Huurprijswijzigingsbeding niet oneerlijk

De beoordeling van het huurprijswijzigingsbeding 

In veel huurovereenkomsten voor woonruimte in de vrije sector is overeengekomen dat de huurprijs jaarlijks kan worden verhoogd. De huurprijs wordt veelal afhankelijk gesteld van de consumentenprijsindex met daarbovenop een vaste opslag van bijvoorbeeld 3% of 5%. In een tweetal zaken had de rechtbank Amsterdam (voorlopig) geoordeeld dat het gehele huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk kon worden beschouwd. Dit zou tot gevolg hebben dat het hele beding nietig wordt verklaard en alle huurverhogingen met terugwerkende kracht aan de huurder dienen te worden terugbetaald. De rechtbank Amsterdam heeft in januari 2024 een aantal prejudiciële vragen gesteld, waarover we u al eens eerder hebben geïnformeerd.  

Procureur-Generaal bij de Hoge Raad Wissink adviseert om het huurprijswijzigingsbeding op te knippen in een indexatie- en een opslagbeding, met het oog op de beoordeling van de oneerlijkheid daarvan. Het is immers niet wenselijk dat de oneerlijkheid van (enkel) het opslagbeding direct leidt tot een nietigverklaring van het gehele huurprijswijzigingsbeding. Wissink neemt daarbij het standpunt in dat een beding waarin een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% boven de consumentenprijsindex is opgenomen niet als oneerlijk dient te worden aangemerkt. De verhuurder heeft volgens hem een gerechtvaardigd belang om de aanvangshuurprijs bij een huurovereenkomst voor woonruimte voor onbepaalde tijd periodiek te kunnen aanpassen. Daarbij dient wel te worden opgemerkt ‘hoe hoger het maximale opslagpercentage dat toegepast kan worden, hoe zwaarder dit weegt ten nadele van het opslagbeding’. Volgens Wissink is 3% aanvaardbaar indien wordt gekeken naar de opslagpercentages bij de huurstijgingen die jaarlijks door de minister worden vastgesteld in de sociale sector.  

Huurprijswijzigingsbeding niet oneerlijk 

Kort gezegd, heeft de Hoge Raad de Procureur-Generaal gevolgd in zijn advies en heeft overwogen dat het indexatie- en opslagbeding – vanwege de verschillende doelen – gescheiden van elkaar moeten worden getoetst.   

Daarnaast heeft de Hoge Raad geoordeeld dat in het algemeen kan worden gesteld dat een opslagbeding – inhoudende een jaarlijkse maximale huurprijsverhoging van 3% bovenop de indexatie – géén oneerlijk beding is. Daarvoor is volgens de Hoge Raad onder meer redengevend dat de financiële gevolgen voor een huurder voldoende voorzienbaar is, dat een verhuurder doorgaans een huurovereenkomst op beperkte gronden kan opzeggen én de mogelijkheid voor een huurder om de huurovereenkomst (voor onbepaalde tijd) op te zeggen als de verhuurder de huurprijs op grond van het huurprijswijzigingsbeding verhoogt.  

Praktische gevolgen van het oordeel voor huurders en verhuurders 

Een opslagpercentage van 3% wordt in dit arrest dus in beginsel als eerlijk beoordeeld. Daarnaast blijft een jaarlijkse stijging van maximaal 3% in de meeste gevallen binnen aanvaardbare grenzen. Toch kunnen sommige situaties vragen om een andere beoordeling. Dit hangt af van de specifieke omstandigheden die bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben gespeeld. Dit betekent dat hogere opslagpercentages nog steeds oneerlijk kunnen zijn. Dit zou met name het geval kunnen zijn als blijkt dat het opslagpercentage in redelijkheid niet nodig zal zijn voor het bereiken van de doelen van de verhuurder, namelijk om eventuele kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.  

Voor zover de verhuurder de te bereiken doelen niet (meer) goed kan onderbouwen, loopt de verhuurder het risico dat het beding alsnog als een oneerlijk beding kan worden beschouwd. In de regel valt dus ook niet vast te stellen of een opslagbeding van 5%, 8% of zelfs 10% hier wel als oneerlijk moet worden beschouwd. Dit zal afhangen van de onderbouwing die de verhuurder kan leveren en de specifieke omstandigheden die een rol spelen tussen de verhuurder en een specifieke huurder die een beroep doet op de oneerlijkheid van het beding.  

Heeft u vragen over het huurrecht? Neemt u dan contact op met Rutger Fabritius of Daniël Veen via de contactinformatie boven dit artikel.