Ontwikkelingen in Den Haag: verhuurders worden beperkt in de hoogte van de waarborgsom bij verhuur van woonruimte

Inleiding

Momenteel bestaat er geen wettelijke regeling die specifiek ziet op de eisen waaraan een waarborgsom bij woonruimte moet voldoen. Uit de praktijk blijkt dat steeds meer verhuurders de waarborgsommen zien als een verdienmodel. In het aangenomen amendement van het lid Van Baarle bij het Wetsvoorstel Goed Verhuurderschap wordt een wettelijk maximum gesteld op de waarborgsom. Met het amendement wordt beoogd huurders bescherming te bieden tegen het verdienmodel van de verhuurder.

Wat houdt het amendementsvoorstel in?

Het amendement ziet op de toevoeging van art. 261b in Boek 7 van het Burgerlijk wetboek. Het artikel luidt als volgt:

1. In de huurovereenkomst kan worden bepaald dat de huurder een waarborgsom is verschuldigd strekkende tot zekerheid van hetgeen in de huurovereenkomst is overeengekomen.
2. De waarborgsom bedraagt ten hoogste tweemaal de huurprijs, bedoeld in artikel 237 lid 2.
3. De verhuurder restitueert de waarborgsom binnen veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst, tenzij:
   • sprake is van schade als bedoeld in artikel 218, in welk geval de verhuurder binnen dertig dagen na beëindiging van de huurovereenkomst het restant van de waarborgsom, na verrekening van aantoonbaar gemaakte kosten strekkende tot het herstel van de schade, restitueert;
   • de huurder de verschuldigde huurprijs, bedoeld in artikel 237 lid 2, servicekosten, bedoeld in artikel 237 lid 3 of energieprestatievergoeding, bedoeld in artikel 237 lid 4 nog niet heeft voldaan, in welk geval de verhuurder binnen dertig dagen na beëindiging van de huurovereenkomst het restant van de waarborgsom, na verrekening met deze nog door de huurder verschuldigde kosten, restitueert.
4. De verhuurder stelt de huurder schriftelijk in kennis van een verrekening als bedoeld in het derde lid, waarbij een volledige kostenspecificatie aan huurder wordt verstrekt.

Hieruit blijkt dat een maximum wordt gesteld aan de waarborgsom, namelijk ten hoogste tweemaal de huurprijs. Het voorgestelde maximum sluit ook aan bij de in de rechtspraak vastgestelde ‘redelijke’ hoogte van de waarborgsom (zie ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Uit de praktijk blijkt onder meer dat huurders van woonruimte vaak lang moeten wachten op de terugbetaling van de waarborgsom. Om deze huurders meer bescherming te bieden, is een terugbetalingsverplichting van veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst voorgesteld. Voor zover sprake is van een situatie zoals omschreven in sub a of b (zoals bij eventuele schade), zal een termijn van dertig dagen gaan gelden.

Wat zal er veranderen?

Zoals eerder aangegeven, bestaat momenteel geen wettelijke regeling voor wat betreft de waarborgsom bij huurovereenkomsten bij woonruimte. Onder het huidige recht is een waarborgsom toegestaan. Om te toetsen of de hoogte van de waarborgsom gangbaar is, wordt aan de hand van artikel 7:264 lid 2 BW gekeken of het gaat om een ‘niet-redelijk voordeel ten behoeve van een der partijen’. Voor zover het wetsvoorstel wordt aangenomen, zal niet langer worden getoetst aan de hand van artikel 7:264 lid 2 BW, maar aan de voorwaarden uit artikel 7:261b BW. Ook voor eventuele restitutieproblemen kan aan de hand van dit artikel worden getoetst.

Slotsom

De problematiek die het amendement beoogt te verhelpen, is het – ten onrechte – gebruik maken van een waarborgsom door verhuurders als verdienmodel. Bij het verdienmodel maken de verhuurders misbruik van zowel de wettelijke leemte betreffende het verrekenen van de waarborgsom alsmede de onwelwillendheid van huurders om over te gaan tot procederen. Bij het instellen van een maximumbedrag hoeft niet meer getoetst te worden aan de redelijkheid van de waarborgsom. Hiermee wordt duidelijkheid geschept voor huurders over toelaatbare waarborgsommen. De werkwijze van de verhuurders wordt tevens aan banden gelegd bij verrekening, nu dit slechts mogelijk is bij een - in de wet opgenomen - limitatieve opsomming.

Voor nu moet het wetsvoorstel nog worden aangenomen in de Eerste Kamer. We houden de ontwikkelingen voor u in de gaten!

Heeft u vragen over het huurrecht? Neemt u dan contact op met Rutger Fabritius of Daniël Veen via de contactinformatie naast dit artikel.