Het is inmiddels oude vaste jurisprudentie dat het een partij bij een overeenkomst niet onder alle omstandigheden vrij staat de belangen te verwaarlozen die derden bij een behoorlijke nakoming van een contract kunnen hebben (HR 3 mei 1946, NJ 1946, 323, Staat/Degens). Dit geldt ook in geval van schendig van een voorkeursrecht. Dit speelde in een recent arrest van de Hoge Raad van 28 maart 2014 (
ECLI:NL:HR:2014:740).
De casus
Een huurder huurt vanaf 1990 de winkelruimte op de begane grond van een pand. Deze huurder heeft een voorkeursrecht van koop in het geval de verhuurder besluit over te gaan tot verkoop. De verhuurder verkoopt het pand aan Joba Trust B.V. (Joba) zonder het winkelpand aan de huurder te koop aan te bieden. Joba verkoopt het pand door aan een derde. Nadat de huurder op de hoogte is gesteld van de verkoop doet zij een beroep op het voorkeursrecht. De verkoop en doorverkoop door Joba aan een derde hebben eerder dan oorspronkelijk afgesproken plaatsgevonden. De bedoeling van deze vervroegde levering was om te voorkomen dat verhuurder wanprestatie zou plegen jegens Joba wegens een mogelijke beslaglegging door de huurder. Huurder spreekt niet alleen de verhuurder aan, maar stelt zich op het standpunt dat Joba onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld aangezien Joba vóór de levering op de hoogte was van het voorkeursrecht en desbewust heeft geprofiteerd van de wanprestatie van de verhuurder.
Procedureel
De huurder vordert schadevergoeding van Joba. De kantonrechter heeft de vordering van de huurder jegens Joba afgewezen. Het Hof daarentegen heeft voor recht verklaard dat Joba onrechtmatig jegens huurder heeft gehandeld door te profiteren van de wanprestatie van de verhuurder. De onrechtmatigheid ligt volgens het Hof besloten in het feit dat Joba haar medewerking heeft verleend aan de vervroeging van de levering. Het Hof heeft Joba veroordeeld tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat. Joba stelt hiertegen cassatie in bij de Hoge Raad.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad hanteert als uitgangspunt dat Joba ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomsten niet bekend was met het voorkeursrecht van de huurder. Het stond Joba daarom in beginsel vrij, ook nadat zij alsnog van dat recht op de hoogte raakte, om de nakoming van die overeenkomsten na te streven, ook door vervroeging van de levering. De Hoge Raad oordeelt evenwel dat de handelwijze van Joba onder bijzondere omstandigheden onrechtmatig kan zijn jegens degene die een voorkeursrecht heeft dat daardoor wordt gefrustreerd. Daarbij valt volgens de Hoge Raad met name te denken aan het geval dat sprake is van onevenredigheid tussen het belang bij nakoming van de koopovereenkomsten en het belang dat bestaat bij het kunnen uitoefenen van het voorkeursrecht.
De Hoge Raad constateert vervolgens dat dergelijke omstandigheden door het Hof niet aan zijn oordeel ten grondslag zijn gelegd. Joba heeft gesteld dat zij belang erbij had de jegens de derde aangegane leveringsverplichting na te komen. Zou Joba deze leveringsplicht niet nakomen dan zou zij een boete verbeuren van 10% van de koopsom. Volgens de Hoge Raad moest, gelet op deze stelling, het oordeel van het Hof dat het handelen van Joba jegens huurder onrechtmatig was nader worden gemotiveerd. Het arrest van het Hof wordt vernietigd en terugverwezen naar een ander Hof.
Conclusie & aanbeveling
Met dit arrest bevestigt de Hoge Raad zijn vaste jurisprudentie dat het enkele profiteren van wanprestatie van een ander niet onrechtmatig is, maar dat bijkomende omstandigheden zijn vereist om dergelijk handelen toch als onrechtmatig te kunnen kwalificeren. Het is niettemin van belang om er goed van bewust te zijn dat er onder bepaalde omstandigheden in het handelsverkeer toch een verplichting kan zijn om rekening te houden met contractuele belangen van derden. Dit arrest geeft een aardig beeld van hoe in de rechtspraak deze omstandigheden moeten worden afgewogen. De uitkomst van die afweging is afhankelijk van de concrete feiten en omstandigheden. Jasper Molenaar, advocaat op de Sectie Overheid & Vastgoed, kan u hieromtrent nader informeren en adviseren.
De casus
Een huurder huurt vanaf 1990 de winkelruimte op de begane grond van een pand. Deze huurder heeft een voorkeursrecht van koop in het geval de verhuurder besluit over te gaan tot verkoop. De verhuurder verkoopt het pand aan Joba Trust B.V. (Joba) zonder het winkelpand aan de huurder te koop aan te bieden. Joba verkoopt het pand door aan een derde. Nadat de huurder op de hoogte is gesteld van de verkoop doet zij een beroep op het voorkeursrecht. De verkoop en doorverkoop door Joba aan een derde hebben eerder dan oorspronkelijk afgesproken plaatsgevonden. De bedoeling van deze vervroegde levering was om te voorkomen dat verhuurder wanprestatie zou plegen jegens Joba wegens een mogelijke beslaglegging door de huurder. Huurder spreekt niet alleen de verhuurder aan, maar stelt zich op het standpunt dat Joba onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld aangezien Joba vóór de levering op de hoogte was van het voorkeursrecht en desbewust heeft geprofiteerd van de wanprestatie van de verhuurder.
Procedureel
De huurder vordert schadevergoeding van Joba. De kantonrechter heeft de vordering van de huurder jegens Joba afgewezen. Het Hof daarentegen heeft voor recht verklaard dat Joba onrechtmatig jegens huurder heeft gehandeld door te profiteren van de wanprestatie van de verhuurder. De onrechtmatigheid ligt volgens het Hof besloten in het feit dat Joba haar medewerking heeft verleend aan de vervroeging van de levering. Het Hof heeft Joba veroordeeld tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat. Joba stelt hiertegen cassatie in bij de Hoge Raad.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad hanteert als uitgangspunt dat Joba ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomsten niet bekend was met het voorkeursrecht van de huurder. Het stond Joba daarom in beginsel vrij, ook nadat zij alsnog van dat recht op de hoogte raakte, om de nakoming van die overeenkomsten na te streven, ook door vervroeging van de levering. De Hoge Raad oordeelt evenwel dat de handelwijze van Joba onder bijzondere omstandigheden onrechtmatig kan zijn jegens degene die een voorkeursrecht heeft dat daardoor wordt gefrustreerd. Daarbij valt volgens de Hoge Raad met name te denken aan het geval dat sprake is van onevenredigheid tussen het belang bij nakoming van de koopovereenkomsten en het belang dat bestaat bij het kunnen uitoefenen van het voorkeursrecht.
De Hoge Raad constateert vervolgens dat dergelijke omstandigheden door het Hof niet aan zijn oordeel ten grondslag zijn gelegd. Joba heeft gesteld dat zij belang erbij had de jegens de derde aangegane leveringsverplichting na te komen. Zou Joba deze leveringsplicht niet nakomen dan zou zij een boete verbeuren van 10% van de koopsom. Volgens de Hoge Raad moest, gelet op deze stelling, het oordeel van het Hof dat het handelen van Joba jegens huurder onrechtmatig was nader worden gemotiveerd. Het arrest van het Hof wordt vernietigd en terugverwezen naar een ander Hof.
Conclusie & aanbeveling
Met dit arrest bevestigt de Hoge Raad zijn vaste jurisprudentie dat het enkele profiteren van wanprestatie van een ander niet onrechtmatig is, maar dat bijkomende omstandigheden zijn vereist om dergelijk handelen toch als onrechtmatig te kunnen kwalificeren. Het is niettemin van belang om er goed van bewust te zijn dat er onder bepaalde omstandigheden in het handelsverkeer toch een verplichting kan zijn om rekening te houden met contractuele belangen van derden. Dit arrest geeft een aardig beeld van hoe in de rechtspraak deze omstandigheden moeten worden afgewogen. De uitkomst van die afweging is afhankelijk van de concrete feiten en omstandigheden. Jasper Molenaar, advocaat op de Sectie Overheid & Vastgoed, kan u hieromtrent nader informeren en adviseren.
Gerelateerd
Fysieke leefomgeving
