Ontduiking van hoevepacht (deel 1)

Het toepassingsbereik van artikel 7:313 lid 3 BW is door het arrest van de Hoge Raad van 8 juni 2018 verruimd.

Casus
BBL is eigenaar van percelen landbouwgrond en ook van een centraal gelegen perceel met opstallen. BBL wenst de bestaande (pacht)verhouding met de onderneming van de heer Laarakker voort te zetten, zonder dat zij gebonden is aan de minimum looptijd van twaalf jaar voor een hoeve (7:325 lid 1 BW). Gekozen is voor een constructie waarbij enerzijds de landbouwgrond verpacht wordt aan Laarakker Landbouwgronden B.V. en anderzijds (het perceel met) opstallen in bruikleen wordt gegeven aan Laarakker Groenteverwerking B.V. De overeenkomsten zijn ondertekend door heer Laarakker, bestuurder en enig aandeelhouder van de beide vennootschappen. Partijen geven allen uitvoering aan de overeenkomsten. Wanneer BBL aankondigt tegen het einde van de looptijd geen nieuwe pacht- en bruikleenovereenkomsten te zullen sluiten, beroept Laarakker zich op de looptijdbescherming van 12 jaar. Het geschil is aan de rechter voorgelegd.

Juridisch kader
Een hoeve is een complex bestaande uit een of meer gebouwen en het daarbij behorende land, dienende tot de uitoefening van landbouw (art. 7: 313 lid 1 BW). Pachter en verpachter kunnen de dwingendrechtelijke bepalingen van hoevepacht niet ontduiken door afzonderlijke pachtovereenkomsten te sluiten voor de gebouwen en het land (7:313 lid 3 BW).

Procedure gerechtshof
In de procedure bij het gerechtshof komt vast te staan dat de gebouwen en de landbouwgronden tezamen kwalificeren als een complex en dat een vergoeding voor het gebruik van de opstallen is verdisconteerd in de pachtprijs voor de landbouwgronden.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelt in hoger beroep dat artikel 7:313 BW ook in een geval als het onderhavige van toepassing is. Daartoe heeft het gerechtshof (voor zover nu relevant) de volgende juridische hobbels moeten nemen.

1. Partijen hebben beoogd één pachtovereenkomst en één bruikleenovereenkomst te sluiten. Artikel 7:313 BW veronderstelt dat twee pachtovereenkomsten zijn gesloten.
2. Pachter en bruiklener zijn twee verschillende rechtspersonen. Artikel 7:313 BW vereist overeenkomsten gesloten tussen “dezelfde partijen”.

Procedure in cassatie
BBL klaagt in cassatie over de onjuiste en onbegrijpelijke toepassing van het recht op deze twee punten. Een derde klacht richt zich tegen de kwalificatie van de percelen als complex. Dit vraagstuk wordt in een later kennisartikel besproken. De overige klachten, tevens inhoudende een op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid, worden voor nu buiten beschouwing gelaten.

Kwalificatie bruikleenovereenkomst
Partijen hebben juist een bruikleenovereenkomst gesloten omdat zij niet de bedoeling hadden een (hoeve)pachtovereenkomst in de zin van artikel 7:311 BW te sluiten. Het gerechtshof oordeelt echter dat sprake is van een hoeve in de zin van artikel 7:313 lid 1 BW. De overeenkomsten voldoen immers aan de omschrijving van artikel 7:311 en 7:313 lid 1 BW. Bij de kwalificatie van de bruikleenovereenkomst als pachtovereenkomst is doorslaggevend dat de vergoeding voor de pacht van de landbouwgronden tevens vergoeding voor het gebruik van de opstallen omvat.

BBL klaagt in cassatie dat de bedoeling en gedragingen van partijen wel degelijk van belang zijn voor de kwalificatie van een samenstel van overeenkomsten als hoevepacht. Onder verwijzing naar HR 11 februari 2011 (timeshare-arrest) schetst BBL dat het gerechtshof de wettelijke kwalificatie moet relativeren door toepassing van de alsgeheel-toets:

“van doorslaggevende betekenis is of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen bij het sluiten van de overeenkomsten voor ogen stond [onderstreping adv.], de inhoud en strekking van de overeenkomsten van dien aard is dat deze in hun geheel als (hoeve)pachtovereenkomsten kunnen worden aangemerkt.”

Deze klacht faalt. De Hoge Raad overweegt in r.o. 4.4.7 dat artikel 7:313 lid 3 BW ten doel heeft de bepalingen omtrent hoevepacht van toepassing te laten zijn op situaties die met hoevepacht gelijk zijn te stellen. Onder meer indien beoogd wordt de bescherming van de hoevepachter te ontgaan. Juist die situatie doet zich hier voor.

De Hoge Raad merkt overigens nog op dat artikel 7:313 lid 3 BW alleen tot gevolg heeft dat op beide pachtovereenkomsten de bepalingen omtrent hoeven van toepassing blijven. Er blijft sprake van twee afzonderlijke pachtovereenkomsten (zie r.o. 4.4.3).

Vereenzelviging
Artikel 7:313 lid 3 BW vereist verpachting aan “dezelfde partijen”. Het gerechtshof gaat echter voorbij aan de omstandigheid dat ‘bruiklener’ en pachter twee verschillende rechtspersonen zijn. Daarbij acht het gerechtshof van belang dat:

1. de heer Laarakker bestuurder en enig aandeelhouder van beide vennootschappen was en alle handelingen verrichtte;
2. de tenaamstelling aan verschillende vennootschappen heeft plaatsgevonden om bescherming van de pachter te ontduiken, en
3. partijen niet hebben beoogd het voormalig gebruik (door één van de vennootschappen) te wijzigen.

BBL klaagt dat het gerechtshof terughoudend moet zijn bij het wegdenken van identiteitsverschillen tussen rechtspersonen. Bijzondere omstandigheden die vereenzelviging rechtvaardigen zijn – aldus BBL – niet aan de orde.

In zijn conclusie merkt advocaat-generaal Wissink op dat steeds de strekking van toepasselijke norm van belang is voor het antwoord op de vraag of vereenzelviging gerechtvaardigd is (zie onder 2.39). In dit geval strekt de norm van artikel 7:313 lid 3 BW tot bescherming van de pachter(s) van een hoeve. De wetsgeschiedenis bevat geen toelichting op het vereiste “dezelfde partijen”. De wetgever heeft kennelijk niet gedacht over verpachting aan verschillende rechtspersonen (zie onder 2.19.2). In het licht hiervan concludeert Wissink dat de klachten van BBL niet kunnen slagen. De Hoge Raad laat het oordeel van het gerechtshof in stand.

Tot slot
De uitspraak leert ons dat het vereiste “dezelfde partijen” niet letterlijk uitgelegd moet worden. Onder omstandigheden laat artikel 7:313 lid 3 BW vereenzelviging van rechtspersonen toe.

De uitspraak laat tevens zien dat een verpachter zich bewust moet zijn van de dwingendrechtelijke bepalingen in titel 5 van boek 7 BW. De rechter heeft instrumenten om juridische constructies buiten beschouwing te laten. Bij ontduiking van wetsbepalingen van algemeen belang, is bijzondere terughoudendheid gepast.

Heeft u een agrarisch- of pachtrechtelijke vraag? Neem dan contact op met Coen van Schaijk.