Met ingang van 1 januari 2015 is artikel 3:264 lid 1 BW gewijzigd, in die zin dat de hypotheekhouder verplicht is het huurbeding in te roepen voorafgaand aan de veiling. Een beroep op het huurbeding in de hypotheekakte kan echter uitblijven indien er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat er geen personen krachtens een huurovereenkomst gebruik kunnen maken van de woning. Recent zijn er wederom twee nieuwe uitspraken over dit gewijzigde artikel gepubliceerd.
Uitspraak 1: verzoek inroepen huurbeding niet nodeloos ingediend maar toch deels afgewezen
Geveltaxatie geeft geen duidelijkheid over bewoners
Een hypotheekhouder (de bank) heeft bij deurwaardersexploten aan A (eigenaar van de woning en hypotheekgever) en de onbekende huurders van het pand de openbare verkoop aangezegd en tevens een beroep gedaan op het huurbeding in de hypotheekakte. Als grondslag voor het verzoek gaf de bank aan dat de taxateur zich bij de taxatie geen toegang tot de woning heeft kunnen verschaffen omdat A geen medewerking wilde verlenen. De taxateur heeft zich dus moeten beperken tot het maken van een geveltaxatie. Van A is bekend dat hij is gehuwd met B, maar van de eveneens in de woning verblijvende C (de schoonmoeder van A) is niet bekend of zij zich al dan niet op huurrechten kan beroepen. Daarnaast is niet bekend of er wellicht nog meer huurders in de te veilen woning woonachtig zijn.
Verlof niet nodeloos ingediend
De voorzieningenrechter overweegt dat, nu A niet aan de taxatie heeft meegewerkt, het voor de bank niet mogelijk was om uit te sluiten dat zowel C als eventueel andere (onbekende) huurders zich op huurrechten zou kunnen beroepen. Gezien deze omstandigheden behoefde de bank geen nader onderzoek te verrichten, aldus de voorzieningenrechter. Het verzoek tot het verkrijgen van verlof voor inroeping van het huurbeding is daarom niet nodeloos ingediend.
Familieband voldoende duidelijk: geen verlof
De voorzieningenrechter ziet echter geen aanleiding verlof te verlenen tot het inroepen van het huurbeding jegens schoonmoeder C omdat zij aanneemt dat, mede gelet op de familierelatie van C met A en B, de schoonmoeder behoort tot het gezin van hypotheekgever A. A heeft daarnaast geen enkel feit naar voren gebracht op grond waarvan er een vermoeden kan bestaan dat de schoonmoeder krachtens een huurovereenkomst in de woning verblijft. Overigens geldt dat het lot van schoonmoeder C is gekoppeld aan dat van A als hypotheekgever. In het geval de hypotheekgever als geëxecuteerde na de openbare verkoop van de woning ex artikel 525 lid 3 Rv wordt genoodzaakt tot ontruiming, geldt dat ook voor het zijne en de zijnen, zodat C de woning in dat geval ook dient te verlaten.
Wel verlof voor inroepen huurbeding tegen onbekende huurders
Voor zover het verzoekschrift is gericht tegen de onbekende huurders wordt het verlof wél verleend, omdat door de geveltaxatie geen sprake is van een situatie waarin (vrijwel) zeker is dat geen anderen krachtens een huurovereenkomst gebruik kunnen maken van de woning.
Uitspraak 2: Bank had meer onderzoek moeten doen
Taxateur heeft wel woning geïnspecteerd
In deze casus heeft een hypotheekhouder het huurbeding in de hypotheekakte ingeroepen tegen de samenwonende partner van de eigenaar (A) van de woning, alsmede tegen de onbekende huurders van de woning. Uit het taxatierapport blijkt dat de taxateur de woning van binnen heeft kunnen inspecteren en dat deze heeft vast kunnen stellen dat de woning over twee slaapkamers en een kinderkamer beschikt. Ook is op beeldmateriaal te zien dat zich in en rond het huis kinderspeelgoed bevindt. Daarnaast blijkt uit de Basisregistratie Personen dat op het betreffende adres drie personen zijn ingeschreven: A, zijn partner (B), en hun dochter.
Bank of taxateur had nader onderzoek moeten doen
Gelet op het voorgaande had het op de weg van de hypotheekhouder of de taxateur gelegen om, indien de situatie voor de hypotheekhouder onduidelijk was, nader onderzoek te doen naar de woonsituatie en de relatie van A met de partner, aldus de voorzieningenrechter. De bank had hierover bijvoorbeeld zelf navraag kunnen doen bij A. Door dit niet te doen heeft de bank zich in onvoldoende mate ervan trachten te vergewissen dat er geen personen krachtens een huurovereenkomst in de woning verblijven.
Verzoek wordt afgewezen
In de gegeven omstandigheden ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding om verlof te verlenen tot het inroepen van het huurbeding jegens B omdat zij behoort tot het gezin van A. Ook hier geldt dat B, bij ontruiming van de woning door A, tevens het pand zal moeten verlaten. Daarnaast is niet voldoende gebleken dat zich in de woning onbekende huurders bevinden zodat ook het verzoek tot het inroepen van het huurbeding jegens de onbekende huurders wordt afgewezen.
Conclusie
Wanneer een taxateur geen medewerking krijgt van de eigenaar van de woning, de woning daarom van binnen niet kan inspecteren en zich als gevolg hiervan moet beperken tot het maken van een geveltaxatie, hoeft de bank geen nader onderzoek te verrichten naar het al dan niet aanwezig zijn van (onbekende) huurders. Het verzoek tot verlof voor het inroepen van het huurbeding zal dan niet snel nodeloos worden ingeroepen. Wordt de taxateur daarentegen wél in staat gesteld de woning van binnen te bekijken en stuit hij of zij tijdens de inspectie op zaken tegen die aanleiding kunnen geven tot vragen (zoals het aanwezig zijn van speelgoed in de woning bij de tweede casus), dan ligt het op de weg van de taxateur en/of de bank om in dat geval nader onderzoek te doen naar de woonsituatie van de hypotheekgever en het al dan niet aanwezig zijn van (onbekende) huurders. In bovenstaande casus was echter in beide gevallen sprake van personen die overduidelijk behoorden tot het gezin van de eigenaar van de woning. Wanneer de rechter in dergelijke gevallen aanneemt dat daar sprake van is, zal hij of zij geen aanleiding zien het verzochte verlof, voor zover het gericht is tegen deze personen, te verlenen.
Vastgoedveilingen: Ruben Berentsen, Anita van Wijk, Maaike Strütjen, Mitzi Litjens
Uitspraak 1: verzoek inroepen huurbeding niet nodeloos ingediend maar toch deels afgewezen
Geveltaxatie geeft geen duidelijkheid over bewoners
Een hypotheekhouder (de bank) heeft bij deurwaardersexploten aan A (eigenaar van de woning en hypotheekgever) en de onbekende huurders van het pand de openbare verkoop aangezegd en tevens een beroep gedaan op het huurbeding in de hypotheekakte. Als grondslag voor het verzoek gaf de bank aan dat de taxateur zich bij de taxatie geen toegang tot de woning heeft kunnen verschaffen omdat A geen medewerking wilde verlenen. De taxateur heeft zich dus moeten beperken tot het maken van een geveltaxatie. Van A is bekend dat hij is gehuwd met B, maar van de eveneens in de woning verblijvende C (de schoonmoeder van A) is niet bekend of zij zich al dan niet op huurrechten kan beroepen. Daarnaast is niet bekend of er wellicht nog meer huurders in de te veilen woning woonachtig zijn.
Verlof niet nodeloos ingediend
De voorzieningenrechter overweegt dat, nu A niet aan de taxatie heeft meegewerkt, het voor de bank niet mogelijk was om uit te sluiten dat zowel C als eventueel andere (onbekende) huurders zich op huurrechten zou kunnen beroepen. Gezien deze omstandigheden behoefde de bank geen nader onderzoek te verrichten, aldus de voorzieningenrechter. Het verzoek tot het verkrijgen van verlof voor inroeping van het huurbeding is daarom niet nodeloos ingediend.
Familieband voldoende duidelijk: geen verlof
De voorzieningenrechter ziet echter geen aanleiding verlof te verlenen tot het inroepen van het huurbeding jegens schoonmoeder C omdat zij aanneemt dat, mede gelet op de familierelatie van C met A en B, de schoonmoeder behoort tot het gezin van hypotheekgever A. A heeft daarnaast geen enkel feit naar voren gebracht op grond waarvan er een vermoeden kan bestaan dat de schoonmoeder krachtens een huurovereenkomst in de woning verblijft. Overigens geldt dat het lot van schoonmoeder C is gekoppeld aan dat van A als hypotheekgever. In het geval de hypotheekgever als geëxecuteerde na de openbare verkoop van de woning ex artikel 525 lid 3 Rv wordt genoodzaakt tot ontruiming, geldt dat ook voor het zijne en de zijnen, zodat C de woning in dat geval ook dient te verlaten.
Wel verlof voor inroepen huurbeding tegen onbekende huurders
Voor zover het verzoekschrift is gericht tegen de onbekende huurders wordt het verlof wél verleend, omdat door de geveltaxatie geen sprake is van een situatie waarin (vrijwel) zeker is dat geen anderen krachtens een huurovereenkomst gebruik kunnen maken van de woning.
Uitspraak 2: Bank had meer onderzoek moeten doen
Taxateur heeft wel woning geïnspecteerd
In deze casus heeft een hypotheekhouder het huurbeding in de hypotheekakte ingeroepen tegen de samenwonende partner van de eigenaar (A) van de woning, alsmede tegen de onbekende huurders van de woning. Uit het taxatierapport blijkt dat de taxateur de woning van binnen heeft kunnen inspecteren en dat deze heeft vast kunnen stellen dat de woning over twee slaapkamers en een kinderkamer beschikt. Ook is op beeldmateriaal te zien dat zich in en rond het huis kinderspeelgoed bevindt. Daarnaast blijkt uit de Basisregistratie Personen dat op het betreffende adres drie personen zijn ingeschreven: A, zijn partner (B), en hun dochter.
Bank of taxateur had nader onderzoek moeten doen
Gelet op het voorgaande had het op de weg van de hypotheekhouder of de taxateur gelegen om, indien de situatie voor de hypotheekhouder onduidelijk was, nader onderzoek te doen naar de woonsituatie en de relatie van A met de partner, aldus de voorzieningenrechter. De bank had hierover bijvoorbeeld zelf navraag kunnen doen bij A. Door dit niet te doen heeft de bank zich in onvoldoende mate ervan trachten te vergewissen dat er geen personen krachtens een huurovereenkomst in de woning verblijven.
Verzoek wordt afgewezen
In de gegeven omstandigheden ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding om verlof te verlenen tot het inroepen van het huurbeding jegens B omdat zij behoort tot het gezin van A. Ook hier geldt dat B, bij ontruiming van de woning door A, tevens het pand zal moeten verlaten. Daarnaast is niet voldoende gebleken dat zich in de woning onbekende huurders bevinden zodat ook het verzoek tot het inroepen van het huurbeding jegens de onbekende huurders wordt afgewezen.
Conclusie
Wanneer een taxateur geen medewerking krijgt van de eigenaar van de woning, de woning daarom van binnen niet kan inspecteren en zich als gevolg hiervan moet beperken tot het maken van een geveltaxatie, hoeft de bank geen nader onderzoek te verrichten naar het al dan niet aanwezig zijn van (onbekende) huurders. Het verzoek tot verlof voor het inroepen van het huurbeding zal dan niet snel nodeloos worden ingeroepen. Wordt de taxateur daarentegen wél in staat gesteld de woning van binnen te bekijken en stuit hij of zij tijdens de inspectie op zaken tegen die aanleiding kunnen geven tot vragen (zoals het aanwezig zijn van speelgoed in de woning bij de tweede casus), dan ligt het op de weg van de taxateur en/of de bank om in dat geval nader onderzoek te doen naar de woonsituatie van de hypotheekgever en het al dan niet aanwezig zijn van (onbekende) huurders. In bovenstaande casus was echter in beide gevallen sprake van personen die overduidelijk behoorden tot het gezin van de eigenaar van de woning. Wanneer de rechter in dergelijke gevallen aanneemt dat daar sprake van is, zal hij of zij geen aanleiding zien het verzochte verlof, voor zover het gericht is tegen deze personen, te verlenen.
Vastgoedveilingen: Ruben Berentsen, Anita van Wijk, Maaike Strütjen, Mitzi Litjens
Gerelateerd
Koop en huur
