Hoewel de woningcorporatie en projectontwikkelaar afspraken hadden gemaakt over de voorwaarden waaronder de woningcorporatie schade vergoed kon krijgen, en aan deze contractuele voorwaarden niet was voldaan, besliste het hof dat de woningcorporatie toch recht heeft op schadevergoeding.
Feiten
De projectontwikkelaar ontwikkelt en realiseert een wijkwinkelcentrum in Apeldoorn. De woningcorporatie is de eigenaar van enkele huurwoningen boven het te renoveren wijkwinkelcentrum. De projectontwikkelaar en de woningcorporatie zijn overeengekomen dat de projectontwikkelaar de begane grond sloopt ten behoeve van de nieuwbouw en de entree van de woningen van de woningcorporatie verplaatst naar het dak van de te realiseren supermarkt.
De woningcorporatie verbindt zich om aan de projectontwikkelaar de begane grond ter beschikking te stellen, zonder dat de woningcorporatie hiervoor een vergoeding ontvangt. De projectontwikkelaar verbindt zich op haar beurt wel om een vergoeding te betalen voor de huurderving van de woningcorporatie vanaf het moment dat aan de sloop van de begane grond wordt begonnen. Aangezien de woningen voor de sloop ontruimd moeten worden, ontvangt de woningcorporatie immers voor een bepaalde periode geen huurinkomsten.
In onderling overleg zorgt de woningcorporatie voor ontruiming van de woningen per oktober 2012. De projectontwikkelaar kan vanaf dat moment beginnen met de sloop van de begane grond, maar gaat niet tot de sloop over. Zelfs niet na herhaald aandringen en een sommatiebrief van de woningcorporatie enkele jaren later, in 2016. Omdat de woningcorporatie op basis van de overeenkomst pas recht heeft op schadevergoeding vanaf het moment van de sloop, terwijl de woningen al wel enkele jaren ontruimt zijn, lijdt de woningcorporatie schade. De woningcorporatie begint een procedure om de overeenkomst met de projectontwikkelaar te ontbinden en haar schade, huurderving, vergoed te krijgen.
Oordeel rechtbank
In eerste aanleg geeft de rechter de woningcorporatie ongelijk: de vorderingen van de woningcorporatie tot ontbinding van de overeenkomst en schadevergoeding door de projectontwikkelaar worden afgewezen. Aangezien de uitspraak van de rechtbank niet is gepubliceerd is onzeker wat de rechtbank tot deze conclusie heeft gebracht. Aannemelijk is dat de rechtbank in haar oordeel heeft meegewogen dat partijen in hun overeenkomst strikt genomen niets hebben opgenomen over compensatie voor de periode tussen ontruiming en de start van de sloop.
Oordeel in hoger beroep
Het gerechtshof zet in hoger beroep (bijna zeven jaar nadat de projectontwikkelaar met de sloop zou aanvangen) echter een streep door het vonnis van de rechtbank. Het hof benadrukt dat de rechtsverhouding tussen de woningcorporatie en de projectontwikkelaar wordt gekenmerkt door het feit dat de woningcorporatie zonder belang haar medewerking verleent aan realisatie van het plan van de projectontwikkelaar, anders dan dat het ook voor haar aantrekkelijk is dat het bij de woningen gelegen winkelcentrum wordt gemoderniseerd. Als uitgangspunt van de overeenkomst is dan ook bedoeld dat de woningcorporatie geen schade zal lijden, al is er geen regeling in de overeenkomst opgenomen om de woningcorporatie haar huurderving te vergoeden over de periode tussen ontruiming en het begin van de sloop.
Verschillende opties die alle leiden tot schadevergoeding
Uit de bewijsstukken blijkt dat de woningcorporatie in onderling overleg met de projectontwikkelaar is overgegaan tot ontruiming van de woningen. De projectontwikkelaar had aan de woningcorporatie echter niet medegedeeld dat de vertraging van het project aanzienlijker was dan gedacht en dat de woningcorporatie de ontruiming kon uitstellen. Hierdoor heeft de woningcorporatie de ontruiming ingezet, maar aangezien de opschortende voorwaarde voor het intreden van vergoeding van huurderving, namelijk het begin van de sloop, niet intreedt en een regeling ontbreekt om in de periode tussen ontruiming en sloop huurderving te vergoeden, lijdt de woningcorporatie aanzienlijke schade.
Het niet intreden van de voorwaarde is bovendien (mede) ontstaan door toedoen van de projectontwikkelaar. Gezien de strekking van de overeenkomst en overige omstandigheden oordeelt het hof dat de opschortende voorwaarde van de sloop geacht wordt in vervulling te zijn gegaan op 26 januari 2016, het moment waarop de woningcorporatie de projectontwikkelaar bij brief heeft gesommeerd over te gaan tot sloop. Vanaf die datum is de projectontwikkelaar verplicht de huurderving van de woningcorporatie te vergoeden. Op dat moment waren de woningen al zo’n 4,5 jaar ontruimd.
Het hof geeft echter nog een tweede mogelijke grondslag voor de verplichting tot schadevergoeding, waarin de woningcorporatie ook (een deel van) haar schade vergoed krijgt van de projectontwikkelaar. Indien namelijk moet worden aangenomen dat de projectontwikkelaar de vervulling van de voorwaarde niet heeft verhinderd, is zij alsnog schadevergoedingsplichtig. Deze plicht tot schadevergoeding ontstaat omdat het dusdanig onredelijk is dat een regeling ontbreekt voor het geval de periode tussen de ontruiming en sloop erg lang is, dat de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid vergt dat er een aanvullende verplichting tot vergoeding van de huurderving is die aanvangt op 26 januari 2016 en eindigt op het moment dat de opschortende voorwaarde intreedt.
Tot slot wordt nog een derde optie gegeven, wederom waarin de projectontwikkelaar de schade van de woningcorporatie zal moeten vergoeden. Als er vanuit moet worden gegaan dat een zoals hierboven omschreven aanvullende verplichting er niet is, dan oordeelt het hof dat de opgetreden vertraging van de sloop dusdanige proporties heeft aangenomen dat het gezien de strekking van de overeenkomst en de omstandigheden rondom de ontruiming dusdanig onaanvaardbaar is dat de projectontwikkelaar ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst verlangt, dat het hof de overeenkomst zodanig wijzigt dat er vanaf 26 januari 2016 een verplichting bestaat om aan de woningcorporatie huurderving te vergoeden.
Conclusie
Kortom, het ontbreken van een (waterdichte) compensatieregeling in een overeenkomst leidt niet altijd tot het oordeel dat een partij niet verplicht is tot vergoeding van de schade van de andere partij. Opmerkelijk in deze zaak is het feit dat partijen wel degelijk afspraken hadden gemaakt over de voorwaarden waaronder de schadelijdende partij recht had op compensatie. In veel gevallen kan een rechter hieruit afleiden dat partijen hiermee bedoeld hebben dat overige gevallen niet onder reikwijdte van de compensatieregeling vallen. Het gerechtshof besliste echter dat een ruimere schadevergoeding, ondanks de afspraken tussen partijen, op zijn plaats was. Dat een dergelijke afweging ook anders uit kan pakken bewijst het oordeel van de rechtbank.
Projectontwikkelaars en hun contractspartijen doen er verstandig aan goed stil te staan bij de formulering van overeenkomsten en een dergelijke compensatieregeling. Voor advies bij het opstellen van of vragen over ontwikkelings- en samenwerkingsovereenkomsten kunt u contact opnemen met Teun van der Weijden.
Gerelateerd
Koop en huur
