Al eerder schreef ik u over de wijze waarop tegemoetkomingen vanuit de overheid betrokken dienen te worden bij de berekening van een huurprijsvermindering waar een huurder mogelijk als gevolg van de coronamaatregelen aanspraak op kan maken. Dat artikel vindt u hier. De artikelen over huurprijsvermindering bij corona in het algemeen kunt u hier en hier lezen.
De twee methoden
Grofweg zijn er twee berekeningsmethoden uit de rechtspraak te destilleren. De eerste methode wordt onder meer gehanteerd door de rechtbanken Amsterdam en Rotterdam. Deze methode komt er zeer verkort weergegeven op neer dat tegemoetkomingen van de overheid opgeteld dienen te worden bij de omzet van de huurder. Vervolgens wordt het omzetverlies vastgesteld en wordt de spreekwoordelijke pijn verdeeld.
Bij de andere methode, zoals gehanteerd door de rechtbanken Overijssel en Gelderland, gaat de rechter uitdrukkelijk anders om met tegemoetkomingen vanuit de overheid. Bij die methode trekt de rechter tegemoetkomingen vanuit de overheid die specifiek zien op de huurprijs die de huurder moet betalen (zoals de TVL) eerst af van de door de huurder te betalen huurprijs. Vervolgens wordt op basis van de omzetdaling de pijn verdeeld en wordt een huurprijsvermindering vastgesteld op basis van het deel van de huurprijs dat niet gedekt wordt door tegemoetkomingen vanuit de overheid.
Mijns inziens is deze laatste methode de meest redelijke en zuivere manier om tegemoetkomingen vanuit de overheid bij een huurprijsvermindering te betrekken. Ik zal dit toelichten aan de hand van diverse voorbeelden om het punt duidelijk te maken.
Voorbeeldberekening uit de rechtspraak
Om voorgaand punt duidelijk te maken zal ik een voorbeeld uit de rechtbank gebruiken, te weten de kwestie die de rechtbank Amsterdam bij uitspraak van 15 juni 2021 heeft beslecht.
Voor die casus zijn de volgende gegevens van belang. De netto-omzet van de huurder in 2019 in de periode maart tot en met december was € 2.589.227,00 De netto-omzet over deze periode in 2020 bedroeg € 466.102,00. In de periode januari tot en met maart 2021 is € 73.022,00 aan netto-omzet gerealiseerd, tegenover € 665.772,00 in 2019.
Over juni – september 2020 heeft de huurder € 50.000,00 aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) ontvangen, over de periode oktober-december 2020 € 90.000,00 en over januari-maart 2021 een bedrag van € 128.410,35.
Rekenwijze rechtbank Amsterdam
De rechtbank Amsterdam berekent de huurkorting op basis van deze gegevens op de volgende wijze.
De omzet over genoemde periode in 2019 was € 2.589.227,00 en die in 2020 een bedrag van € 466.102,00. Bij de omzet over 2020 dient de TVL uitkering te worden bijgeteld en niet alleen het aan de huurprijs te relateren gedeelte daarvan, nu net als bij de gemaakte omzet, de kosten die [gedaagde] maakt, daarmee kunnen worden bestreden. De door [gedaagde] over 2020 ontvangen TVL-uitkering bedraagt € 140.000,00. De NOW uitkering dient buiten beschouwing te blijven, nu deze expliciet als tegemoetkoming in de loonkosten is bedoeld. Voor verdere verfijningen in de zin van het rekening houden met een verhoogde kostprijs omdat de bijvoorbeeld de bezorgdienst extra kosten met zich brengt, ziet de kantonrechter geen aanleiding. Zoals het gerechtshof Amsterdam in voormeld arrest overwoog bestaat voor berekening van de kortingen geen maatstaf zodat deze naar hun aard enigszins arbitrair zijn.
Over 2020 resulteert de optelsom van omzet plus TVL in een bedrag van € 606.102,00. In relatie tot de omzet over 2019 betekent dit een omzetverlies van (afgerond) 77 %. De voorgaande formule toepassend kan [gedaagde] dus aanspraak op een huurkorting van de helft hiervan, te weten 38,5 %.
Voor de periode maart tot en met januari 2021 oordeelt de rechter:
De omzet in 2019 over deze periode was € 665.772,00 en in de periode januari tot en met maart 2021 € 73.022,00.
De TVL-uitkering over januari -maart 2021 bedroeg € 128.410,35. Bij hantering van dezelfde maatstaven, komt de berekening over deze periode uit op de helft van 70 %, oftewel 35 % aan huurkorting.
Rekenwijze rechtbanken Overijssel en Gelderland
Als deze casus was beslecht door de rechtbank Overijssel of Gelderland, die een andere rekenwijze hanteren, was er een heel ander resultaat uitgekomen.
De TVL vergoedde vanaf juni 2020 tot en met september 2020 50% van de vaste lasten, voor oktober tot en met december 2020 70% van de vaste lasten.
In de periode maart 2020 tot en met december 2020 heeft huurder dus gemiddeld 59% van de huurprijs moeten betalen. De omzetdaling in die periode bedroeg 82% (TVL niet meegerekend). Wanneer het uitgangspunt is dat de helft van die omzetdaling via de huurprijs ‘verdeeld’ moet worden tussen partijen (41% korting dus) komt men bij deze berekeningswijze uit op een huurkorting van 41% (de te verdelen pijn) van 41% (het deel van de huur dat niet gedekt is door TVL in 2020). Dat is een korting van 16,8%. Aanzienlijk minder dan de 38,5% die de rechtbank Amsterdam toewees.
Dat verschil wordt nog aanzienlijk groter wanneer het percentage van de vaste lasten dat door de TVL gedekt wordt groter wordt. Wanneer naar 2021 wordt gekeken (zoals de rechtbank Amsterdam heeft gedaan in haar uitspraak) komt men tot het volgende.
De omzet in 2019 over deze periode was € 665.772,00 en in de periode januari tot en met maart 2021 € 73.022,00. Voor de periode januari tot en met maart 2021 geldt een omzetdaling van 89%. Als die pijn bij helfte verdeeld moet worden komt dat neer op een korting van 44,5%.
De TVL in Q1 van 2021 bedroeg echter 85% van de vaste lasten. Kortom, er resteert slechts een deel van 15% van de huurprijs dat niet gedekt wordt door de TVL. Wanneer we de pijn vervolgens over dat deel van de huurprijs verdelen komt men op een huurkorting van 44,5% (de pijn) van 15% (het ongedekte deel van de huur). Dat is een huurkorting van 6,7%. Aanzienlijk minder dan de 35% die de rechtbank Amsterdam toewees.
Wat is redelijk?
De wetgever is bij de vaststelling van de hoogte van de TVL bewust uitgegaan van een forfaitair bedrag aan vaste lasten. Daarbij is een vast percentage vastgesteld van de omzet, het percentage is op haar beurt weer afhankelijk van de SBI-code van de branche waar de ondernemer in opereert.
De rechtbank Amsterdam (en andere rechtbanken die haar zijn gevolgd) redeneert kennelijk als volgt. De ondernemer betaalt normaalgesproken de vaste lasten vanuit de omzet. Nu de ondernemer minder omzet genereert hoeft de ondernemer dus ook minder vaste lasten te betalen. Vanuit de overheid ontvangt de ondernemer echter tegemoetkomingen (TVL en NOW).
Aan deze redenering kleven diverse problemen. Ten eerste moeten alle tegemoetkomingen die de ondernemer heeft ontvangen bij deze redenering worden meegewogen. Immers, de ondernemer bestrijdt vanuit zijn omzet alle vaste lasten. Het is dan ook mijns inziens onjuist om enerzijds bij de bepaling van de omzetdaling alleen de TVL te betrekken (en niet de NOW) en vervolgens wel het volledige percentage aan omzetdaling als ‘pijn’ te zien. Immers, de pijn is verder verzacht door andere tegemoetkomingen.
Een tweede probleem is dat dat deze ‘vermindering’ vervolgens volledig over de huurprijs moet worden verdisconteerd en niet over andere vaste lasten. Ook dit is mijns inziens onjuist. De vaste lasten die een ondernemer met de omzet bestrijdt zijn immers veel omvangrijker dan alleen de huurprijs die moet worden betaald.
Het is dan ook veel redelijker om de huurprijs bij deze berekening tot uitgangspunt te nemen.
De barmhartige Samaritaan
Om de onredelijkheid in de redenering van de rechtbank Amsterdam te verduidelijken is het wellicht dienstig om een hypothetisch voorbeeld te pakken. Stel dat een vermogende particulier besluit om de lokale ondernemers in de coronaperiode te steunen. Deze barmhartige Samaritaan zegt tegen de ondernemers: ik dek tijdens deze coronacrisis 90% van jullie huurprijs. Zo gezegd zo gedaan, hij betaalt keurig elke maand aan deze ondernemers 90% van de huurprijs die deze ondernemers aan hun verhuurders verschuldigd zijn.
Bij een van deze ondernemers leidt dit tot het volgende rekenvoorbeeld. De ondernemer heeft in de periode maart tot en met december 2020 een omzet gerealiseerd van € 200.000,-. In 2019 was de omzet in diezelfde periode nog € 1.000.000,-. Hij betaalt maandelijks een huurbedrag van € 10.000,- en ontvangt van de barmhartige Samaritaan € 9.000,- per maand ter dekking van de huurprijs. Gedurende de periode maart tot en met december 2020 ontvangt deze ondernemer op die manier dus € 90.000,-.
Rekenmethode Amsterdam
Volgens de rechtbank Amsterdam (en andere kantonrechters die haar helaas zijn gevolgd) moet de huurkorting dan als volgt worden berekend. De vergoeding van € 90.000,- van de barmhartige Samaritaan wordt opgeteld bij de omzet. De omzet in de periode maart tot en met december 2020 komt daarmee op € 290.000,-. Daarmee is nog steeds sprake van een omzetdaling van 71%. Kortom, de ondernemer heeft nog recht op een huurkorting van 35,5%.
De rekenmethode Overijssel en Gelderland
Wanneer echter de andere – meer redelijke - rekenmethode wordt toegepast, zoals de rechtbanken Overijssel en Gelderland dat hebben gedaan, komt men tot een huurkorting van slechts 40% (de helft van de omzetdaling van 80%) van de niet gedekte huurprijs van 10%. Kortom, een huurkorting van 4%.
Conclusie en update
Waarom zou de ondernemer in voornoemd voorbeeld nog recht hebben op een huurkorting van 35,5% als 90% van zijn huurprijs al betaald wordt door de barmhartige Samaritaan? Of omgekeerd geredeneerd. Waarom zou een verhuurder nog een aanzienlijk bedrag moeten bijdragen aan andere vaste lasten van zijn huurder?
Er rest slechts één conclusie, namelijk dat de rekenmethode van de rechtbank Amsterdam onzuiver en onredelijk is. Wanneer een huurder een vergoeding ontvangt die dient ter dekking van de huurprijs (zoals de TVL, in eerste instantie 50% van de huurprijs, maar nu 100% van de huurprijs) dan is het onlogisch om van een ander uitgangspunt uit te gaan dan van dat gegeven. Het kan mijns inziens niet zo zijn dat huurders hun vaste lasten zowel door de overheid als door hun verhuurder gesubsidieerd krijgen.
Inmiddels heeft kennelijk het gerechtshof Amsterdam ook geoordeeld dat de rekenmethodes zoals die door de rechtbank Amsterdam (en vervolgens nog diverse andere rechtbanken) is gehanteerd onjuist is. Zodra het arrest van het hof gepubliceerd is zal ik nog een korte update plaatsen.
UPDATE: inmiddels is het arrest van het hof Amsterdam gepubliceerd. Het artikel daarover leest u hier.
Gerelateerd
Koop en huur
