Feiten
De verhuurder is een zorginstelling. De huurder staat onder bewind. De huurovereenkomst is aangegaan per 3 januari 2018 voor de duur van één jaar en daarna stilzwijgend verlengd. Er is sprake van een zogenoemde ‘omklapconstructie’ met als doel de huurder naar zelfstandigheid te begeleiden zodat hij op ten duur zelfstandig kan huren en wonen. In de huurovereenkomst staat dat de verhuurder deze kan opzeggen als de huurder zich niet houdt aan de afspraken uit het begeleidingsplan. Het overgelegde begeleidingsplan is geldig vanaf 26 maart 2019 tot en met 26 september 2019. De zorginstelling zegt de huurovereenkomst op vanwege aanhoudende overlastmeldingen over de huurder. De huurder beroept zich op huurbescherming en weigert de woning te verlaten.
De uitspraak
De rechter stelt vast dat sprake is van een gemengde huur- en begeleidingsovereenkomst. Als sprake is van een overheersend zorgelement blijft de huurbescherming buiten toepassing. Het antwoord op de vraag welk element doorslaggevend is hangt af van de omstandigheden van het geval. Daartoe overweegt de rechter als volgt:
“Belangrijke aanwijzingen zijn daarbij dat de beide overeenkomsten gelijktijdig, met dezelfde ingangsdatum en contractduur zijn aangegaan, de overeenkomsten onderling van elkaar afhankelijk zijn, de huurder/cliënt ermee bekend is, althans dient te begrijpen, dat de woning hem uitsluitend in zijn hoedanigheid van cliënt van de zorgaanbieder ter beschikking werd gesteld, buiten de reguliere toewijzingsregels om, specifiek met als doel de overeengekomen woonbegeleiding te faciliteren.”
De huurder heeft het begeleidingsplan niet ondertekent zodat niet kan worden vastgesteld dat hij in de volle omvang daarmee akkoord is gegaan. De rechter constateert dat de zorginstelling er kennelijk geen probleem in heeft gezien de woning te verhuren zonder ondertekend begeleidingsplan. Daarnaast lopen de ingangs- en einddatum van de overeenkomsten uiteen. Het einde van de ene overeenkomst betekent dus niet het einde van de andere overeenkomst. Daarbij komt dat de begeleiding later is ingegaan – en eerder is beëindigd – dan de bewoning.
Deze omstandigheden leiden tot het oordeel dat het zorgelement niet doorslaggevend is en de huurder recht heeft op huurbescherming. In dit concrete geval betekent dit dat de huurder met succes aanspraak kan maken op onderhuurbescherming uit artikel 7:269 lid 1 BW. De hoofdhuurovereenkomst tussen de zorginstelling en de woningcorporatie is namelijk inmiddels beëindigd. Dit leidt tot niet-ontvankelijkheid van de zorginstelling. De huurovereenkomst wordt van rechtswege met de woningcorporatie voortgezet.
Conclusie
Het is belangrijk een gemengde huur- en zorgovereenkomst zorgvuldig op te stellen teneinde het gewenste resultaat (oftewel: het ontbreken van huurbescherming) te bereiken. Een ontoereikende koppeling – althans een onjuiste uitwerking daarvan – resulteert in een overheersend woonelement mét huurbescherming. Uit de rechtspraak blijkt dat dit bij zogenoemde ‘omklapwoningen’ vaker fout gaat. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de rechtbank Limburg van 25 april 2018 (ECLI:NL:RBLIM:2018:3941) waarin slechts twee uur per week begeleiding wordt aangeboden en de rechter oordeelt dat daarmee het doel van de begeleidingsovereenkomst is verlaten. Alsmede de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 19 juni 2021 (ECLI:NL:RBOVE:2021:2549) waarin slechts tien uur per maand zorg wordt geleverd terwijl 24-uurszorg overeengekomen is en uit de overeenkomsten volgt dat ‘omklappen’ van de zorgwoning naar normale bewoning tot de mogelijkheden behoort.
Zie voor meer informatie over dit onderwerp de kennisartikelen “Geen huurbescherming bij een overheersend zorgelement” en “Onlosmakelijk verband tussen huur- en zorgovereenkomst”.
Gerelateerd
Koop en huur
