In de
uitspraak van 20 maart jl. heeft het Hof Den Bosch (nr 12/00810, ECLI:NL:GHSHE:2015:979) geoordeeld dat een nabetalingsclausule niet altijd is verdisconteerd in de koopprijs, zodat niet alleen overdrachtsbelasting is verschuldigd over de koopprijs, maar ook over de waarde van de nabetalingsclausule.
Casus
Een projectontwikkelaar heeft voor een bedrag van € 1.785.740,00 een woonboerderij met bijgebouwen en erf en cultuurgrond verkregen. Met betrekking tot de verkrijging van de cultuurgrond zijn partijen een nabetalingsclausule overeengekomen, inhoudende dat als de grond voor een bepaalde datum de bestemming woningbouw krijgt, koper aan verkoper boven de koopprijs een nabetaling aan koper dient te betalen van € 25,00 per vierkante meter (in casu betrof het 119.645 vierkante meter). Indien op die datum de bestemming nog niet is gewijzigd in woningbouw dient de koper óf een nabetaling te doen van € 25,00 per vierkante meter óf de grond te koop aan te bieden aan de verkoper. Indien de verkoper geen gebruik maakt van zijn voorkeursrecht vervalt de nabetalingsclausule.
Bij de levering wordt door de koper aangifte overdrachtsbelasting gedaan over de koopprijs van € 1.785.740,00. Enkele jaren na de levering (doch vóór het einde van de termijn van de nabetalingsclausule) vindt er op verzoek van de Inspecteur een taxatie plaats, waarbij de taxateur is verzocht de onroerende zaak op de koopdatum te taxeren en de waarde van de nabetaling te bepalen. De taxateur berekent de waarde in het economisch verkeer op een bedrag van € 2.145.000,00. De Inspecteur concludeerde hieruit dat er onvoldoende rekening is gehouden met de nabetalingsclausule en op grond daarvan heeft de Inspecteur een naheffingsaanslag opgelegd van ruim € 21.000,00, verhoogd met € 4.267,00 aan heffingsrente. De projectontwikkelaar is het hier niet mee eens en stapt naar de rechter.
Beoordeling rechter
De Rechtbank heeft het beroep van de projectontwikkelaar gegrond verklaard en daarmee de naheffingsaanslag inclusief rente vernietigd. Het is volgens de Rechtbank aannemelijk dat het gaat om een verkoop tussen twee zakelijk handelende partijen. In dat geval vertegenwoordigt de koopsom de waarde in het economische verkeer. In de koopsom is dan ook een eventuele meerwaarde of verlies als gevolg van de nabetalingsclausule verdisconteerd en daarnaast zijn de goede en kwade kansen voor beide partijen ingecalculeerd. De taxateur bij de Belastingdienst is alleen uitgegaan van een positieve kans voor de verkoper op een nabetaling, dit acht de Rechtbank onjuist. De Rechtbank heeft overwogen dat de grond voor de naheffingsaanslag ontvalt. De Inspecteur is in hoger beroep gegaan.
In geschil is of de naheffingsaanslag naar het juiste bedrag van verkrijging van de cultuurgrond is opgelegd. De belasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak ten tijde van het opmaken van de akte van levering. Onder waarde wordt verstaan de waarde in het economische verkeer ( artikelen 8 lid 1, 9 lid 1 en 52 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer), welke minimaal de tegenprestatie betreft.
Om de bovenstaande vraag te beantwoorden, dient de waarde in het economische verkeer te worden vastgesteld. Volgens het Hof is het van belang dat partijen niet alleen als tegenprestatie de koopprijs zijn overeengekomen, maar ook de mogelijke nabetaling. Het Hof volgt de overweging van de Rechtbank niet. De tegenprestatie bestaat mede uit de waarde in het economische verkeer van de mogelijke nabetaling, mitsdien dient de waarde hiervan te worden vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof kan de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van de cultuurgrond het best door middel van vergelijking worden bepaald. Bij voorkeur vergelijking met transacties van cultuurgrond die eveneens in hetzelfde gebied hebben plaatsgevonden en in dezelfde periode. In dit geval was er een vergelijkbare transactie en op basis van die transactie is gebleken dat de Inspecteur de waarde in het economische verkeer van de cultuurgrond niet te hoog heeft vastgesteld. De naheffingsaanslag is dan ook naar het juiste bedrag van verkrijging van de cultuurgrond opgelegd. Het hoger beroep van de Inspecteur wordt gegrond verklaard.
Casus
Een projectontwikkelaar heeft voor een bedrag van € 1.785.740,00 een woonboerderij met bijgebouwen en erf en cultuurgrond verkregen. Met betrekking tot de verkrijging van de cultuurgrond zijn partijen een nabetalingsclausule overeengekomen, inhoudende dat als de grond voor een bepaalde datum de bestemming woningbouw krijgt, koper aan verkoper boven de koopprijs een nabetaling aan koper dient te betalen van € 25,00 per vierkante meter (in casu betrof het 119.645 vierkante meter). Indien op die datum de bestemming nog niet is gewijzigd in woningbouw dient de koper óf een nabetaling te doen van € 25,00 per vierkante meter óf de grond te koop aan te bieden aan de verkoper. Indien de verkoper geen gebruik maakt van zijn voorkeursrecht vervalt de nabetalingsclausule.
Bij de levering wordt door de koper aangifte overdrachtsbelasting gedaan over de koopprijs van € 1.785.740,00. Enkele jaren na de levering (doch vóór het einde van de termijn van de nabetalingsclausule) vindt er op verzoek van de Inspecteur een taxatie plaats, waarbij de taxateur is verzocht de onroerende zaak op de koopdatum te taxeren en de waarde van de nabetaling te bepalen. De taxateur berekent de waarde in het economisch verkeer op een bedrag van € 2.145.000,00. De Inspecteur concludeerde hieruit dat er onvoldoende rekening is gehouden met de nabetalingsclausule en op grond daarvan heeft de Inspecteur een naheffingsaanslag opgelegd van ruim € 21.000,00, verhoogd met € 4.267,00 aan heffingsrente. De projectontwikkelaar is het hier niet mee eens en stapt naar de rechter.
Beoordeling rechter
De Rechtbank heeft het beroep van de projectontwikkelaar gegrond verklaard en daarmee de naheffingsaanslag inclusief rente vernietigd. Het is volgens de Rechtbank aannemelijk dat het gaat om een verkoop tussen twee zakelijk handelende partijen. In dat geval vertegenwoordigt de koopsom de waarde in het economische verkeer. In de koopsom is dan ook een eventuele meerwaarde of verlies als gevolg van de nabetalingsclausule verdisconteerd en daarnaast zijn de goede en kwade kansen voor beide partijen ingecalculeerd. De taxateur bij de Belastingdienst is alleen uitgegaan van een positieve kans voor de verkoper op een nabetaling, dit acht de Rechtbank onjuist. De Rechtbank heeft overwogen dat de grond voor de naheffingsaanslag ontvalt. De Inspecteur is in hoger beroep gegaan.
In geschil is of de naheffingsaanslag naar het juiste bedrag van verkrijging van de cultuurgrond is opgelegd. De belasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak ten tijde van het opmaken van de akte van levering. Onder waarde wordt verstaan de waarde in het economische verkeer ( artikelen 8 lid 1, 9 lid 1 en 52 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer), welke minimaal de tegenprestatie betreft.
Om de bovenstaande vraag te beantwoorden, dient de waarde in het economische verkeer te worden vastgesteld. Volgens het Hof is het van belang dat partijen niet alleen als tegenprestatie de koopprijs zijn overeengekomen, maar ook de mogelijke nabetaling. Het Hof volgt de overweging van de Rechtbank niet. De tegenprestatie bestaat mede uit de waarde in het economische verkeer van de mogelijke nabetaling, mitsdien dient de waarde hiervan te worden vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof kan de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van de cultuurgrond het best door middel van vergelijking worden bepaald. Bij voorkeur vergelijking met transacties van cultuurgrond die eveneens in hetzelfde gebied hebben plaatsgevonden en in dezelfde periode. In dit geval was er een vergelijkbare transactie en op basis van die transactie is gebleken dat de Inspecteur de waarde in het economische verkeer van de cultuurgrond niet te hoog heeft vastgesteld. De naheffingsaanslag is dan ook naar het juiste bedrag van verkrijging van de cultuurgrond opgelegd. Het hoger beroep van de Inspecteur wordt gegrond verklaard.
Gerelateerd
Koop en huur
