Het WWS
Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is een op punten gebaseerd systeem om de maximale (toegestane) huurprijs van een woning vast te stellen. Vanaf de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur zal het WWS ook gaan gelden voor huurwoningen in het middensegment. Over het Wetsvoorstel betaalbare huur schreven wij eerder een blog. Het Wetsvoorstel betaalbare huur ligt momenteel bij de Tweede Kamer. Het is nog niet duidelijk of, en zo ja wanneer de Wet betaalbare huur in werking zal treden.
Voornemen tot wijziging Besluit huurprijzen woonruimte
Het WWS is uitgewerkt in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw), een ministeriële regeling. Op 6 februari 2024 heeft demissionair minister De Jonge het Ontwerpbesluit Besluit huurprijzen woonruimte aangeboden aan de Tweede Kamer. Met dit Ontwerpbesluit wil hij het huidige WWS in het Bhw wijzigen. Met een van deze wijzigingen wordt het verhuren van één zelfstandige huurwoning aan meerdere huurders onaantrekkelijker gemaakt voor verhuurders. Wij lichten dit toe.
Wijziging begrip zelfstandige woonruimte
Het Bhw maakt voor het puntensysteem al onderscheid tussen zelfstandige- en onzelfstandige woonruimte. Vooralsnog sloot het Besluit huurprijzen woonruimte voor de definitie van zelfstandige woonruimte aan bij de definitie van zelfstandige woning in het Burgerlijk Wetboek. In artikel 7:234 BW worden zelfstandige woningen gedefinieerd als “woningen met en eigen toegang welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning”. Op grond van deze definitie kon een verhuurder één woning in de geliberaliseerde sector aan een groep huurders verhuren. De verhuurder was dan dus niet gebonden aan de puntentelling uit het WWS en daarmee niet gebonden aan een maximale huurprijs.
Met de wijziging van het Bhw wordt de definitie van zelfstandige woonruimte aangepast. Daar wordt pas aan voldaan als (in het geval van drie of meer bewoners) de bewoners een gemeenschappelijke huishouding voeren. De tekst van het Bhw wordt dan als volgt gewijzigd: “een woonruimte als bedoeld in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek, welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben.”
Wij merken op dat het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding niet snel wordt aangenomen. Hiervan is (ingevolge wetsgeschiedenis en jurisprudentie) over het algemeen pas sprake als huisgenoten langdurig van plan zijn met elkaar samen wonen en de kosten van huishouding met elkaar delen. Ook in de memorie van toelichting bij het Ontwerpbesluit wordt beschreven dat een duurzame gemeenschappelijke huishouding slechts in uitzonderingssituaties wordt aangenomen.
Gevolgen
Op het moment dat het Ontwerpbesluit in werking treedt, zal het (behoudens in uitzonderingsgevallen waarin een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat) niet meer aantrekkelijk zijn voor verhuurders om één zelfstandige woning aan meerdere huurders te verhuren. De verhuurder verhuurt in dat geval onzelfstandige woonruimte. Deze onzelfstandige woonruimte wordt ook als zodanig getoetst op grond van het WWS. Voor verhuurders zal dit doorgaans een (zeer) nadelig effect hebben op de puntentelling en daarmee de (maximaal toegestane) huurprijs.
Opvallend is ook dat in het Ontwerpbesluit (vooralsnog) geen overgangsrecht is opgenomen. Dit zou betekenen dat ook bestaande huurders van woonruimte welke straks als onzelfstandig wordt aangemerkt, hun huurprijs zouden kunnen laten toetsen.
Conclusie
Vanaf de inwerkingtreding van het Ontwerpbesluit wordt kamergewijze verhuur voor verhuurders een stuk onaantrekkelijker gemaakt. Zij zullen in veel gevallen niet meer één grote zelfstandige woning (die boven de WWS puntengrens valt) aan meerdere huurders kunnen verhuren.
Het Ontwerpbesluit is vooralsnog niet aangenomen, maar is voorgelegd aan de Tweede Kamer. Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen over dit wetsvoorstel.
Gerelateerd
Koop en huur
