Opzegging huur bij renovatie van woonruimte

De casus

Vestia is voornemens een herstructurering door te voeren van de Tweebosbuurt in Rotterdam. De beoogde herstructurering houdt onder meer in dat 535 sociale huurwoningen worden gesloopt en 90 sociale huurwoningen worden gerenoveerd, en dat de gesloopte woningen worden vervangen door 220 sociale huurwoningen, 101 geliberaliseerde huurwoningen en 143 (vrije sector) koopwoningen.

In dat kader heeft Vestia de huurovereenkomsten met diverse huurders opgezegd, omdat zij tot sloop van de desbetreffende woningen over wil gaan. Een van de huurders heeft niet met deze opzegging ingestemd. Hierop is Vestia naar de rechter gegaan om beëindiging van de huurovereenkomst vast te laten stellen. De kantonrechter heeft de vorderingen van Vestia afgewezen, het hof heeft de vorderingen uiteindelijk toegewezen. Het hof heeft daartoe overwogen dat sprake was van dringend eigen gebruik aan de zijde van Vestia.

Nuancering van het Herenhuis-arrest

In cassatie laat de Hoge Raad het oordeel van het hof in stand. Daarbij bespreekt de Hoge Raad eerst dat een verhuurder van woonruimte de huurovereenkomst kan opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik kan alleen worden toegewezen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen (art. 7:271 lid 4 BW en art. 7:274 lid 1, onder c, BW).

In het zogenoemde Herenhuis-arrest uit 2010 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het enkele feit dat de verhuurder tot renovatie wil overgaan niet voldoende is om dringend eigen gebruik op te leveren. In de regel ook niet als de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. De Hoge Raad heeft daaraan toegevoegd dat bij een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten niet van de verhuurder kan worden verlangd de huurverhouding voort te zetten. In die gevallen is dus wél sprake van dringend eigen gebruik aan de zijde van de verhuurder.

De huurder heeft zich in cassatie onder verwijzing naar onder meer het Herenhuis-arrest op het standpunt gesteld dat het hof had moeten beoordelen of sprake was van een dergelijke structurele wanverhouding en niet (ook) had mogen kijken naar stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke motieven om tot renovatie over te gaan.

De Hoge Raad heeft hierin noodzaak gezien om zijn oordeel in het Herenhuis-arrest van een nuance te voorzien. De Hoge Raad overweegt dat het Herehuis-arrest zo moet worden gelezen dat de eis van een structurele wanverhouding slechts een vereiste is bij renovaties die met name zijn ingegeven door financiële motieven. Als de renovatie is ingegeven door stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke motieven dan kan sprake zijn van dringend eigen gebruik aan de zijde van de verhuurder ook als geen structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

De huurder had verder nog aangevoerd dat de verhuurder alternatieven voorhanden had om de stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen te verwezenlijken, die de verhuurder eerst zou moeten benutten. De Hoge Raad gaat hier niet in mee. Hij oordeelt [r.o. 3.2.4.]:

Voor de vaststelling dat sprake is van dringend eigen gebruik volstaat in een geval als het onderhavige dat de verhuurder aannemelijk maakt dat sloop en nieuwbouw kan bijdragen aan de stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen die de verhuurder nastreeft. Mogelijke alternatieven voor de voorgenomen sloop en nieuwbouw kunnen worden betrokken bij de beantwoording van de vraag of het eigen gebruik zo dringend is dat van de verhuurder, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Als dergelijke alternatieven voorhanden zijn, is voor toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst niet vereist dat de verhuurder aannemelijk maakt dat de instandhouding van het gehuurde zodanige kosten vergt dat dat redelijkerwijs niet van hem verlangd kan worden.

Tot slot overweegt de Hoge Raad nog dat het geen voorwaarde is voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik bij renovatie met een overwegend stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doel, dat de exploitatie van de woonruimte onrendabel is.

Heeft u vragen over de renovatie van woonruimte of heeft u andere huurrechtelijke vragen? Neem dan contact met mij op via de gegevens in de zijbalk.