Prejudiciële vragen over vernietigbare huurverhogingsbedingen

Inleiding

Eerder schreven we u al over de paniek die is ontstaan onder vastgoedbeleggers. De rechtbank Amsterdam had in een drietal uitspraken geoordeeld dat de overeengekomen huurverhogingsbedingen oneerlijk waren. Onze verwachting was dat hierover later prejudiciële vragen aan de Hoge Raad zouden worden gesteld om over de toelaatbaarheid en de gevolgen hiervan te beoordelen.

In een uitspraak van 5 oktober 2023 heeft de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam het voornemen geuit prejudiciële vragen te stellen.

Prejudiciële vragen

De rechtbank is voornemens de volgende vragen te stellen, waarbij direct haar eigen visie daarop wordt toegelicht.

Vraag 1:

“In de uitspraak van HvJ EU 30 mei 2013, ECLI:EU:C:2013:341 ( [naam 1] ) is in rov. 58 overwogen dat niet is toegestaan dat de rechter de inhoud van oneerlijke bedingen herziet, omdat daardoor de afschrikkende werking die uit gaat van het niet toepassen van een oneerlijk beding hierdoor vermindert. Betekent dit tevens dat indien een huurprijswijzigingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, dit beding in zijn geheel moet worden vernietigd is en niet slechts voor dat deel dat als oneerlijk is aan te merken?”

De rechter zoekt aansluiting bij de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie en is van mening dat partiële vernietiging niet moet worden toegestaan omdat dit afbreuk zou doen aan de afschrikkende werking. De rechtbank stelt zich daarbij de vraag of de aard van een huurovereenkomst voor woonruimte niet juist meebrengt dat volledige vernietiging als onevenredige sanctie zou moeten worden aangemerkt. Volledige vernietiging zou immers betekenen dat alle huurverhogingen – ook als een eerlijke mindere huurverhoging is doorgevoerd – vanaf de aanvangsdatum van de huurovereenkomst moeten worden terugbetaald.

Vraag 2:

“In de uitspraak van HvJ EU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478 is onder meer overwogen dat een oneerlijk contractueel beding in beginsel geacht moet worden nooit te hebben bestaan, zodat het geen gevolgen heeft ten aanzien van de consument. Betekent dit voor een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding dat de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst vervalt, waardoor een terugbetalingsplicht voor de verhuurder ontstaat ter zake van vanaf aanvang van de huurovereenkomst betaalde huurverhogingen en dat vanaf aanvang van de huurovereenkomst en voor de toekomst slechts de aanvangshuurprijs verschuldigd is?”

De rechtbank verwijst naar een arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie en constateert dat de consument in beginsel in de positie moet worden gesteld waarin hij zonder (oneerlijk) beding zou zijn geweest.

Vraag 3:

“Indien vraag 2 bevestigend wordt beantwoord, dient de rechter dan in een procedure als de onderhavige, waarin betaling van een huurachterstand wordt gevorderd en een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is aangemerkt (gelet op hetgeen is overwogen in de uitspraak van HvJ EU 30 juni 2022, ECLI:EU:C:2022:518) in het licht van de beginselen van doeltreffendheid en gelijkwaardigheid:

1. zich te beperken tot het toewijzen van huurtermijnen ter hoogte van de bij totstandkoming van de overeenkomst bedongen huurprijs?

2. of dient hij bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van de gevorderde huurtermijnen (en ontbinding en ontruiming) ambtshalve na te gaan of vanaf aanvang van de huurovereenkomst op grond van het oneerlijke beding teveel is betaald en te beoordelen of per saldo over de gehele huurperiode nog een huurachterstand bestaat en zo niet de vorderingen afwijzen?

3. indien b bevestigend wordt beantwoord, moet een verhuurder dan in de gelegenheid worden gesteld een nadere akte te nemen om toe te lichten wat er in de gehele periode dat de huurovereenkomst heeft geduurd, meer aan huur betaald is dan de aanvangshuurprijs?

4. is het daarbij nodig verschil te maken tussen tegenspraakzaken en verstekzaken, zoals de onderhavige?”

De kantonrechter merkt bij deze vraag op dat uit de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie kan worden afgeleid dat een rechter ambtshalve tot verrekening dient over te gaan ten aanzien van het uit hoofde van de overeenkomst en het oneerlijke beding verschuldigde saldo. Hierbij worden de beginselen van gelijkwaardigheid en doeltreffendheid als grond genoemd.

De rechtbank verwijst daarbij nog naar de casus waar het in die zaak om gaat om de overwegingen ten aanzien van verrekening te verduidelijken:

"In het onderhavige geval is bijvoorbeeld sprake van een huurovereenkomst die is aangevangen op 1 december 2015 met een aanvangshuurprijs van € 960,00 (plus € 150,00 aan servicekosten) per maand, waarbij huurder sinds 16 april 2017 (mede)huurder is. De dagvaarding vermeldt een huidige prijs (huurprijs plus servicekosten) van € 1.270,67 per maand. De gevorderde huurachterstand is € 2.709,09. Het is zeer wel mogelijk dat hetgeen meer aan huur betaald is dan de aanvangshuurprijs de huurachterstand overtreft."

Vraag 4:

“Indien vraag 2 en 3 onder b bevestigend worden beantwoord heeft de verhuurder dan in een verstek-procedure als de onderhavige, waarin betaling van een huurachterstand wordt gevorderd en een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is, de mogelijkheid om zich op verjaring van de terugbetalingsplicht beroepen en zo ja, wanneer vangt die verjaringstermijn aan?”

De vraag die hierbij opkomt is of de terugbetalingsplicht beperkt wordt doordat de verhuurder zich op verjaring kan beroepen. De rechtbank overweegt dat een vordering tot terugbetaling op basis van een oneerlijk beding kan verjaren, mits het gelijkwaardigheids- en doeltreffendheidsbeginsel worden geëerbiedigd. Opgemerkt wordt dat hier geen sprake van zou zijn voor zover dit er niet toe leidt dat het onmogelijk of uiterst moeilijk is om diens rechten uit hoofde hiervan uit te oefenen.

Vraag 5:

“Indien de verhuurder zich, ter afwering van de plicht om huurverhogingen vanaf de aanvang terug te betalen, niet op verjaring kan beroepen, is er dan sprake van een zeer uitzonderlijk geval als bedoeld in rov. 59 van de uitspraak van HvJ EU 21 maart 2013, ECLI:C:EU:2013:180 ( [naam 3] ), dat aanleiding geeft om op grond van de rechtszekerheid de periode waarover terugbetaling gevorderd kan worden te beperken, ofwel is toewijzing van een terugvordering over de gehele huurperiode als een onevenredige sanctie aan te merken?”

De kantonrechter overweegt dat het tot ernstige verstoringen kan leiden als verhuurders zich niet op verjaring zouden kunnen beroepen en vraagt zich af of dat tot een beperking van de periode van terugvordering zou moeten leiden. Hierbij motiveert de kantonrechter dat de overheid onvoldoende actief heeft gewezen op de consequenties van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Sinds de inwerkingtreding van de huurprijsliberalisatie is geen andere boodschap geuit dan dat de verhuurders vrij zijn in de wijze waarop zij de verhoging van de huurprijs regelen.

Conclusie

De kantonrechter lijkt met deze prejudiciële vragen orde te willen scheppen in de chaos die door de eerdere uitspraken inzake oneerlijke bedingen is gecreëerd. In de opvattingen van de kantonrechter zelf lijkt zij rekening te willen houden met de ernstige verstoringen die de vernietiging in de huur-verhuur relatie teweeg zou kunnen brengen.

Opvallend is nog dat de kantonrechter in geen van de prejudiciële vragen ingaat op haar eigen oordeel in uitspraak ECLI:NL:RBAMS:2023:5949 waarin wordt geopperd dat vanuit goed huurderschap een redelijk aanbod tot een herzien beding zou moeten worden geaccepteerd. Zie ook ons artikel over deze uitspraak.

Het is nog even afwachten of dit ook de daadwerkelijke vragen zullen zijn die aan de Hoge Raad zullen worden gesteld en wat het uiteindelijke oordeel van de Hoge Raad zal zijn. We houden u in ieder geval op de hoogte.