Participatie in vastgoedfonds in box 3: fiscale transparantie of "STAK-methode"?

Algemeen

Belastingheffing over box-3-vermogen in de inkomstenbelasting vindt al sinds een groot aantal jaren plaats op basis van een forfaitair rendement dat belast wordt tegen een vast inkomstenbelastingtarief. De belastingrechter heeft - zelfs vrij onlangs in het zogenoemde Kerstarrest - bepaald dat dit forfaitaire stelsel op belangrijke punten niet aanvaardbaar is. Dit was reden voor ons kabinet onderzoek te doen naar een belastingheffing op basis van werkelijk rendement. Om uitvoeringstechnische redenen zal een nieuw stelsel niet eerder dan 2026 worden ingevoerd. Voor de periode 2023 tot en met 2025 (Overbruggingswet) heeft ons kabinet een gewijzigde methodiek van berekening van het forfaitaire rendement voor box 3 ingevoerd en vermogen ingedeeld in drie categorieën.

Voor de peildatum voor box 3 per 1 januari 2023 gelden de volgende vermogenscategorieën met forfaitair rendementspercentages:

• bank- en spaartegoeden 0,36%;
• beleggingen en andere bezittingen 6,17%;
• schulden 2,57%.

Het forfaitaire rendementspercentage voor beleggingen en andere bezittingen staat voor 2023 vast. De percentages voor bank- en spaartegoeden en schulden zijn voorlopig en worden begin 2024 definitief vastgesteld.

Het tarief voor de inkomstenbelasting over het forfaitaire rendement bedraagt per 1 januari 2023 32%.

Op basis van recente uitlatingen van de Staatssecretaris van Financiën is de verwachting dat dit forfaitaire overbruggingsstelsel in een enigszins aangepaste vorm een iets minder tijdelijk karakter gaat krijgen.

Vastgoedfondsen

Particuliere belegging in vastgoed kan rechtstreeks in vastgoed plaatsvinden (“in stenen”) of via een participatie in een beleggingsfonds of een rechtspersoon zoals een BV. De belegging via een BV valt buiten het bereik van deze blog.

Uit het oogpunt van beheer en bestuur wordt bij beleggingsfondsen het vastgoed meestal gestructureerd via een Stichting administratiekantoor (STAK), een besloten commanditaire vennootschap (CV) of een besloten fonds voor gemene rekening (FGR).

Ingeval van een STAK is de stichting volledig eigenaar van het vastgoed en zijn aan participanten zogenoemde certificaatbewijzen uitgereikt. De zeggenschap over het vastgoed ligt zodoende bij het bestuur van de STAK. Via de certificaatbewijzen zijn de participanten gerechtigd tot de opbrengsten en waardeontwikkelingen van het vastgoed.

Bij de CV en de FGR treedt een stichting beheerder en bewaarder meestal op als juridisch eigenaar van het vastgoed ten behoeve van de CV. De economische eigendom van het vastgoed berust bij de CV. Via het kapitaalbelang in de CV of FGR zijn de participanten gerechtigd tot de opbrengsten en meerwaarde van het vastgoed. CV- en FGR-structuren waarbij (enkele) participanten ook juridisch eigenaar zijn van het vastgoed komen in de praktijk ook voor, maar minder frequent. De zeggenschap over het vastgoed ligt bij het bestuur van de Stichting beheerder en bewaarder.

Besloten CV’s en FGR’s zijn in de basis niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Dit betekent dat de belastingheffing plaatsvindt bij de deelnemende participanten.

Overbruggingswet inkomstenbelasting over 2023 – 2025 of later

Bij rechtstreekse belegging in vastgoed zal volgens het box-3-stelsel met ingang van 1 januari 2023 voor de bepaling van het totale forfaitair rendement voor het vastgoed uitgegaan moeten worden van 6,17% en voor de schulden van 2,57%. Bij een belegging in een vastgoedfonds komt de vraag op of voor de bepaling van het forfaitair rendement door het fonds heen gekeken moet worden (transparantie) of dat uitgegaan moet worden van de waarde van het participatiebewijs (saldering).

Hieronder volgt een vereenvoudigd voorbeeld van de belastingheffing in box 3 zonder toepassing van de box-3-vrijstelling of fiscaal afwijkende waarderingsmethoden.

Voorbeeld vastgoedfonds:

• waarde vastgoed € 2.000.000;
• schuld bank € 1.400.000;
• saldo vermogen fonds € 600.000.

Bepaling totaal forfaitair rendement voor box 3

Hieruit volgt dat een benadering op basis van transparantie of saldering grote verschillen te weeg brengt in de uiteindelijke belastingheffing. In voorkomende gevallen kan dit ook de andere kant op werken indien voor het vastgoed een andere waarderingsmaatstaf geldt dan de waarde in het economisch verkeer. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de waardering tegen WOZ-waarde en de toepassing van de leeg-waarde-ratio bij verhuurde woningen.

Wat zijn de uitgangspunten voor de belastingheffing in box 3 voor participaties in vastgoedbeleggingsfondsen?

In de fiscale praktijk vindt sinds jaar en dag discussie plaats over de wijze van verantwoording van participaties in beleggingsfondsen als de besloten CV en de besloten FGR in box 3.

Enerzijds wordt aangenomen dat bij een besloten CV (en FGR) de fiscale transparantie met zich meebrengt dat bezittingen en schulden van de CV pro rata als afzonderlijke vermogensbestanddelen bij de vennoten in box 3 in de aangifte inkomstenbelasting in aanmerking moeten worden genomen (transparantie). Op deze vermogensbestanddelen kunnen specifieke fiscale waarderingsgrondslagen van toepassing zijn, zoals bij verhuurde woningen de WOZ-waarde en leeg-waarde-ratio. Anderzijds wordt het standpunt gehuldigd dat een participatie in een CV in het handelsverkeer een zelfstandig vermogensbestanddeel is dat als zodanig voor box 3 tegen de waarde in het economische verkeer in aanmerking moet worden genomen (saldering).

In een beleidsbesluit van 31 oktober 2005 merkt de Staatssecretaris van Financiën op dat participaties in besloten vastgoedfondsen voor box 3 in aanmerking moeten worden genomen voor de waarde in het economische verkeer van die participaties, waarbij aansluiting gezocht kan worden bij aan- en verkoopprijzen op of rond de peildatum 1 januari voor box 3. Dit besluit is op 19 december 2010 ingetrokken en vervangen door een ander besluit zonder een beleidsstandpunt ten aanzien van participaties in besloten vastgoedfondsen. In de brochure van de Belastingdienst “Vragen en antwoorden over inkomen uit sparen en beleggen 2021” lijkt nog steeds te worden aangesloten bij het beleidsstandpunt in het hiervoor genoemde beleidsbesluit van 31 oktober 2005.

Op vrijdag 10 februari 2023 heeft Staatssecretaris van Financiën Van Rij naar aanleiding van Kamervragen geantwoord dat de waardering van een belegging in vastgoed via een STAK in box 3 moet plaatsvinden tegen de waarde in het economische verkeer van het certificaatbewijs. Volgens de staatssecretaris heeft de certificaathouder niet de juridische eigendom van vastgoed maar via de certificaatbewijzen alleen recht op de economische eigendom van het vastgoed (lees: opbrengsten en waardeontwikkelingen). De staatssecretaris gaat in dit geval voor box 3 uit van een waardering van het certificaat zelf (saldobenadering bezittingen minus schulden).

Besloten CV- en FGR-structuren waarin de juridische eigendom volledig is ondergebracht in een afzonderlijk stichting beheerder en bewaarder vertonen sterkte gelijkenis met de STAK-structuur.

Naar aanleiding hiervan komen in de fiscale praktijk onder andere de volgende vragen naar voren:

• Zijn belangen in een besloten CV- en FGR vergelijkbaar met certificering via een STAK waardoor in de aangifte in box 3 (ook) uit mag worden uitgegaan van de waarde van de participatie zelf (saldering)?
• Maakt het daarbij uit of (enkele) vennoten zelf de juridische eigendom van het vastgoed bezitten?
• Heeft de samenstelling van het bestuur van de stichting beheerder en bewaarder invloed op de fiscale verwerking?
• Welk standpunt neem ik in mijn aangifte inkomstenbelasting in voor 2022 en 2023, transparantie of saldering?

De wetgever of de Belastingdienst zal op korte termijn meer duidelijkheid moeten gaan geven met betrekking tot de fiscale verantwoording van belangen in een besloten CV en FGR voor box 3 in de aangifte inkomstenbelasting.

Neem gerust contact op met een van onze fiscalisten om de fiscale positie met betrekking tot uw participatie in een vastgoedfonds eens nader te inventariseren.