In zijn arrest van 25 juli 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:2979) heeft het hof Amsterdam de vordering van de eigenaar tot ontruiming van krakers van een bedrijventerrein toegewezen. Het hof heeft aan deze toewijzing de voorwaarde verbonden dat de eigenaar een omgevingsvergunning krijgt voor zijn ontwikkelingsplannen. Zowel het hof als de kantonrechter hechten waarde aan het argument van de krakers dat er sprake moet zijn van concrete en uitvoerbare plannen omdat ontruiming anders zou kunnen leiden tot ongerechtvaardigde leegstand. Bij dit oordeel van het hof zal ik in onderstaand artikel kritische kanttekeningen plaatsen.
De zaak
Chidda c.s. voert een procedure tegen een verenigde groep krakers die vanaf oktober 1997 op het terrein van Chidda c.s. wonen en werken. Op het terrein zijn o.a. twee bedrijfswoningen en meerdere bedrijfsgebouwen aanwezig Chidda c.s. vordert in onderhavige procedure de krakers te veroordelen tot ontruiming van het terrein. Chidda c.s. stelt hiertoe onder andere dat zij huurovereenkomsten heeft gesloten met Koole Maritiem B.V. voor het gebruik van gedeelten van het terrein.
De rechtbank stelt voorop dat de krakers zonder recht of titel op het perceel van Chidda c.s. verblijven. Reeds hiermee handelen de krakers volgens de rechtbank in beginsel onrechtmatig. De rechtbank wijst de vorderingen van Chidda c.s. echter toch af, onder andere met de volgende overweging:
Daarbij moet worden betrokken dat, in verband met de ongewisheid van de plannen en uitvoerbaarheid daarvan, het risico bestaat dat ongerechtvaardigde leegstand van het terrein zal optreden en dat de belangen van Chidda c.s. daarom moeten wijken voor de zwaarder wegende belangen van gedaagden die (reeds lang) op het terrein wonen en werken, aldus (nog steeds) de rechtbank.
Chidda c.s. gaat in hoger beroep en het hof buigt zich vervolgens over de door de rechtbank gemaakte belangenafweging. Het hof overweegt eerst (evenals de rechtbank) dat de krakers, door inbreuk te maken op het eigendomsrecht van Chidda c.s., onrechtmatig jegens Chidda c.s. handelen. Het hof voegt daaraan toe dat de vordering van Chidda c.s. in beginsel dient te worden toegewezen, omdat eigendom ingevolge artikel 5:1 BW het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben.
Het hof passeert vervolgens de vraag of art. 8 EVRM (waar de krakers een beroep op hebben gedaan) horizontale directe werking heeft en gaat in op de rol van art. 3:13 BW. Het hof overweegt dat artikel 3:13 BW een proportionaliteitstoetsing inhoudt. De vordering van Chidda c.s. dient te worden getoetst aan de hand van een onevenredigheidsmaatstaf en niet op basis van een volledige belangenafweging. Indien de rechtbank tot doel had de in het geding zijnde belangen van partijen volledig tegen elkaar af te wegen, heeft zij dit volgens het hof dus ten onrechte gedaan. Met betrekking tot de toetsing aan de hand van de onevenredigheidsmaatstaf oordeelt het hof dat de plannen van Koole in hoge mate concreet en onderbouwd zijn en ook op korte termijn uitvoerbaar. Omdat nog een of meer kapvergunningen alsmede de omgevingsvergunning moeten worden verkregen, stelt het hof als voorwaarde bij de toewijzing van de ontruiming dat de omgevingsvergunning door Koole moet zijn verkregen. Het hof geeft de krakers bovendien nog een termijn van zes maanden om hen in de gelegenheid te stellen nieuwe woonruimte te vinden.
Ongerechtvaardigde leegstand
Het risico op ongerechtvaardigde leegstand speelt een belangrijke rol in de uitspraken van de rechtbank en het hof. Volgens zowel de rechtbank als het hof dient de eigenaar voldoende concrete en uitvoerbare plannen te hebben voordat een ontruimingsvordering kan worden toegewezen. Voldoet de eigenaar hier niet aan dan is er risico op ongerechtvaardigde leegstand en lijkt de toets van art. 3:13 lid 2 BW in beginsel uit te vallen in het voordeel van de krakers.
Het begrip ongerechtvaardigde leegstand komt in een veertigtal uitspraken van rechtbanken (met name de rechtbank Amsterdam) voor. In kort geding lijken voorzieningenrechters het begrip te hanteren als een voorwaarde om een ontruimingsvordering toe te kunnen wijzen (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RBAMS:2010:BM8636). Het betreft in onderhavig geval echter een bodemprocedure en dat maakt mijns inziens een wezenlijk verschil. In een bodemprocedure is immers geen sprake van de belangenafweging waar in kort geding wel plaats voor is.
Bij de beantwoording van de vraag of de eigenaar, gelet op de onevenredigheid tussen het belang bij ontruiming en het belang van de krakers, in redelijkheid het terrein kan ontruimen dient de rechter zich terughoudend op te stellen. Slechts in uitzonderlijke gevallen is sprake van misbruik van bevoegdheid. Daar komt nog bij dat de rechter de belangen die mogelijk door de uitoefening van het recht worden geschaad minder zwaar dient te wegen dan de belangen bij de uitoefening van het recht. Immers, er is sprake van een onevenredigheid in de belangen. Bovendien moeten we niet uit het oog verliezen dat kraken een misdrijf is op grond van art. 138a Sr. Het is daarmee nog maar zeer de vraag of de krakers überhaupt een rechtens te respecteren belang hebben dat in de beoordeling op grond van art. 3:13 lid 2 BW kan worden betrokken.
Conclusie
Zoals het hof terecht opmerkt is het eigendomsrecht het meest omvattende recht dat wij in het Nederlands recht kennen. Door inbreuk te maken op dat eigendomsrecht handelen de krakers in beginsel onrechtmatig. Gelet op de hiervoor beschreven terughoudendheid en de onevenredigheid in belangen hadden de rechtbank en het hof mijns inziens minder gewicht moeten toekennen aan het door de krakers aangevoerde belang dat er mogelijk ongerechtvaardigde leegstand zou ontstaan. Een belang dat niet duidelijk omschreven en weinig concreet is. Van de eigenaar die in een bodemprocedure een ontruimingsvordering instelt tegen krakers zou dan ook niet gevergd moeten worden dat er een voldoende concreet en uitvoerbaar plan ligt alvorens tot toewijzing van de ontruimingsvordering over te gaan.
Heeft u vragen over bovenstaand artikel of heeft u een andere vraag, neem gerust contact met mij op.
Voor advies over hoe te handelen wanneer een pand op korte termijn leeg zal komen te staan kunt u mijn eerdere artikel lezen: ‘Eerste hulp bij krakers’.
Gerelateerd
Koop en huur
