 1.000) |
|
|
| 23b |
Niet-DAEB woongelegenheid of complex |
X |
· gemeente |
|
|
| 23c |
Verhuurd MOG |
X |
· gemeente |
|
· huurder |
| 23d |
Restcategorie |
X (in geval van vervreemding) |
· gemeente · bij min. regeling bepaalde andere zienswijzen |
|
|
*Daarnaast dient een uiteenzetting van het belang van de volkshuisvesting te worden toegezonden, de getaxeerde marktwaarde van de woning of het complex en een VOG van de verkrijger. Deze eisen gelden voor elke categorie woongelegenheid.
Deze serie
In deze serie bespreken wij de belangrijkste wijzingen van de verkoopregels voor woningcorporaties per categorie vastgoed:
• Blijvend gereguleerde DAEB-woongelegenheden en -complexen (deel 2)
• Potentieel te liberaliseren DAEB-woongelegenheden en -complexen (deel 3)
• Niet-DAEB-woongelegenheden en -complexen (deel 4)
• Maatschappelijk onroerend goed (MOG) (deel 5)
• Restcategorie (deel 6)
Meer weten?
Wilt u meer weten over de nieuwe verkoopregels voor woningcorporaties en/of de gevolgen daarvan? Neem dan contact op met Robert Rijpstra of Lotte Blum, advocaten bij de sectie Overheid en Vastgoed.
