Bij projectontwikkeling is het niet ongebruikelijk dat partijen contracteren onder de ontbindende voorwaarde dat de ontwikkelaar op een bepaalde datum het betreffende project niet kan realiseren doordat (nog) geen onherroepelijke vergunning(en) is/zijn verleend. Hoewel een ontbindende voorwaarde strikt genomen wel in vervulling is gegaan kan er onder omstandigheden sprake zijn van rechtswerking, waardoor de ontwikkelaar/koper zich niet (langer) met succes kan beroepen op ontbinding van de overeenkomst.
Hoewel een “ontbindende voorwaarde” impliceert dat er geen verdere handelingen behoeven te worden verrichten om de ontbinding te effectueren is het van belang dat een ontwikkelaar/koper toch uitdrukkelijk een beroep doet op het in vervulling gaan van de voorwaarde. In een zaak waar het Gerechtshof Den Haag op 25 augustus 2015 een arrest in heeft gewezen ging het op dat punt fout voor de ontwikkelaar/koper.
De overeenkomst
In 2002 heeft Plaswijck aan projectontwikkelaar Beagle een perceel grond verkocht. Beagle was voornemens om op het perceel woningen te realiseren. Op het moment van (ver)koop had het perceel nog een horecabestemming. Om die reden was de overeenkomst aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat Beagle op uiterlijk 31 juli 2007 het project niet zou kunnen realiseren, doordat de noodzakelijke vergunningen niet onherroepelijk zouden zijn geworden. Deze ontbindende voorwaarde “werd geacht” in vervulling te zijn gegaan in geval van een negatieve rechterlijke uitspraak waarbij een vergunning wordt geweigerd.
Tijdsverloop
In 2007 werd het bestemmingsplan door de gemeente Rotterdam in procedure gebracht dat voorzag in de mogelijkheid om door middel van een wijzigingsbevoegdheid de horecabestemming van het betreffende perceel om te zetten in een woonbestemming. In 2009 is dit bestemmingsplan uiteindelijk vastgesteld. In november 2011 vernietigde de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) het bestemmingsplan ten aanzien van de wijzigingsbevoegdheid.
In december 2011 schrijft Beagle vervolgens aan de gemeente dat het gevolg van de vernietiging is dat de raad met inachtneming van de uitspraak de verbeelding (plankaart) in zeer beperkte mate moet aanpassen, waarmee tegemoet wordt gekomen aan de kritiek van de ABRvS. De betrokken wethouder reageert hier positief op met de mededeling dat de uitspraak de weg opent voor de gewenste herontwikkeling.
Vervolgens stelt Beagle in april 2012 aan Plaswijck voor om de bestaande overeenkomst te herzien. In juli 2012 heeft Beagle aan Plaswijck bericht dat het vasthouden aan de bestaande afspraken, gelet op het standpunt van de gemeente, niet langer redelijk is. Als er geen nieuwe afspraken komen dan zal Beagle zich wenden tot de rechter met het verzoek om de overeenkomst te ontbinden. In oktober 2012 bevestigt Beagle een overleg met Plaswijck waarbij zij aangeeft dat de intentie en het vertrouwen is uitgesproken om er alsnog met elkaar uit te komen waarbij de bestaande overeenkomst zou komen te vervallen en er een nieuwe overeenkomst zou moeten worden gesloten.
Rechtsverwerking
Uiteindelijk komen partijen er niet uit. In de procedure stelt Beagle zich op het standpunt dat de koopovereenkomst is ontbonden. Plaswijck heeft in reactie hierop onder meer een beroep gedaan op rechtsverwerking. De leer van de rechtsverwerking is gebaseerd op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid van art. 6:2 lid 2 BW: een tussen partijen geldende regel kan buiten toepassing blijven voor zover dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Van rechtsverwerking is sprake wanneer de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze waardoor het niet meer redelijk en billijk is dat hij zijn recht kan inroepen. Een contractspartij kan door de leer van rechtsverwerking dus worden beperkt in de uitoefening van zijn contractuele rechten als gevolg van zijn eigen gedragingen. Het enkele stilzitten en niet doen is niet voldoende om rechtsverwerking aan te nemen. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden.
Van dergelijke bijzondere omstandigheden is volgens de Hoge Raad sprake als:
i. bij de wederpartij het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken; of
ii. de wederpartij in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de rechthebbende zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.
Beagle stelt hier tegenover dat de overeenkomst van rechtswege als zijnde ontbonden was. Het enkel in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde doet de verbintenis vervallen, aldus Beagle.
Oordeel van het Hof
Het hof oordeelde dat hoewel de woorden “wordt geacht” in de overeenkomst erop duiden dat geen actie van een partij nodig is om de overeenkomst te ontbinden nadat de ontbindende voorwaarde in vervulling is gegaan. Die woorden brengen naar het oordeel van het hof niet mee dat uitgesloten is dat Beagle haar recht had verwerkt om zich op de ontbindende voorwaarde te beroepen.
In dit geval waren er bijzondere omstandigheden waardoor Beagle haar recht om zich op de ontbindende voorwaarde te beroepen was verwerkt. Beagle had zich namelijk, ná de datum waarop de ontbindende voorwaarde geacht werd te zijn vervuld, gedragen alsof zij nog steeds aan de overeenkomst was gebonden. Zo bleef ze doorgaan met het betalen van de optievergoedingen en met zich inspannen om alsnog de benodigde vergunningen te verkrijgen. Daardoor achtte Plaswijck zich aan de overeenkomst gebonden en heeft zij aanbiedingen van derden om in gesprek te komen over ontwikkeling van het perceel afgeslagen. Er is naar het oordeel van het hof sprake van bijzondere omstandigheden die meebrengen dat Beagle zich er niet meer op kan beroepen dat de overeenkomst van rechtswege was ontbonden.
Conclusie
Rechtsverwerking wordt in de regel niet snel aangenomen. Deze zaak toont evenwel dat bepaalde gedragingen ná het in vervulling van een ontbindende voorwaarde tot rechtsverwerking kunnen leiden. In deze zaak had de ontwikkelaar zich onverwijld moeten beroepen op het feit dat de ontbindende voorwaarde in vervulling was gegaan.
In de praktijk is het uiteraard niet altijd zo eenvoudig. Een ontwikkelaar heeft al veel tijd en geld geïnvesteerd in een project. Om die reden is het niet in alle gevallen vanuit commercieel oogpunt wenselijk om direct afstand te doen van rechten uit een overeenkomst. Het is wel van belang om in deze situatie een goede strategie uit te stippelen. Deze uitspraak illustreert goed dat de nadien gevoerde correspondentie verstrekkende gevolgen kan hebben voor de ontwikkelaar/koper.
Wilt u meer weten over projectontwikkeling en/of rechtsverwerking? Neem contact op met Jasper Molenaar, advocaat Sectie Vastgoed & Overheid.
Hoewel een “ontbindende voorwaarde” impliceert dat er geen verdere handelingen behoeven te worden verrichten om de ontbinding te effectueren is het van belang dat een ontwikkelaar/koper toch uitdrukkelijk een beroep doet op het in vervulling gaan van de voorwaarde. In een zaak waar het Gerechtshof Den Haag op 25 augustus 2015 een arrest in heeft gewezen ging het op dat punt fout voor de ontwikkelaar/koper.
De overeenkomst
In 2002 heeft Plaswijck aan projectontwikkelaar Beagle een perceel grond verkocht. Beagle was voornemens om op het perceel woningen te realiseren. Op het moment van (ver)koop had het perceel nog een horecabestemming. Om die reden was de overeenkomst aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat Beagle op uiterlijk 31 juli 2007 het project niet zou kunnen realiseren, doordat de noodzakelijke vergunningen niet onherroepelijk zouden zijn geworden. Deze ontbindende voorwaarde “werd geacht” in vervulling te zijn gegaan in geval van een negatieve rechterlijke uitspraak waarbij een vergunning wordt geweigerd.
Tijdsverloop
In 2007 werd het bestemmingsplan door de gemeente Rotterdam in procedure gebracht dat voorzag in de mogelijkheid om door middel van een wijzigingsbevoegdheid de horecabestemming van het betreffende perceel om te zetten in een woonbestemming. In 2009 is dit bestemmingsplan uiteindelijk vastgesteld. In november 2011 vernietigde de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) het bestemmingsplan ten aanzien van de wijzigingsbevoegdheid.
In december 2011 schrijft Beagle vervolgens aan de gemeente dat het gevolg van de vernietiging is dat de raad met inachtneming van de uitspraak de verbeelding (plankaart) in zeer beperkte mate moet aanpassen, waarmee tegemoet wordt gekomen aan de kritiek van de ABRvS. De betrokken wethouder reageert hier positief op met de mededeling dat de uitspraak de weg opent voor de gewenste herontwikkeling.
Vervolgens stelt Beagle in april 2012 aan Plaswijck voor om de bestaande overeenkomst te herzien. In juli 2012 heeft Beagle aan Plaswijck bericht dat het vasthouden aan de bestaande afspraken, gelet op het standpunt van de gemeente, niet langer redelijk is. Als er geen nieuwe afspraken komen dan zal Beagle zich wenden tot de rechter met het verzoek om de overeenkomst te ontbinden. In oktober 2012 bevestigt Beagle een overleg met Plaswijck waarbij zij aangeeft dat de intentie en het vertrouwen is uitgesproken om er alsnog met elkaar uit te komen waarbij de bestaande overeenkomst zou komen te vervallen en er een nieuwe overeenkomst zou moeten worden gesloten.
Rechtsverwerking
Uiteindelijk komen partijen er niet uit. In de procedure stelt Beagle zich op het standpunt dat de koopovereenkomst is ontbonden. Plaswijck heeft in reactie hierop onder meer een beroep gedaan op rechtsverwerking. De leer van de rechtsverwerking is gebaseerd op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid van art. 6:2 lid 2 BW: een tussen partijen geldende regel kan buiten toepassing blijven voor zover dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Van rechtsverwerking is sprake wanneer de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze waardoor het niet meer redelijk en billijk is dat hij zijn recht kan inroepen. Een contractspartij kan door de leer van rechtsverwerking dus worden beperkt in de uitoefening van zijn contractuele rechten als gevolg van zijn eigen gedragingen. Het enkele stilzitten en niet doen is niet voldoende om rechtsverwerking aan te nemen. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden.
Van dergelijke bijzondere omstandigheden is volgens de Hoge Raad sprake als:
i. bij de wederpartij het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken; of
ii. de wederpartij in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de rechthebbende zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.
Beagle stelt hier tegenover dat de overeenkomst van rechtswege als zijnde ontbonden was. Het enkel in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde doet de verbintenis vervallen, aldus Beagle.
Oordeel van het Hof
Het hof oordeelde dat hoewel de woorden “wordt geacht” in de overeenkomst erop duiden dat geen actie van een partij nodig is om de overeenkomst te ontbinden nadat de ontbindende voorwaarde in vervulling is gegaan. Die woorden brengen naar het oordeel van het hof niet mee dat uitgesloten is dat Beagle haar recht had verwerkt om zich op de ontbindende voorwaarde te beroepen.
In dit geval waren er bijzondere omstandigheden waardoor Beagle haar recht om zich op de ontbindende voorwaarde te beroepen was verwerkt. Beagle had zich namelijk, ná de datum waarop de ontbindende voorwaarde geacht werd te zijn vervuld, gedragen alsof zij nog steeds aan de overeenkomst was gebonden. Zo bleef ze doorgaan met het betalen van de optievergoedingen en met zich inspannen om alsnog de benodigde vergunningen te verkrijgen. Daardoor achtte Plaswijck zich aan de overeenkomst gebonden en heeft zij aanbiedingen van derden om in gesprek te komen over ontwikkeling van het perceel afgeslagen. Er is naar het oordeel van het hof sprake van bijzondere omstandigheden die meebrengen dat Beagle zich er niet meer op kan beroepen dat de overeenkomst van rechtswege was ontbonden.
Conclusie
Rechtsverwerking wordt in de regel niet snel aangenomen. Deze zaak toont evenwel dat bepaalde gedragingen ná het in vervulling van een ontbindende voorwaarde tot rechtsverwerking kunnen leiden. In deze zaak had de ontwikkelaar zich onverwijld moeten beroepen op het feit dat de ontbindende voorwaarde in vervulling was gegaan.
In de praktijk is het uiteraard niet altijd zo eenvoudig. Een ontwikkelaar heeft al veel tijd en geld geïnvesteerd in een project. Om die reden is het niet in alle gevallen vanuit commercieel oogpunt wenselijk om direct afstand te doen van rechten uit een overeenkomst. Het is wel van belang om in deze situatie een goede strategie uit te stippelen. Deze uitspraak illustreert goed dat de nadien gevoerde correspondentie verstrekkende gevolgen kan hebben voor de ontwikkelaar/koper.
Wilt u meer weten over projectontwikkeling en/of rechtsverwerking? Neem contact op met Jasper Molenaar, advocaat Sectie Vastgoed & Overheid.
Gerelateerd
Gebiedsontwikkeling en projectontwikkeling
