Koop breekt geen huur - maar soms wel

De casus

In zijn arrest van vrijdag 25 september 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1499) draaide het (versimpeld weergegeven) om het volgende. Met betrekking tot een resort op Sint Maarten hebben diverse personen timeshareovereenkomsten gesloten met verhuurder V. Het resort is eigendom van eigenaar E. Op grond van die timeshareovereenkomsten krijgen zij het recht om gedurende een bepaalde periode gebruik te kunnen maken van een appartement op het resort. Bank B heeft het resort gefinancierd en heeft hiervoor zekerheidsrechten verkregen van E. Op enig moment gaat de bank over tot het uitwinnen van haar zekerheidsrechten. Het resort wordt op een executieveiling verkocht aan koper K. Deze koper laat al snel aan de timesharenemers weten dat K niet aan hun overeenkomsten gebonden is en dat zij geen gebruiksrechten meer kunnen doen gelden ten aanzien van het resort.

De beoordeling

De vraag die in deze zaak aan de orde was is of de regel ‘koop breekt geen huur’, die is vervat in art. 7:226 BW, in dit geval de rechten van de timesharenemers (huurders) beschermt.

Op grond van art. 7:226 BW (koop breekt geen huur) gaan bij een overdracht door de verhuurder van een zaak aan een verkrijger, de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst over op de verkrijger.

Het ging in dit geval echter niet om een overdracht door de verhuurder, maar om een overdracht door een derde (Bank B) ter uitwinning van een zekerheidsrecht op het eigendomsrecht van eigenaar E. Op dat vereiste loopt het stuk, aldus de Hoge Raad. Uit de wetsgeschiedenis bij art. 7:226 BW blijkt voldoende duidelijk dat deze bepaling niet van toepassing is op gevallen waarin de verhuurder een ander is dan de zakelijk gerechtigde en de (schuldeiser van de) zakelijk gerechtigde degene is die de (zelfstandige rechten op de) verhuurde zaak overdraagt. Kortom, de huurrechten van de timesharenemers zijn niet overgegaan op koper door de overdracht van het resort, nu de overdracht niet door de verhuurder geschiedde, maar door de bank die financier was van de eigenaar.

De Hoge Raad plaatst hier nog twee belangrijke kanttekeningen bij. Ten eerste ten aanzien van het oordeel van het hof, dat de koper toch gehouden was aan de huurovereenkomsten via art. 6:162 BW (onrechtmatige daad) en art. 6:2 BW (redelijkheid en billijkheid). Met betrekking tot dat oordeel van het hof overweegt de Hoge Raad dat voor het aannemen van gehoudenheid van K aan de huurovereenkomsten op grond van onrechtmatige daad en de redelijkheid en billijkheid bijzondere omstandigheden zijn vereist. De omstandigheden die het hof aan diens oordeel ten grondslag had gelegd (dat de koper wist van de verhuur, dat zij bij de aankoop op de veiling rekening kon houden met dit risico en dat de huurders nadeel ondervinden als zij na overdracht niet langer het huurgenot zouden hebben) waren in dit geval onvoldoende voor dat oordeel.

Belangrijke opmerking Hoge Raad

Tot slot voegt de Hoge Raad hier nog aan toe dat niet uitgesloten kan worden dat de eigenaar E en de bank B gehouden waren de huurovereenkomsten te eerbiedigen, omdat zij bijvoorbeeld met verhuur hadden ingestemd. De Hoge Raad legt de beschermingsgedachte van art. 7:226 BW (koop breekt geen huur) zo uit dat deze kan meebrengen dat in een dergelijk geval de plichten die de eigenaar E jegens de huurders heeft (om de gebruiksrechten te eerbiedigen, want hij heeft met verhuur ingestemd) overgaan op koper K.

Kortom, niet de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst gaan in dat geval via art. 7:226 BW over op de verkrijger (immers, de verhuurder draagt de zaak niet over), maar de verplichting die op de eigenaar (niet zijnde de verhuurder) rust om de gebruiksrechten te eerbiedigen gaat op de verkrijger over. Dit laatste heeft dan tot gevolg (aldus de Hoge Raad) dat de verkrijger weliswaar niet gehouden is de huurovereenkomsten na te komen, maar wel de gebruiksrechten van de timesharenemers heeft te eerbiedigen.

Als ik de Hoge Raad goed begrijp ontstaat in dat geval de situatie waarin de oorspronkelijke verhuurder blijft verhuren aan de timesharenemers en waarbij de verkrijger de gebruiksrechten van deze timesharenemers zal moeten (blijven) eerbiedigen. Kortom, de huurrelatie gaat niet op de verkrijger over, maar de verplichting om de gebruiksrechten van de timesharenemers te eerbiedigen (die eerst op de eigenaar rustte) wel. Een verruiming van het beschermingsbereik van art. 7:226 BW (onder omstandigheden) die het mogelijk voor huurders interessant maakt om vastgelegd te krijgen dat de eigenaar van de zaak (niet zijnde de verhuurder) heeft ingestemd met de verhuur.