Het energielabel en de maximale huurprijs
Op grond van artikel 7:249 BW kan een huurder van een woning binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Bij een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 tweede volzin BW kan dit tot uiterlijk zes maanden na afloop van de overeenkomst. Deze toetsing van de aanvangshuurprijs vindt plaats aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel (ook wel: het puntensysteem).
De ‘hoogte’ van het energielabel is relevant voor de maximale huurprijs op basis van het puntensysteem. Hoe beter het energielabel, hoe hoger het aantal punten (en dus hoe hoger de maximale huurprijs). Het beleidsboek van de Huurcommissie bepaalt dat bij het ontbreken van een geldig energielabel bij aanvang van de huurovereenkomst, moet worden aangesloten bij het bouwjaar van de woning. Hoe ouder de woning, hoe minder het aantal punten (en dus hoe lager de maximale huurprijs). Aangezien bij het bouwjaar van de woning geen rekening wordt gehouden met energiebesparende voorzieningen die in de loop der tijd zijn aangebracht, resulteert dit doorgaans in een lager aantal punten dan zouden zijn toegekend als het energielabel (tijdig) zou zijn verkregen.
De casus
In een zaak aanhangig bij de rechtbank Den Haag heeft de verhuurder het energielabel na de ingangsdatum van de huurovereenkomst aan de huurder verstrekt. De huurder stelt zich op het standpunt dat het energielabel daardoor niet kan worden meegenomen bij de toetsing van de aanvangshuurprijs. De verhuurder stelt daarentegen dat het energielabel wél moet worden meegenomen omdat de voorzieningen die tot dat label hebben geleid reeds op de peildatum (lees: de ingangsdatum van de huurovereenkomst) aanwezig waren.
De rechtbank Den Haag constateert dat de rechtspraak op dit punt niet eenduidig is. Enerzijds zijn er uitspraken waarin – omdat het energielabel pas na ingangsdatum van de huurovereenkomst is verstrekt – wordt aangesloten bij het bouwjaar van de woning. Anderzijds zijn er uitspraken waarin een later afgegeven energielabel ‘gewoon’ wordt meegenomen bij de toetsing van de aanvangshuurprijs. De kantonrechter wendt zich daarom tot de Hoge Raad en stelt prejudiciële vragen over hoe – kort gezegd – moet worden omgegaan met het ontbreken van energielabels bij de ingangsdatum van de huurovereenkomst en de toetsing van de aanvangshuurprijs.
Het oordeel
In cassatie haakt de Hoge Raad aan bij artikel 11 lid 5 Uhw waarin staat dat de Huurcommissie de kwaliteit van de woning en de redelijkheid van de huurprijs naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst beoordeelt. De feitelijke situatie is dus bepalend en níet of op dat moment de energieprestatie volgens de voorgeschreven methode is bepaald of het energielabel aan de huurder is overhandigd. De Hoge Raad oordeelt als volgt [r.o. 4.4.1]:
“(…) Hiermee strookt dat ook waar het de energieprestatie betreft, de feitelijke toestand van de woning op de peildatum bepalend is, en niet of deze energieprestatie op die datum al volgens de toepasselijke methode was bepaald. Dat laatste is immers op zichzelf niet van invloed op de kwaliteit van de woning. Voldoende is daarom dat de energie-index of het energielabel beschikbaar is op het moment dat (de voorzitter van) de huurcommissie of de kantonrechter over de woningwaardering beslist. (…)”
Volgens de Hoge Raad wordt met dit oordeel recht gedaan aan het doel waarmee de energieprestatie in het puntensysteem is opgenomen. Het doel is immers om verhuurders te stimuleren investeringen te doen teneinde het energielabel te verbeteren en deze investeringen te kunnen terugverdienen in de vorm van een hogere huurprijs.
De Hoge Raad concludeert dat niet noodzakelijk is dat de energieprestatie uiterlijk op de ingangsdatum van de huurovereenkomst is opgenomen. Dit mag ook ná aanvang van de huur gebeuren. In die situatie is echter wel vereist dat de feitelijke toestand van de woning – voor zover het de energieprestatie betreft – op het moment van deze opname niet is veranderd ten opzichte van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.
Dit oordeel is in overeenstemming met het eerdere arrest van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633) over het al dan niet voorhanden zijn van een WOZ-beschikking bij aanvang van de huur. Daarin overweegt de Hoge Raad dat bij het ontbreken daarvan, de WOZ-waarde van de woning op een andere wijze moet worden bepaald (en niet moet worden aangesloten bij de minimum WOZ-waarde). Zie hierover verder het kennisartikel ‘Minimum WOZ-waarde ongeschikt voor beoordeling redelijkheid huurprijs’.
Energiebesparende maatregelen na aanvang van de huur?
Als de energieprestatie na aanvang van de huur wordt opgenomen zal – aldus de Hoge Raad – op grond van hetgeen verhuurder en huurder aanvoeren en/of op basis van een voorbereidend onderzoek (artikel 28 Uhw) beoordeeld moeten worden in hoeverre de feitelijke toestand van de woning – voor zover het de energieprestatie betreft – op het moment van opname gelijk is aan die op de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Welke partij de bewijslast draagt als hierover discussie bestaat wordt niet benoemd.
Evenmin is duidelijk hoe gehandeld moet worden als na de ingangsdatum van de huurovereenkomst wél energiebesparende maatregelen zijn genomen en pas op een later moment een energielabel wordt aangevraagd. Wordt bij de toetsing van de aanvangshuurprijs in dat geval teruggevallen op het bouwjaar of wordt de ‘feitelijke situatie’ bij aanvang van de huur dan op andere wijze bepaald?
We merken op dat de verhuurder wel de mogelijkheid behoudt een huurverhoging door te voeren wegens het aanbrengen van veranderingen of toevoegingen waardoor het woongerief geacht wordt te zijn gestegen (artikel 7:255 lid 1 onder b BW bij sociale huur en artikel 7:255a BW in de vrije sector). De wijze van puntentoedeling bij toetsing van de aanvangshuurprijs kan echter ook gevolgen hebben voor de vraag of de huurovereenkomst in de sociale of vrije sector valt. Daarvoor is de hoogte van de aanvangshuurprijs (los van eventuele latere huurverhogingen) immers bepalend (artikel 7:247 BW).
Gelet op het voorgaande doet een verhuurder er goed aan eventuele energiebesparende maatregelen vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst te hebben uitgevoerd en een actueel energielabel beschikbaar te hebben. Wordt de verhuurder met een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs geconfronteerd, dan dient hij ervoor zorg te dragen dat de energieprestatie op de voorgeschreven methode is bepaald c.q. het energielabel op een zodanig moment beschikbaar is dat de Huurcommissie respectievelijk de kantonrechter daarmee rekening kan houden bij zijn beslissing. Is pas na de ingangsdatum van de huurovereenkomst een energielabel verkregen, dan dient de verhuurder te kunnen aantonen dat de feitelijke toestand van de woning met betrekking tot de energieprestatie gelijk is aan die op de ingangsdatum van de huurovereenkomst.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neemt u dan contact op met Rutger Fabritius of Kristel Verkleij, via de informatie in de zijbalk bij dit artikel.
