Al enige tijd heeft de markt te kampen met dalende verkopen. Als gevolg van het langer te koop staan van bedrijfspanden en woningen wordt steeds vaker een ruimte te huur aangeboden voor kortere of langere termijn. In dit artikel wil ik aandacht besteden aan de vraag wat de gevolgen zijn als een verhuurde ruimte gedurende de huurperiode middels een executieveiling verkocht wordt?
“Koop breekt geen huur”
Een executieveiling is een middel om snel tot verkoop over te gaan. Een sterk rechtsbeginsel dat in de wet is vastgelegd is het adagium “Koop breekt geen huur”. Huur is een zodanig sterk recht dat in beginsel een verkoop geen gevolgen heeft voor een huurder. De huurovereenkomst moet door de koper worden gecontinueerd. Ik schrijf met opzet “in beginsel”. Een uitzondering op de regel is gemaakt voor een verkoop door een bank middels het veilen van een ruimte in een executieveiling. Populair gezegd: “Veiling breekt wel huur”. Maar niet in alle gevallen kan een bank zomaar een huurder laten ontruimen. Er zijn voorwaarden.
Huurbeding
De bank houdt bij het aangaan van de hypothecaire zekerheid al rekening met de situatie dat een ruimte verhuurd kan worden door de eigenaar. In vrijwel iedere hypotheekakte wordt een artikel opgenomen waarin het zogenaamde “huurbeding” is vastgelegd. In het huurbeding is opgenomen dat een ruimte zonder schriftelijke toestemming van de bank niet mag worden verhuurd. Hoewel de contractueel overeengekomen zekerheid door de bank ruim wordt ingezet, is het in geval van een executieveiling niet vanzelfsprekend dat een bank iedere ruimte met een huurder naar willekeur zou kunnen laten ontruimen. Het beroep op het huurbeding is voorzien van een aantal waarborgen. Maar als aan die waarborgen is voldaan, zal een beroep op een huurbeding slagen.
1. De hypotheekakte dient een uitdrukkelijk beding te bevatten waarbij de eigenaar in zijn bevoegdheid wordt beperkt;
2. Een huurder kan alleen gedwongen worden om te ontruimen wanneer het gaat om een huurovereenkomst die van latere datum is dan het vestigen van de hypotheek. Als de bank de hypotheek eerder is aangegaan, heeft de bank daarmee een “ouder” recht dan de huurder. Verder moet de bank aantonen dat het schade lijdt doordat diens onderpand is verhuurd. Die schade kan aangetoond worden door overlegging van een taxatierapport waaruit blijkt dat de waarde in verhuurde staat bij executie lager is dan de waarde in onverhuurde staat bij executie. Het zal duidelijk zijn dat in de meeste gevallen een leeg pand meer opbrengt dan een pand met een huurder erin.
Toetsing
Toetsing van het verzoek vindt plaats door de rechter bij wie het huurbeding moet worden ingeroepen. De rechter draagt zorg voor oproeping van alle belanghebbenden. Bij het toewijzen van het verzoek van de bank door de rechter hoeft een huurovereenkomst, ondanks de huurbescherming van de huurder, niet gerespecteerd te worden door de bank. De rechter zal een termijn van maximaal één jaar stellen waarbinnen de ruimte ontruimd moet zijn door de huurder. De huurder kan geen aanspraak maken op vergoeding van kosten door de bank. Dit laat onverlet de aansprakelijkheid van de verhuurder voor de gemaakte kosten, etcetera.
Conclusie
Een huurovereenkomst biedt geen huurbescherming tegen een bank wanneer de bank een ouder recht heeft dan de huurder en de inhoud van de huurovereenkomst zodanig is dat de handhaving van de huurovereenkomst bezwarend is voor de bank. Het resultaat is dat –na toestemming van de rechter- de bank de ruimte mag ontruimen en geen rekening hoeft te houden met (de belangen van) een huurder. Ergo, indien bij een eigenaar de wens bestaat om een ruimte voor kortere of langere termijn te verhuren, dient de bank toestemming te geven vóór het aangaan van de huurovereenkomst. Indien door de bank geen toestemming wordt gegeven en de ruimte op enig moment in executie geveild wordt, zijn de gevolgen groot en kostbaar. Wees voorzichtig en laat u adviseren.
“Koop breekt geen huur”
Een executieveiling is een middel om snel tot verkoop over te gaan. Een sterk rechtsbeginsel dat in de wet is vastgelegd is het adagium “Koop breekt geen huur”. Huur is een zodanig sterk recht dat in beginsel een verkoop geen gevolgen heeft voor een huurder. De huurovereenkomst moet door de koper worden gecontinueerd. Ik schrijf met opzet “in beginsel”. Een uitzondering op de regel is gemaakt voor een verkoop door een bank middels het veilen van een ruimte in een executieveiling. Populair gezegd: “Veiling breekt wel huur”. Maar niet in alle gevallen kan een bank zomaar een huurder laten ontruimen. Er zijn voorwaarden.
Huurbeding
De bank houdt bij het aangaan van de hypothecaire zekerheid al rekening met de situatie dat een ruimte verhuurd kan worden door de eigenaar. In vrijwel iedere hypotheekakte wordt een artikel opgenomen waarin het zogenaamde “huurbeding” is vastgelegd. In het huurbeding is opgenomen dat een ruimte zonder schriftelijke toestemming van de bank niet mag worden verhuurd. Hoewel de contractueel overeengekomen zekerheid door de bank ruim wordt ingezet, is het in geval van een executieveiling niet vanzelfsprekend dat een bank iedere ruimte met een huurder naar willekeur zou kunnen laten ontruimen. Het beroep op het huurbeding is voorzien van een aantal waarborgen. Maar als aan die waarborgen is voldaan, zal een beroep op een huurbeding slagen.
1. De hypotheekakte dient een uitdrukkelijk beding te bevatten waarbij de eigenaar in zijn bevoegdheid wordt beperkt;
2. Een huurder kan alleen gedwongen worden om te ontruimen wanneer het gaat om een huurovereenkomst die van latere datum is dan het vestigen van de hypotheek. Als de bank de hypotheek eerder is aangegaan, heeft de bank daarmee een “ouder” recht dan de huurder. Verder moet de bank aantonen dat het schade lijdt doordat diens onderpand is verhuurd. Die schade kan aangetoond worden door overlegging van een taxatierapport waaruit blijkt dat de waarde in verhuurde staat bij executie lager is dan de waarde in onverhuurde staat bij executie. Het zal duidelijk zijn dat in de meeste gevallen een leeg pand meer opbrengt dan een pand met een huurder erin.
Toetsing
Toetsing van het verzoek vindt plaats door de rechter bij wie het huurbeding moet worden ingeroepen. De rechter draagt zorg voor oproeping van alle belanghebbenden. Bij het toewijzen van het verzoek van de bank door de rechter hoeft een huurovereenkomst, ondanks de huurbescherming van de huurder, niet gerespecteerd te worden door de bank. De rechter zal een termijn van maximaal één jaar stellen waarbinnen de ruimte ontruimd moet zijn door de huurder. De huurder kan geen aanspraak maken op vergoeding van kosten door de bank. Dit laat onverlet de aansprakelijkheid van de verhuurder voor de gemaakte kosten, etcetera.
Conclusie
Een huurovereenkomst biedt geen huurbescherming tegen een bank wanneer de bank een ouder recht heeft dan de huurder en de inhoud van de huurovereenkomst zodanig is dat de handhaving van de huurovereenkomst bezwarend is voor de bank. Het resultaat is dat –na toestemming van de rechter- de bank de ruimte mag ontruimen en geen rekening hoeft te houden met (de belangen van) een huurder. Ergo, indien bij een eigenaar de wens bestaat om een ruimte voor kortere of langere termijn te verhuren, dient de bank toestemming te geven vóór het aangaan van de huurovereenkomst. Indien door de bank geen toestemming wordt gegeven en de ruimte op enig moment in executie geveild wordt, zijn de gevolgen groot en kostbaar. Wees voorzichtig en laat u adviseren.
Gerelateerd
Koop en huur
