Nieuw ROZ-model huurovereenkomst kantoorruimte

De nieuwe standaard huurovereenkomst en de algemene bepalingen voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte zijn, zo stelt ROZ, transparanter, evenwichtiger en bevatten duidelijk gemarkeerde keuzes. Ook zijn er een aantal pijnpunten uit het model gehaald in het voordeel van de huurder. In dit artikel worden de belangrijkste verschillen met het model van 2003 besproken.

Wijzigingen in het ROZ model huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte

• In de kop van de huurovereenkomst zijn de woorden ‘nemen het volgende in aanmerking’ toegevoegd. Partijen kunnen hier de partijbedoeling opnemen.

• Artikel 1: met het oog op de invoering van het verplichte Energie Prestatie Certificaat (EPC) is in artikel 1.5 van de modelhuurovereenkomst een tekst opgenomen waarin door partijen moet worden aangegeven of de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst een kopie van het EPC van de verhuurder heeft ontvangen. De verhuurder is sinds 1 januari 2008 verplicht een EPC te verstrekken bij de verhuur van bedrijfsruimte/

• Artikel 3: vaste huurperiodes kunnen worden vastgelegd. In die periode mag bijvoorbeeld alleen de huurder opzeggen. De opzegtermijn is flexibel en niet meer standaard, zoals voorheen het geval was, één jaar.

• Artikel 4: als met BTW wordt verhuurd en de huur eindigt door handelingen van de huurder, lijdt de verhuurder schade. Die schade is nu omschreven als exploitatiekosten en stichtingskosten. Ook is de einddatum van de herzieningsperiode toegevoegd.

• Artikel 6: er is een artikel (6.2) toegevoegd, waarin partijen kunnen aangeven of over de waarborgsom wel of geen rente moet worden vergoed.

• Artikel 8: dit artikel over ‘Incentives’ luidt: ‘Partijen verklaren dat er tussen partijen geen andere incentives zijn overeengekomen dan in deze huurovereenkomst vermeld.’ Met het artikel is voor partijen duidelijk welke afspraken er zijn gemaakt en wordt voorkomen dat er ineens losse afspraken boven water komen waarvan de (toekomstige) huurder of verhuurder geen weet meer heeft.

• Artikel 9: er zijn twee artikelen (9.1 en 9.2) toegevoegd die ervoor moeten zorgen dat partijen niet vergeten dat er mogelijk sprake is van asbest en/of verontreiniging en dat daarover vervolgafspraken moeten worden gemaakt.

• Artikel 10: dit artikel is toegevoegd om partijen de ruimte te bieden om afspraken te maken over duurzaamheid.

Wijzigingen in de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte

• De volgorde van de artikelen is gewijzigd. Deze is nu bijna gelijk aan de ROZ-modelhuurovereenkomst winkelruimte.

• Artikel 4.4: dit artikel bepaalt dat de weigering of intrekking van een vergunning, ontheffing of toestemming geen gebrek opleveren, tenzij deze het gevolg is van een doen of nalaten van de verhuurder.

• Artikel 5.5: de verhuurder mag voorschriften geven met betrekking tot het plaatsen van reclames en overige van buitenaf zichtbare wijzigingen. Zo mag hij voorschriften geven ten aanzien van de uitvoering, plaats en afmeting. De verhuurder mag plaatsing van reclame en dergelijke niet op onredelijke gronden weigeren.

• Artikel 6.3: onderhuur is onder bepaalde voorwaarden toegestaan.

• Artikel 7.4: als de verhuurder op grond van de wet verplicht is een energielabel op te hangen in het gehuurde, stelt de huurder hem daartoe in de gelegenheid.

• Artikel 7.5: de huurder en de verhuurder mogen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder of huurder geen veranderingen of toevoegingen aanbrengen waardoor de energie-index van het gehuurde, die is vermeld in het energielabel, aantoonbaar verslechterd.

• Artikel 9.2: de verhuurder vergoedt de kosten die de huurder maakt om (meer) schade aan het gehuurde te voorkomen, voor zover deze schade niet aan de huurder is toe te rekenen.

• Artikel 10: de verhuurder is onder meer aansprakelijk als hij een gebrek aan het gehuurde niet tijdig verhelpt.

• Artikel 11.1: in dit artikel worden definities gegeven van onderhoud, herstel en vernieuwing.

• Artikel 11.5: dit artikel bepaalt wat (in ieder geval) voor rekening van de huurder is. Vernieuwing is bij een aantal leden, waaronder leden d, e en f, weggelaten.

• Artikel 12.2: de huurder mag zonder toestemming van de verhuurder veranderingen en toevoegingen in het gehuurde aanbrengen die voor de exploitatie van het bedrijf van huurder nodig zijn.

• Artikel 12.5: bij het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen dient de huurder steeds onderzoeken of er sprake is van aanwezigheid van asbest op de locatie waar de veranderingen/toevoegingen zullen plaatsvinden.

• Artikel 13.4: de verhuurder zal passende maatregelen nemen om aantasting van het huurgenot door renovatie en onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde zo veel mogelijk te beperken.

• Artikel 13.5: aan dit artikel is toegevoegd de verhuurder de gedeelten van het gehuurde waartoe de huurder geen exclusief gebruikrecht heeft, mag aanpassen en verplaatsten, mits het gebruik door de huurder als omschreven in artikel 1.2 van de huurovereenkomst mogelijk blijft.

• Artikel 14.2: indien enige bepaling van de huurovereenkomst de toestemming van de verhuurder of huurder vereist, zal de (ver)huurder deze toestemming niet op onredelijke gronden weigeren of vertragen.

• Artikel 15: partijen zijn verplicht elkaar schriftelijk op de hoogte stellen van relevante wijzigingen in hun organisatie, waaronder wijzigingen in de vennootschappelijke structuur worden begrepen.

• Artikel 18.4: de huurder moet zijn deel van de servicekosten zelfstandig kunnen vaststellen.

• Artikel 19: dit artikel over omzetbelasting is aangepast naar de huidige wetgeving.

• Artikel 21: de huurder is vrij in de keuze van een verzekeringsmaatschappij voor een verzekering voor opstal of inventaris en goederen.

• Artikel 22.8: indien de huurder of verhuurder niet binnen redelijke termijn meewerkt aan de inspectie en/of vastlegging van de bevindingen en afspraken in het inspectierapport, is de partij die op vastlegging aandringt bevoegd de inspectie buiten de aanwezigheid van de nalatige partij uit te voeren en het rapport bindend voor partijen vast te stellen.

• Artikel 23.1: de huurder mag betalingen van de huurprijs alleen verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld.

• Artikel 24.3: als de huur met 15% of meer toeneemt, is de huurder verplicht op verzoek van de verhuurder een nieuwe bankgarantie af te geven of de waarborgsom bij te storten tot een bedrag dat is aangepast aan de nieuwe betalingsverplichting.

• Artikel 26.2: bij toerekenbare tekortkoming is het woord ‘ernstige’ uit het artikel gehaald.

• Artikel 27.1: de verhuurder staat ervoor in dat de huurovereenkomst aan de voorschriften van de Vereniging van Eigenaren of vergelijkbare voorschriften voldoet.

• Artikel 28: dit artikel over de kosten van verzuim is wederkerig gemaakt.

• Artikel 29: de boetebepaling is beperkt doordat deze niet meer ziet op alle artikelen, maar slechts op een aantal artikelen uit de algemene bepalingen.

Hoewel de ROZ stelt dat er een aantal pijnpunten uit het model zijn gehaald in het voordeel van de huurder, blijft het ROZ-model een verhuurdersmodel. Voor huurders is het derhalve nog steeds noodzakelijk bijzondere bepalingen aan het model toe te voegen.

Heeft u vragen over het vernieuwde ROZ-model? Neem dan contact op met Robert Rijpstra.