Op 24 januari 2017 heeft het Hof Amsterdam een belangrijk
arrest gewezen voor NVM-makelaars. Het gerechtshof oordeelde dat de NVM-makelaar een beroepsfout heeft begaan door de woning die hij in de verkoop had niet op te meten volgens de voor de NVM-makelaars verplicht geldende meetinstructie (
NEN 2580). De makelaar heeft hierdoor in de verkoopbrochure circa 9m2 teveel woonoppervlakte aangegeven. Aangezien deze meetinstructie door de NVM voor haar leden verplicht is gesteld, mocht de koper er op vertrouwen dat de verkopend makelaar volgens de meetinstructie de woning had opgemeten. Het verweer van de makelaar dat in de verkoopbrochure expliciet was opgenomen dat aan de verkoopbrochure geen rechten konden worden ontleend, alsmede dat de koper zelf onderzoek had moeten verrichten, werd verworpen. De schade die de koper heeft geleden wordt geschat op € 10.000,-. De makelaar dient deze schade te betalen aan de koper.
Verplichte meetinstructie sinds 15 juni 2010
Uit tuchtrechtspraak van de Centrale Raad van Toezicht van de NVM blijkt dat de het Algemeen Bestuur van de NVM reeds op 18 maart 2010 heeft besloten om de leden te verplichten om op basis van de voorschriften die zijn opgenomen in de “Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580” zorg te dragen voor de aanmelding van te koop aangeboden woonhuizen in het uitwisselingssysteem van de NVM en op Funda. De ledenraad van de NVM heeft vervolgens besloten dat vanaf 15 juni 2010 ten aanzien van nieuw aangeboden woonhuizen aan deze voorschriften moest zijn voldaan, en dat ten aanzien van de vóór 15 juni 2010 aangeboden woonhuizen de verstrekte informatie met betrekking tot de gebruiksoppervlakte zo nodig zou worden aangepast. Vanaf 1 december 2010 heeft de NVM op basis van steekproeven controle uitgeoefend op de naleving van de instructie.
Tuchtrecht
Het niet naleven van deze meetinstructie door een NVM-makelaar kan niet alleen civielrechtelijke gevolgen hebben in de vorm van het betalen van een schadevergoeding aan de koper, maar het kan tevens een tuchtrechtelijke berisping opleveren indien de koper bij de Raad van Toezicht van de NVM een klacht indient. Het doel is duidelijk: een (potentiële) koper van een woning die door een NVM-makelaar in de verkoop wordt gezet dient er op te kunnen vertrouwen dat de aangegeven netto woonoppervlakten volgens de NEN 2580 norm wordt vermeld en bijvoorbeeld geen bruto woonoppervlakten waarin gemeenschappelijke ruimtes, ruimtes onder trappen of onder schuine daken zijn meegerekend.
De positieve keerzijde voor NVM-makelaars is uiteraard dat potentiële kopers van de woningen die ze te koop aanbieden verzekerd zijn van correcte informatie over de inhoud en het gebruiksoppervlakte.
Andere makelaarsorganisaties
Het arrest van het gerechtshof is overigens ook van belang voor makelaars van andere beroepsorganisaties, zoals VastgoedPRO (ontstaan uit een fusie tussen de Landelijke Makelaars Vereniging en Register van Vastgoed Taxateurs) of de Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed) VBO. Ook deze organisaties hebben naar verluidt hun leden verplicht om de gebruiksoppervlakten van de te koop te zetten woningen volgens NEN 2580 in te meten.
Heeft u vragen over het naleven van meetregels voor makelaars? Neem dan contact op met Robert Rijpstra, vastgoedadvocaat bij Dirkzwager.
Verplichte meetinstructie sinds 15 juni 2010
Uit tuchtrechtspraak van de Centrale Raad van Toezicht van de NVM blijkt dat de het Algemeen Bestuur van de NVM reeds op 18 maart 2010 heeft besloten om de leden te verplichten om op basis van de voorschriften die zijn opgenomen in de “Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580” zorg te dragen voor de aanmelding van te koop aangeboden woonhuizen in het uitwisselingssysteem van de NVM en op Funda. De ledenraad van de NVM heeft vervolgens besloten dat vanaf 15 juni 2010 ten aanzien van nieuw aangeboden woonhuizen aan deze voorschriften moest zijn voldaan, en dat ten aanzien van de vóór 15 juni 2010 aangeboden woonhuizen de verstrekte informatie met betrekking tot de gebruiksoppervlakte zo nodig zou worden aangepast. Vanaf 1 december 2010 heeft de NVM op basis van steekproeven controle uitgeoefend op de naleving van de instructie.
Tuchtrecht
Het niet naleven van deze meetinstructie door een NVM-makelaar kan niet alleen civielrechtelijke gevolgen hebben in de vorm van het betalen van een schadevergoeding aan de koper, maar het kan tevens een tuchtrechtelijke berisping opleveren indien de koper bij de Raad van Toezicht van de NVM een klacht indient. Het doel is duidelijk: een (potentiële) koper van een woning die door een NVM-makelaar in de verkoop wordt gezet dient er op te kunnen vertrouwen dat de aangegeven netto woonoppervlakten volgens de NEN 2580 norm wordt vermeld en bijvoorbeeld geen bruto woonoppervlakten waarin gemeenschappelijke ruimtes, ruimtes onder trappen of onder schuine daken zijn meegerekend.
De positieve keerzijde voor NVM-makelaars is uiteraard dat potentiële kopers van de woningen die ze te koop aanbieden verzekerd zijn van correcte informatie over de inhoud en het gebruiksoppervlakte.
Andere makelaarsorganisaties
Het arrest van het gerechtshof is overigens ook van belang voor makelaars van andere beroepsorganisaties, zoals VastgoedPRO (ontstaan uit een fusie tussen de Landelijke Makelaars Vereniging en Register van Vastgoed Taxateurs) of de Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed) VBO. Ook deze organisaties hebben naar verluidt hun leden verplicht om de gebruiksoppervlakten van de te koop te zetten woningen volgens NEN 2580 in te meten.
Heeft u vragen over het naleven van meetregels voor makelaars? Neem dan contact op met Robert Rijpstra, vastgoedadvocaat bij Dirkzwager.
Gerelateerd
Koop en huur
