Het verzoek om compensatie van planschade
De eigenaar van een bedrijventerrein te Oegstgeest verzocht om een tegemoetkoming in planschade in de vorm van waardevermindering van haar bedrijventerrein. Als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan is de mogelijkheid om in totaal 34 bedrijfswoningen op het bedrijventerrein op te richten komen te vervallen.
De gemeente biedt de aanvrager dan wel haar rechtsopvolger de mogelijkheid om binnen twee jaar een aanvraag om omgevingsvergunning voor twee bedrijfswoningen in te dienen, waarvan zij vervolgens drie jaar gebruik mag maken. Ook wijst de gemeente op meerdere voordelen van het nieuwe bestemmingsplan, zoals een fors toegenomen maximale bouwhoogte.
Kader compensatie in natura
Met verwijzing naar haar overzichtsuitspraak van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) zet de Afdeling eerst de vereisten en criteria voor compensatie in natura op een rij:
- Tegemoetkoming in planschade kan bestaan uit compensatie in natura, in welk gevallen schadevergoeding in geld achterwege kan blijven, omdat tegemoetkoming in de schade anderszins is verzekerd.
- De voorkeur van degene die schade lijdt voor een bepaalde wijze van compenseren, is niet doorslaggevend.
- Het bestuursorgaan mag bij de tegemoetkoming uitgaan van de wijze van compensatie die de laagste kosten met zich brengt.
- Het is niet noodzakelijk dat de schade al ten tijde van het ontstaan daarvan in natura is gecompenseerd. Het gaat er om of de tegemoetkoming in planschade ten tijde van de beslissing op de aanvraag voldoende anderszins is verzekerd.
- Bij compensatie in natura is voorafgaande vaststelling van de schade in geld niet noodzakelijk.
- Compensatie in natura kan bij planschade in de vorm van waardevermindering door een wijziging van het planologische regime van de onroerende zaak van de aanvrager (de zogenoemde directe planschade) onder meer bestaan uit herstel van de door een wijziging van het planologische regime weggevallen bouwmogelijkheid. In dat geval kan tegemoetkoming in geld achterwege blijven, omdat de (tegemoetkoming in) schade anderszins is verzekerd.
- Tegemoetkoming in schade door compensatie in natura is niet voldoende anderszins verzekerd, wanneer deze afhankelijk is van een toekomstige, onzekere gebeurtenis.
- Wanneer het, gelet op de te doorlopen planologische procedures met het oog op de compensatie in natura, niet geheel zeker is of dit planologische regime in werking zal treden, betekent dit niet zonder meer dat compensatie in natura zinledig is.
- Daarvoor is nodig dat het bestuursorgaan zodanige toezeggingen heeft gedaan, dat de onzekerheid over deze procedures voldoende is ondervangen. Daarbij is van belang:
- of met deze toezeggingen met voldoende zekerheid vaststaat dat, indien blijkt dat compensatie in natura niet tot stand kan worden gebracht, de hoogte van het alsnog uit te betalen bedrag na inwinning van advies bij ter zake kundige, onafhankelijke planschadeadviseurs, zal worden vastgesteld en dat dit bedrag zal worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de ontvangst van de aanvraag.
- of de compenserende voorziening, gedurende een voldoende lange periode, ook wordt geboden aan rechtsopvolgers onder algemene en bijzondere titel.
Bouwplan in plaats van positieve bestemming aanvaardbare compensatie in natura
De eigenaar voerde aan dat zij door de geboden mogelijkheid om binnen twee jaar een omgevingsvergunning aan te vragen voor het blok werd gezet, en voor haar veel nadeliger is dan een positieve bestemming. De Afdeling overweegt dat ook als een planwijziging doelmatiger en voordeliger zou zijn geweest, dat niet betekent dat de keuze om gedurende twee jaar de mogelijkheid van een omgevingsvergunning te bieden onrechtmatig is. Aanvrager hoeft niet met de gekozen wijze van compensatie in te stemmen, en de keuze is volgens de rechtspraak toegestaan en niet ongebruikelijk.
Planologische procedure niet onevenredig bezwarend
De eigenaar vond verder dat compensatie in natura niet aan de orde kon zijn omdat de te doorlopen planologische procedure voor de omgevingsvergunning op voorhand kansloos was en dat het mede gelet op de door haar te maken kosten, voor haar onevenredig bezwarend was om zo’n procedure te doorlopen. Ook vond de eigenaar het niet redelijk om de eis te stellen dat zij binnen drie jaren gebruikt moet maken van de te verlenen omgevingsvergunning.
De Afdeling gaat daar niet in mee. De Afdeling ziet geen grond voor het oordeel dat op voorhand is uitgesloten dat er geen omgevingsvergunning kan worden verleend. Het volgen van de procedure is niet onredelijk bezwarend vanwege daaraan verbonden kosten omdat eigenaar ook in de oude situatie deze kosten had moeten maken.
Waardevermindering door dubbelbestemming archeologie
Op één punt strandt de compensatie in natura. De gemeente had besloten dat op gronden met de dubbelbestemming archeologie geen omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan meer was vereist. De Afdeling is het met de eigenaar eens dat dat onverlet laat dat de dubbelbestemming een planologisch nadeel is, en de gemeente heeft onvoldoende gemotiveerd dat dat nadeel met de planherziening is weggenomen.
Planschade door wijziging milieucategorie
Tot slot is de Afdeling het met de eigenaar eens dat het niet langer toestaan van bedrijvigheid in de milieucategorieën 3.1 en 3.2 tot planschade kan hebben geleid. De overwegingen van de planschadeadviseur, dat de markt voor gronden voor bedrijvigheid in categorie 2 (nieuwe situatie) voldoende groot is, die markt veel groter is dan de markt voor gronden voor bedrijvigheid in categorie 3.1 en 3.2 (oude situatie), kopers voor laatstbedoelde gronden vooral productie-gerelateerde bedrijven zullen zijn en de markt voor gronden voor bedrijvigheid tot en met categorie 2 voldoende omvangrijk is om een marktconforme prijs te kunnen genereren, sluit volgens de Afdeling niet uit dat de gebruiksmogelijkheid voor bedrijvigheid in categorie 3.1 en 3.2 een meerwaarde had en dat de eigenaar schade heeft geleden door het vervallen van die gebruiksmogelijkheid. De taxatie is op dit punt dus niet inzichtelijk.
De Afdeling vernietigt de uitspraak van de rechtbank en past de bestuurlijke lus toe, met daarbij concrete instructies voor de gemeente. Het college dient nader advies van een deskundige in te winnen, waarbij uitgangspunt is dat de tegemoetkoming in de schade als gevolg van een deel van de planologische nadelen van het nieuwe bestemmingsplan voldoende anderszins is verzekerd. De deskundige dient te beoordelen of de schade als gevolg van het restant van de planologische nadelen van het nieuwe bestemmingsplan wegvalt tegen de voordelen ervan en zo niet, of het college daarvoor een tegemoetkoming dient toe te kennen. Voordat het college opnieuw op het bezwaar beslist, dient het de eigenaar gelegenheid te stellen te worden gehoord.
Gerelateerd
Grondbeleid
