Paniek bij vastgoedbeleggers: huurverhogingsbedingen vernietigbaar?

Huurverhogingsbedingen vernietigbaar

In drie procedures bij de rechtbank Amsterdam vorderen de verhuurders betaling van de huurachterstand (ECLI:NL:RBAMS:2023:2420, ECLI:NL:RBAMS:2023:3124 en ECLI:NL:RBAMS:2023:4800). Omdat de huurders consument zijn en verhuurders als handelaar worden aangemerkt onderzoekt de rechtbank ambtshalve (oftewel zonder dat de huurders daarom hebben verzocht) of de overeengekomen huurverhogingsbedingen oneerlijk zijn in de zin van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. De bedingen in kwestie schrijven – samengevat – voor dat ‘de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd met de consumentenprijsindex + maximaal 5%’.

Onder verwijzing naar rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie overwegen de rechters dat een huurwijzigingsbeding gegrond op de consumentenprijsindex in beginsel eerlijk is. Het onderhavige beding verhoogt de huurprijs echter niet alleen met een inflatiecorrectie. Daar bovenop is immers jaarlijks een verhoging met maximaal 5% mogelijk. Een geldige reden voor deze 5% ontbreekt in het beding, aldus de rechters. Hierdoor is de huurder aan de willekeur van de verhuurder overgeleverd. Het verweer van een verhuurder dat de eventuele extra verhoging geldt als marktontwikkelingscorrectie wordt verworpen. Dit staat immers niet in het beding genoemd noch bevat dit een duidelijke en transparante uitleg over op welke wijze en onder welke omstandigheden deze correctie zal worden toegepast. Evenmin is opgenomen dat de huurder de huurovereenkomst kan beëindigen als de verhuurder gebruikmaakt van de wijzigingsmogelijkheid. Verder is van belang dat het beding slechts kan leiden tot een huurverhoging en niet tot een huurverlaging. Gelet hierop komen de rechters tot de conclusie dat het huurverhogingsbeding oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt (artikel 3 lid 1 Europese Richtlijn oneerlijke bedingen).

• NB. Ambtshalve toetsing aan de Europese richtlijn oneerlijke bedingen is enkel aan de orde als sprake is van – kort gezegd – algemene bepalingen in een overeenkomst tussen een consument en verkoper in de zin van die richtlijn. Ten aanzien van de huur van woonruimte zal dit doorgaans het geval zijn. Het is echter de vraag of een particuliere verhuurder die niet-bedrijfsmatig één of twee woningen verhuurt kwalificeert als ‘een verkoper die handelt in het kader van zijn privaatrechtelijke beroepsactiviteit’. Het Hof van Justitie van de Europese Unie legt dit begrip ruim uit.

Wat zijn de gevolgen?

Vernietiging van het huurverhogingsbeding betekent dat een verhuurder in de vrije sector voor de resterende duur van de huurovereenkomst de mogelijkheid verliest de huurprijs te verhogen. Daarbij is het alles of niets: het beding is geldig of vernietigbaar. In geval van vernietiging mag de rechter het beding niet aanpassen of aanvullen. Dit betekent dat de verhuurder in de toekomst evenmin een beroep kan doen op de overeengekomen verhoging met de consumentenprijsindex.

• NB. In de sociale sector blijft de wettelijke mogelijkheid bestaan om een huurverhogingsverzoek bij de huurder dan wel – als de huurder hiermee niet instemt – bij de Huurcommissie in te dienen (artikel 7:250 jo. 7:252 BW).

Vervolgens rijst de vraag of de huurder aanspraak kan maken op terugbetaling van in het verleden doorgevoerde huurverhogingen. Naar verwachting is dit inderdaad het geval. Vernietiging heeft namelijk terugwerkende kracht. Dit betekent dat elke huurverhoging die is betaald op grond van een vernietigd beding onverschuldigd is betaald en (dus) door de huurder kan worden teruggevorderd. Voor de toekomst zal de huurprijs van vóór toepassing van het betreffende beding verschuldigd zijn en blijven.

Een terugvordering wegens vernietiging van een oneerlijk beding is aan verjaring onderhevig. Deze termijn van drie jaar begint te lopen op het moment dat het huurverhogingsbeding wordt toegepast (artikel 3:52 jo. 6:235 lid 4 BW). Daarmee lijken de risico’s zich te beperken tot drie jaar terug. In de procedures bij de rechtbank Amsterdam is dit verjaringsverweer echter niet aan de orde gekomen. Het is ook maar de vraag in hoeverre dit een oplossing biedt. Verjaring staat immers niet aan het recht om te verrekenen in de weg (artikel 6:131 BW). Een huurder kan betogen dat onverschuldigd betaalde huurverhogingen die ouder zijn dan drie jaar verrekend moeten worden. Wij sluiten niet uit dat een rechter deze vordering zal honoreren. Dit zorgt alleen maar voor meer onduidelijkheid. Welke huurprijs heeft dan te gelden? De huurprijs zoals deze gold drie jaar terug of de aanvangshuurprijs die mogelijk ouder is dan drie jaar? De potentiële gevolgen zijn hoe dan ook verstrekkend.

Wat kan een verhuurder doen?

Uitgangspunt is dat een huurverhogingsbeding gegrond op de consumentenprijsindex (oftewel een inflatiecorrectie) geoorloofd is. Vaak wenst een verhuurder echter dat de huurprijs ook de marktontwikkeling volgt. Uit voornoemde rechtspraak blijkt dat om de ‘oneerlijkheidstoets’ te doorstaan een huurverhogingsbeding tenminste het volgende dient te bevatten:

• de gronden op basis waarvan de huurprijs – eventueel bovenop de consumentenprijsindex – kan worden aangepast (bijvoorbeeld de marktontwikkeling); en

• een duidelijke en transparante uitleg over op welke wijze de huurprijs zal worden aangepast (bij voorkeur een objectieve maatstaf); en

• de verplichting van de verhuurder om de huurder voorafgaand aan de huurverhoging daarover duidelijk en begrijpelijk te informeren; en

• een reële mogelijkheid voor de huurder om bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst te beëindigen.

Essentieel is dat de huurder aan de hand van duidelijke en begrijpelijke criteria de huurverhogingen kan voorzien. Deze afspraak moet bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Formuleringen dat de verhuurder huurverhogingen ‘kan’ doorvoeren met ‘maximaal …%’ zijn in beginsel dus niet geoorloofd. Hierdoor is onvoldoende duidelijk óf de verhuurder een huurverhoging doorvoert en zo ja, met welk percentage. Irrelevant voor deze toets is de feitelijke uitvoering daarvan of een achteraf gegeven uitleg.

Daarbij is een belangrijke hobbel voor verhuurders dat momenteel geen objectieve maatstaf voorhanden is om de marktontwikkeling van woonruimte-huurprijzen te bepalen. Laat staan dat objectieve gegevens beschikbaar zijn om dit op stad- of wijkniveau vast te stellen. Naar onze mening dient het uiteindelijk te gaan om de marktontwikkeling rondom de huurprijzen van vergelijkbare woonruimte ter plaatse.

ROZ-model huurovereenkomst woonruimte 2017

Het valt ons op dat de huurverhogingsbedingen in voornoemde uitspraken afwijken van het in de vastgoedpraktijk veelgebruikte ROZ-model huurovereenkomst woonruimte 2017. Dit model bepaalt voor een zelfstandige huurwoning met een geliberaliseerde huurprijs dat deze jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig de consumentenprijsindex én dat de verhuurder daar ‘bovenop en gelijktijdig het recht heeft de huurprijs te verhogen met maximaal …%’ (artikel 5.2 van het model). Verhuurders dienen er rekening mee te houden dat deze bepaling ook geen stand houdt. Daarbij loopt een verhuurder het risico dat niet alleen de ‘bovenop en gelijktijdig’-zinsnede wordt vernietigd, maar het gehele artikel 5.2 van het model (dus inclusief de huurverhoging op grond van de consumentenprijsindex).

Hoge Raad

Naar verwachting worden prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld over de toelaatbaarheid en gevolgen van huurverhogingsbedingen. Gelet op de verstrekkende gevolgen van vernietigbaarheid daarvan juichen wij dit toe. Vooralsnog is echter onzeker hoe dit zich verder in de rechtspraak ontwikkelt.

Advies

Zolang de Hoge Raad zich hierover niet heeft uitgesproken lopen verhuurders van woonruimte het risico dat huurverhogingsbedingen met terugwerkende kracht worden vernietigd tot drie jaar in het verleden (en mogelijk zelfs meer als de huurder een beroep doet op verrekening). Daarnaast werkt het door naar de toekomst: de verhuurder kan de huurprijs jaarlijks niet (meer) verhogen.

Wil een verhuurder tot die tijd in het geheel geen risico nemen, dan doet deze er verstandig aan in (nieuwe) huurovereenkomsten alleen bij de consumentenprijsindex aan te sluiten en daarbovenop géén aanvullend ophogingspercentage op te nemen. Een ophogingspercentage is alleen toelaatbaar als wordt voldaan aan de voornoemde vier criteria. Dat is geen sinecure.

Verhuurders die het ROZ-model huurovereenkomst woonruimte 2017 hanteren adviseren wij de laatste zin uit artikel 5.2 van dit model te verwijderen of dit in elk geval als apart artikel (bijvoorbeeld als bijzondere bepaling) op te nemen. In dat laatste geval loopt de verhuurder in elk geval minder risico dat ook de jaarlijkse huurverhoging op grond van de consumentenprijsindex wordt geraakt door algehele vernietiging van het beding. De tijd zal leren of rechters hierin meegaan.

Tot slot rijst de vraag of deze nieuwe ontwikkeling in de rechtspraak ook particuliere verhuurders raakt. Bijvoorbeeld verhuurders die niet-bedrijfsmatig één of twee woningen verhuren. Betoogd kan worden dat de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen niet op hen van toepassing is. Onze verwachting is dat rechters het begrip ‘verhuurder’ ruim uitleggen, maar het blijft een grijs gebied tussen bedrijfsmatig en particulier handelen. Daarbij zullen alle omstandigheden van het geval relevant zijn.

Vragen? Neemt u dan contact met ons op via de informatie naast dit artikel.

An English version of this article is available through this link.