De komende week zal ik in een meerdelige serie artikelen deze ‘Label C-verplichting’ bespreken. De artikelen zijn via onderstaande links te lezen zodra ze zijn verschenen:
- Huurders en verhuurders opgelet: de Label C-verplichting komt eraan!
- Label C-verplichting: valt mijn pand er ook onder?
- Label C-verplichting: wat kunt u als verhuurder doen?
- Label C-verplichting: wat kunt u als huurder doen?
Wat kunt u als huurder doen?
Voor de bespreking van de mogelijkheden die u als huurder heeft om ervoor te zorgen dat het pand dat u huurt per 1 januari 2023 aan de Label C-verplichting voldoet zal ik in dit artikel vooral ingaan op de gebrekenregeling en de mogelijkheden die u als huurder heeft om af te dwingen dat uw verhuurder de maatregelen neemt die nodig zijn om per 1 januari 2023 aan de Label C-verplichting te voldoen. Voor de onderwerpen uitvoering van de werkzaamheden en kosten van de werkzaamheden verwijs ik u naar mijn eerdere artikel in deze reeks: Label C-verplichting: wat kunt u als verhuurder doen?
Gevolgen indien u niet voldoet aan de Label C-verplichting
Als uw kantoorpand niet voldoet aan de Label C-verplichting mag u het door u gehuurde kantoorpand per 1 januari 2023 in beginsel niet meer gebruiken. Het Bouwbesluit verschaft helaas geen duidelijkheid over wie voor de Label C-verplichting zal worden aangesproken door het bevoegd gezag. Nu de tekst van het Bouwbesluit dit in het midden laat valt te verwachten dat het bevoegd gezag zowel u als huurder (en gebruiker) van het pand zal kunnen aanspreken als de verhuurder/eigenaar van het pand. U heeft er als huurder in ieder geval een groot belang bij dat uw kantoorpand per 1 januari 2023 aan de Label C-verplichting voldoet, zodat de ongestoorde exploitatie gewaarborgd blijft.
De gebrekenregeling
Op grond van de huurovereenkomst zullen in ieder geval twee elementaire afspraken zijn gemaakt: u betaalt de huurprijs en uw verhuurder verschaft u huurgenot. Wanneer de verhuurder u dat huurgenot niet meer verschaft schiet uw verhuurder tekort in diens verplichtingen. Dit kwalificeert in beginsel als een gebrek in de huurovereenkomst (art. 7:204 BW), nu uw verhuurder u niet langer het genot kan verschaffen dat u als huurder bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten.
Als huurder kunt u op grond van de wet van uw verhuurder verlangen dat deze het gebrek herstelt (art. 7:206 BW). Dat herstel zou er in geval van het niet voldoen aan de Label C-verplichting in zijn gelegen om die maatregelen te treffen zodat het kantoorpand wél aan de Label C-verplichting kan voldoen (en u het gehuurde ongestoord kunt gebruiken). Neemt uw verhuurder deze maatregelen niet of niet tijdig, dan heeft u als huurder de optie om deze maatregelen zelf te treffen om zo het gebrek te verhelpen. De kosten daarvan zult u op uw verhuurder kunnen verhalen (art. 7:206 lid 3 BW). De verhuurder heeft op dit punt een escape. De verhuurder kan aanvoeren dat de maatregelen die de verhuurder moet treffen om het gebrek te herstellen ‘onmogelijk zijn of uitgaven vereisen die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van haar gevergd kunnen worden’.
Naast de verplichting tot herstel kunt u als huurder op grond van de wet in geval van een gebrek ook aanspraak maken op huurprijsvermindering (art. 7:207 BW) en vergoeding van de schade die u als huurder lijdt ten gevolge van het gebrek (art. 7:208 BW).
Interessante vraag is natuurlijk of u als huurder ook al kunt anticiperen met de gebrekenregeling in de hand vóór 1 januari 2023. Is de dreiging dat het kantoorpand per 1 januari 2023 niet voldoet aan de Label C-verplichting – en het kantoorpand dus niet gebruikt mag worden na die datum – voldoende om de verhuurder met behulp van de gebrekenregeling tot maatregelen te dwingen?
Wanneer kwalificeert het niet-voldoen aan de Label C-verplichting als een gebrek? Kan ook voor 1 januari 2023 al van verhuurders worden gevergd om maatregelen te treffen om juist te voorkomen dat sprake is van een gebrek? In art. 7:204 lid 3 BW heeft de wetgever al een voorbeeld genoemd van een dergelijke ‘anticipatie’. Als een derde stelt een recht te hebben op het gehuurde levert dit pas een gebrek op wanneer de feitelijke stoornis in het huurgenot van de huurder zich voordoet. Wanneer dit in de wet genoemde voorbeeld wordt doorgetrokken naar de Label C-verplichting zou beargumenteerd kunnen worden dat het niet-voldoen aan de Label C-verplichting pas als gebrek kan worden gekwalificeerd wanneer de feitelijke stoornis in het huurgenot van de huurder (een sluiting op grond van art. 5.11 Bouwbesluit 2012) zich voordoet.
Rol van het ROZ-model
Indien u met de verhuurder een huurovereenkomst bent aangegaan op grond van het ROZ-model voor kantoorruimte ligt het voorgaande anders. De Algemene Bepalingen (hierna wordt aan het model uit 2015 gerefereerd met: ‘AB’) die horen bij het ROZ-model bevatten verregaande beperkingen op de zojuist besproken gebrekenregeling.
In art. 2.1 AB is de definitie van gebrek (in de zin van art. 7:204 BW) in die zin beperkt dat de maatstaf niet langer is ‘wat een huurder bij aanvang van de huurovereenkomst van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als het gehuurde redelijkerwijs mocht verwachten’ maar ‘wat een huurder bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde’. Kortom, wetenschap bij aanvang van de huurovereenkomst van het energielabel van het gehuurde speelt mogelijk een rol bij de vraag of het niet-voldoen aan energielabel C als gebrek kan worden.
In art. 10.3 en 10.4 AB is een beperking opgenomen van de aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade ten gevolge van gebreken:
10.3 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7: 206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.
10.4 Het gestelde in artikel 10.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:
- ingeval van schade indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van Verhuurder;
- indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met Huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;
- indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan Verhuurder toe te rekenen omstandigheden;
- indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en Huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen;
- indien Verhuurder de door Huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 9.1 om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van Verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.
Kortom, de huurder kan de verhuurder niet aanspreken voor schade of huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek (zoals het niet-voldoen aan de Label C-verplichting) tenzij sprake is van een van de in art. 10.4 AB genoemde omstandigheden. Voor met name de tweede uitzondering is het de vraag of het niet-voldoen aan de Label C-verplichting bij het aangaan van de huurovereenkomst als gebrek te kwalificeren is (of pas op 1 januari 2023).
Tips voor de huurder
Als u een lopende huurovereenkomst heeft die niet voor 1 januari 2023 zal eindigen, is het raadzaam om tijdig bij de verhuurder te controleren of uw kantoorpand aan de Label C-verplichting voldoet. Is dit niet het geval dan is het raadzaam om met uw verhuurder in overleg te treden over de werkzaamheden die benodigd zijn om ervoor te zorgen dat uw kantoorpand wel per 1 januari 2023 aan de Label C-verplichting voldoet.
Als u een huurovereenkomst heeft die vóór 1 januari 2023 zal eindigen, of als u een nieuwe huurovereenkomst wil aangaan, is het zaak om alvast rekening te houden met de Label C-verplichting en de werkzaamheden (en kosten) die nodig zijn om aan die verplichting te kunnen voldoen.
Neem voor nieuwe overeenkomsten in ieder geval op:
- welke werkzaamheden benodigd zijn;
- wanneer deze werkzaamheden uitgevoerd zullen worden en door wie;
- hoe de kosten van deze maatregelen worden verdeeld.
Heeft u vragen? Neem dan vooral contact op met mij of een van onze andere huurrechtspecialisten!
