De casus en procesverloop
Op 26 januari 2017 heeft de raad van Haarlemmermeer het bestemmingsplan ‘Zwanenburg De Kom Noordwestzijde’ vastgesteld. Het bestemmingsplan voorziet onder meer in een wisseling van locatie tussen een supermarkt en een dorpshuis, waarbij het dorpshuis schuin tegenover de woning van de appellanten in deze zaak komt te staan. De eigenaren stellen dat zij schade lijden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingplan en dienen een verzoek om tegemoetkoming in planschade in bij het college van Haarlemmermeer.
Bij besluit van 19 juni 2020 heeft het college aan de eigenaren een tegemoetkoming in planschade van € 2.075,- toegekend, onder verwijzing naar een advies van een ingeschakelde deskundige. Volgens de taxatie die onderdeel uitmaakt van dit advies is de woning van de eigenaren als gevolg van het bestemmingsplan gedaald in waarde van € 587.500,- naar 547.500,-, een waardevermindering van € 28.925,-. Wegens het normale maatschappelijke risico wordt een bedrag van € 28.925,- (5% van de waarde van de woning onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan) niet vergoed. Daardoor resteert voor de eigenaren een tegemoetkoming in planschade ter hoogte van € 2.075,-.
De eigenaren zijn het niet eens met de hoogte van de aan hen toegekende vergoeding en gaan in bezwaar en vervolgens in beroep. In beroep betwisten de eigenaren de juistheid van het advies van de deskundige aan de hand van een tegenrapport van een door hen ingeschakelde deskundige. In dit tegenrapport taxeert de tweede deskundige de waarde van de woning voor de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op € 685.000,-. Onderdeel van het rapport is een matrix van de gebruikte referentieobjecten en correctiefactoren voor de verschillen in onder meer kwaliteit, ligging en oppervlakte.
In reactie op het tegenrapport van de tweede deskundige legt het college een reactie over van de door haar ingeschakelde (eerste) deskundige. Daarop leggen de eigenaren weer een tweede rapport over van de tweede deskundige. De tweede deskundige vindt dat de eerste deskundige de matrix in het eerste rapport niet heeft begrepen en dat de in de matrix opgenomen correctiefactoren niet onjuist zijn. Daarnaast zou de taxatie zonder de correcties voor de verschillen met de referentieobjecten uitkomen op € 658.000,-, alsnog € 79.500,00 meer dan door de eerste deskundige getaxeerde waarde van € 578.500,00. Waar de eerste deskundige stelt dat de referenties vergelijkbaar zijn, valt niet in te zien hoe deze is uitgekomen op een bedrag dat 12 procent lager is dan uit de matrix volgt, aldus het tweede rapport van de tweede deskundige.
In beroep overweegt de rechtbank dat op de eigenaren in beginsel de bewijslast rust als zij een op een advies van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan bestrijden. Volgens de rechtbank zijn de eigenaren daarin niet geslaagd met de rapporten van de tweede deskundige. De rechtbank oordeelt dat het college zich op het advies van de eerste deskundige heeft mogen baseren en dat de tegemoetkoming in planschade juist is vastgesteld.
Uitspraak van de Afdeling in hoger beroep
Anders dan de rechtbank in eerste aanleg, oordeelt de Afdeling in hoger beroep dat de eigenaren met het tweede rapport voldoende aanknopingspunten hebben gegeven om te twijfelen aan de juistheid van de door de eerste deskundige getaxeerde waarde van € 578.500,-. De reactie van de eerste deskundige op de zitting van de Afdeling leidt volgens de Afdeling niet tot een ander oordeel. Anders dan die deskundige stelt, gaat het volgens de Afdeling in dit geval niet slechts om een verschil in inzicht tussen taxateurs. Dat betekent dat het college de taxatie van de door haar ingeschakelde deskundige redelijkerwijs niet aan de besluitvorming ten grondslag heeft kunnen leggen.
Ten behoeve van de definitieve beslechting van het geschil ziet de Afdeling aanleiding om zelf in de zaak te voorzien. Daartoe overweegt de Afdeling dat volgens het rapport van de eerste deskundige de woning van de eigenaren als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan met 5,36% in waarde is gedaald. Omdat het betoog van de eigenaren in hoger beroep niet heeft geleid tot het oordeel dat de eerste deskundige de ernst van de planologische verslechtering heeft onderschat, neemt de Afdeling dit percentage als uitgangspunt bij het bepalen van de hoogte van de tegemoetkoming in planschade. Aangezien niet in geschil is dat de drempel ter zake van het normaal maatschappelijk risico in dit geval 5% bedraagt kunnen de eigenaren aanspraak maken op een vergoeding gelijk aan 0.36% van de waarde van de woning direct voor de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Uitgaande van de door de eerste deskundige getaxeerde waarde van € 578.500,- bedraagt de tegemoetkoming in planschade € 2.080,-. Indien daarentegen wordt uitgegaan van de door de tweede deskundige getaxeerde waarde van € 685.000,- bedraagt de tegemoetkoming in planschade € 2.470,-.
Gelet op het lange tijdsverloop van de procedure en geringe verschil tussen voornoemde bedragen van € 2.080,- en € 2.470,- (€ 390,-) ziet de Afdeling geen aanleiding om het college het geconstateerde gebrek te laten herstellen. In plaats daarvan besluit de Afdeling om zelf in de zaak te voorzien door de tegemoetkoming in planschade vast te stellen op het bedrag dat uit de taxatie van de tweede deskundige voortvloeit, zijnde € 2.470,-.
Commentaar
Deze uitspraak biedt een mooi voorbeeld van de tendens van planschade-/nadeelcompensatieprocedures om te verzanden in zogenoemde ‘battles of experts’, waarbij taxaties, tegenrapporten en second opinions zich in rap tempo opstapelen. Een kostbare en tijdrovende exercitie voor zowel de aanvrager als het bestuursorgaan. Het ontstaan van dit soort battles wordt in de hand gewerkt door de vaste lijn in de jurisprudentie van de Afdeling dat een taxatierapport van een door het bestuursorgaan ingeschakelde taxateur in beginsel slechts gemotiveerd bestreden kan worden met een tegenrapport van een onafhankelijke taxateur waaruit blijkt dat het taxatierapport op de betreffende onderdelen onjuist is (zie bijv. ABRvS 8 februari 2023, ECLI:NL:RVS:2023:494).
De tijd en kosten die gemoeid zijn met dit soort taxatiekundige discussies zijn te verantwoorden wanneer de schade en daarmee het financieel belang bij de procedure groot zijn. Indien het daarentegen om geringe bedragen gaat is het voeren van dergelijke discussies niet kostenefficiënt. In dit geval zouden de kosten die de gemeente kwijt zou zijn aan een hertaxatie/second opinion ter reparatie van het geconstateerde gebrek ongetwijfeld (veel) hoger zijn dan het verschil in uitkomst van slechts € 390,-. Wij kunnen ons dan ook goed vinden in het besluit van de Afdeling om zelf in de zaak te voorzien door de tegemoetkoming in planschade ten gunste van de eigenaren vast te stellen op basis van de door hen ingebrachte taxatie.
Heeft u vragen over deze uitspraak of over planschade/nadeelcompensatie in het algemeen? Belt of mailt u gerust met Hanna Zeilmaker, specialist planschade en nadeelcompensatie bij Dirkzwager.
Gerelateerd
Fysieke leefomgeving
