Het Hof Den Bosch heeft op 3 mei 2011 (
LJN:BQ4111) een interessante beschikking gewezen op het verzoek van de gemeente Veghel tot nietigverklaring van een aantal rechtshandelingen ex art. 26 Wvg. De beschikking bevat belangrijke overwegingen over de termijn van indiening van een verzoek om nietigverklaring, de soorten rechtshandelingen waarop art. 26 Wvg betrekking kan hebben en de omvang van de vrijstelling die is opgenomen in art. 10 lid 3 Wvg.
Feiten
Op 2 januari 2007 heeft A een perceel gekocht dat is gelegen binnen de gemeente Veghel.
A heeft het perceel op 6 februari 2007 verkocht aan B en een dag later heeft B het perceel verkocht aan C. De koopovereenkomsten zijn steeds op de dag van ondertekening ingeschreven in de openbare registers. De gemeente Veghel heeft vervolgens op 1 maart 2007 een voorkeursrecht op het perceel gevestigd.
Op 31 mei 2007 heeft A zijn recht op levering van het perceel gecedeerd aan B, wordt het perceel aan B geleverd, levert B het perceel door aan C en vestigt C een tweetal rechten van hypotheek op het perceel.
De gemeente heeft verzocht om nietigverklaring ex art. 26 Wvg van de koopovereenkomsten, de cessie, de leveringshandelingen, de hypotheekrechten en alle andere met de constructie samenhangende rechtshandelingen.
Ontvankelijkheid
In hoger beroep komt allereerst de vraag aan bod of het verzoek tot nietigverklaring tijdig is ingediend. Het hof stelt voorop dat de gemeente in april 2007 een kopie van de koopovereenkomsten heeft ontvangen en dat het verzoek tot nietigverklaring bij de rechtbank is binnengekomen op 4 november 2008, dus ruimschoots na het verstrijken van de termijn van acht weken van art. 26 lid 2 Wvg. Naar het oordeel van het hof betekent dit dat de gemeente in haar verzoek tot nietigverklaring van de koopovereenkomst niet ontvankelijk moet worden verklaard.
De stelling van de gemeente dat de termijn van acht weken pas is gaan lopen na ontvangst van de laatste akten, welke betrekking hebben op de transactie van het perceel, gaat naar het oordeel van het hof niet op. Anders dan in de door de gemeente aangehaalde jurisprudentie doet zich hier niet de situatie voor dat de gemeente pas op basis van het totale samenstel van rechtshandelingen tot een beoordeling kon komen of sprake was van een inbreuk op haar voorkeursrecht.
Het feit dat A, B en C niet het initiatief hebben genomen om de afschriften aan de gemeente te zenden, heeft niet tot gevolg dat zij zich niet meer op de acht weken-termijn zouden kunnen beroepen.
Soorten rechtshandelingen
Vervolgens komt in de beschikking de vraag aan de orde tot welke rechtshandelingen art. 26 Wvg zich uitstrekt. In hoger beroep is naar voren gebracht dat art. 26 Wvg de gemeente niet de bevoegdheid geeft de nietigheid in te roepen van rechtshandelingen die tot gevolg hebben dat de rechtstoestand van het registergoed verandering ondergaat, zoals de eigendomsoverdracht.
Het hof oordeelt echter dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat art. 26 Wvg ziet op alle rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het voorkeursrecht van de gemeente. Daarbij gaat het om het resultaat van de rechtshandeling en niet om de bedoeling of de intentie van partijen.
Het is volgens het hof evident dat de na 1 maart 2007 (vestiging van het voorkeursrecht) verrichte rechtshandelingen ertoe strekken dat afbreuk wordt gedaan aan het gemeentelijke voorkeursrecht.
Vrijstelling art. 10 lid 3 Wvg
Ten slotte buigt het hof zich over de vraag of de opvolgende eigendomsoverdrachten vallen onder de in art. 10 lid 3 Wvg opgenomen vrijstelling van de aanbiedingsplicht. De vrijstelling houdt in dat de onroerende zaak niet eerst aan de gemeente behoeft te worden aangeboden indien in de overeenkomst een met name genoemde koper en prijs is vermeld, de overeenkomst is ingeschreven in de openbare registers vóór de inwerkingtreding van het gemeentelijke voorkeursrecht en de eigendomsoverdracht is geschied binnen zes maanden na de inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers. Het vijfde lid van dit artikel bepaalt dat de uitzondering van lid 3 maar één keer van toepassing is in een periode van drie jaar vanaf de inschrijving van de koopovereenkomst.
De rechtbank had het beroep op deze bepaling verworpen overwegende dat uit de tekst van de bepaling voortvloeit dat binnen de termijn van drie jaar slechts met betrekking tot één overeenkomst een beroep op de vrijstelling kan worden gedaan. Het perceel kon op grond van art. 10 lid 3 Wvg dus wel aan A worden overgedragen, maar vervolgens niet meer aan B en C.
Het hof volgt dit oordeel van de rechtbank echter niet. Naar het oordeel van het hof valt in art. 10 lid 5 Wvg niet te lezen dat in de periode van drie jaar slechts éénmaal een vrijstelling met betrekking tot een bepaalde onroerende zaak mogelijk zou zijn. Het hof wijst erop dat art. 10 lid 5 Wvg beoogt te voorkomen dat de in het derde lid genoemde periode van zes maanden steeds wordt verlengd doordat dezelfde verkoper en koper steeds een nieuwe overeenkomst inschrijven in de openbare registers. In het onderhavige geval betrof het steeds een andere verkoper en koper en was aan de voorwaarden van art. 10 lid 3 Wvg voldaan. Naar het oordeel van het hof wordt het beoogde doel in de onderhavige zaak dan ook niet doorkruist.
De beslissing
Het hof vernietigt de beschikking van de rechtbank en verklaart de gemeente niet-ontvankelijk in haar verzoek tot nietigverklaring van de koopovereenkomsten en wijst het verzoek voor het overige af.
Feiten
Op 2 januari 2007 heeft A een perceel gekocht dat is gelegen binnen de gemeente Veghel.
A heeft het perceel op 6 februari 2007 verkocht aan B en een dag later heeft B het perceel verkocht aan C. De koopovereenkomsten zijn steeds op de dag van ondertekening ingeschreven in de openbare registers. De gemeente Veghel heeft vervolgens op 1 maart 2007 een voorkeursrecht op het perceel gevestigd.
Op 31 mei 2007 heeft A zijn recht op levering van het perceel gecedeerd aan B, wordt het perceel aan B geleverd, levert B het perceel door aan C en vestigt C een tweetal rechten van hypotheek op het perceel.
De gemeente heeft verzocht om nietigverklaring ex art. 26 Wvg van de koopovereenkomsten, de cessie, de leveringshandelingen, de hypotheekrechten en alle andere met de constructie samenhangende rechtshandelingen.
Ontvankelijkheid
In hoger beroep komt allereerst de vraag aan bod of het verzoek tot nietigverklaring tijdig is ingediend. Het hof stelt voorop dat de gemeente in april 2007 een kopie van de koopovereenkomsten heeft ontvangen en dat het verzoek tot nietigverklaring bij de rechtbank is binnengekomen op 4 november 2008, dus ruimschoots na het verstrijken van de termijn van acht weken van art. 26 lid 2 Wvg. Naar het oordeel van het hof betekent dit dat de gemeente in haar verzoek tot nietigverklaring van de koopovereenkomst niet ontvankelijk moet worden verklaard.
De stelling van de gemeente dat de termijn van acht weken pas is gaan lopen na ontvangst van de laatste akten, welke betrekking hebben op de transactie van het perceel, gaat naar het oordeel van het hof niet op. Anders dan in de door de gemeente aangehaalde jurisprudentie doet zich hier niet de situatie voor dat de gemeente pas op basis van het totale samenstel van rechtshandelingen tot een beoordeling kon komen of sprake was van een inbreuk op haar voorkeursrecht.
Het feit dat A, B en C niet het initiatief hebben genomen om de afschriften aan de gemeente te zenden, heeft niet tot gevolg dat zij zich niet meer op de acht weken-termijn zouden kunnen beroepen.
Soorten rechtshandelingen
Vervolgens komt in de beschikking de vraag aan de orde tot welke rechtshandelingen art. 26 Wvg zich uitstrekt. In hoger beroep is naar voren gebracht dat art. 26 Wvg de gemeente niet de bevoegdheid geeft de nietigheid in te roepen van rechtshandelingen die tot gevolg hebben dat de rechtstoestand van het registergoed verandering ondergaat, zoals de eigendomsoverdracht.
Het hof oordeelt echter dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat art. 26 Wvg ziet op alle rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het voorkeursrecht van de gemeente. Daarbij gaat het om het resultaat van de rechtshandeling en niet om de bedoeling of de intentie van partijen.
Het is volgens het hof evident dat de na 1 maart 2007 (vestiging van het voorkeursrecht) verrichte rechtshandelingen ertoe strekken dat afbreuk wordt gedaan aan het gemeentelijke voorkeursrecht.
Vrijstelling art. 10 lid 3 Wvg
Ten slotte buigt het hof zich over de vraag of de opvolgende eigendomsoverdrachten vallen onder de in art. 10 lid 3 Wvg opgenomen vrijstelling van de aanbiedingsplicht. De vrijstelling houdt in dat de onroerende zaak niet eerst aan de gemeente behoeft te worden aangeboden indien in de overeenkomst een met name genoemde koper en prijs is vermeld, de overeenkomst is ingeschreven in de openbare registers vóór de inwerkingtreding van het gemeentelijke voorkeursrecht en de eigendomsoverdracht is geschied binnen zes maanden na de inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers. Het vijfde lid van dit artikel bepaalt dat de uitzondering van lid 3 maar één keer van toepassing is in een periode van drie jaar vanaf de inschrijving van de koopovereenkomst.
De rechtbank had het beroep op deze bepaling verworpen overwegende dat uit de tekst van de bepaling voortvloeit dat binnen de termijn van drie jaar slechts met betrekking tot één overeenkomst een beroep op de vrijstelling kan worden gedaan. Het perceel kon op grond van art. 10 lid 3 Wvg dus wel aan A worden overgedragen, maar vervolgens niet meer aan B en C.
Het hof volgt dit oordeel van de rechtbank echter niet. Naar het oordeel van het hof valt in art. 10 lid 5 Wvg niet te lezen dat in de periode van drie jaar slechts éénmaal een vrijstelling met betrekking tot een bepaalde onroerende zaak mogelijk zou zijn. Het hof wijst erop dat art. 10 lid 5 Wvg beoogt te voorkomen dat de in het derde lid genoemde periode van zes maanden steeds wordt verlengd doordat dezelfde verkoper en koper steeds een nieuwe overeenkomst inschrijven in de openbare registers. In het onderhavige geval betrof het steeds een andere verkoper en koper en was aan de voorwaarden van art. 10 lid 3 Wvg voldaan. Naar het oordeel van het hof wordt het beoogde doel in de onderhavige zaak dan ook niet doorkruist.
De beslissing
Het hof vernietigt de beschikking van de rechtbank en verklaart de gemeente niet-ontvankelijk in haar verzoek tot nietigverklaring van de koopovereenkomsten en wijst het verzoek voor het overige af.
Gerelateerd
Grondbeleid
