Het is gebruikelijk om jaarlijks de huurprijs van een onroerende zaak te indexeren. In de praktijk wordt een overeengekomen indexering niet altijd even consequent door de verhuurder toegepast. Alsdan rijst de vraag in hoeverre een verhuurder met terugwerkende kracht aanspraak kan maken op indexering welke jarenlang niet is geëffectueerd. Uit lagere rechtspraak blijkt dat de verhuurder dan soms het nakijken heeft.
Indexering
Op 21 september 2011 heeft de kantonrechter te Haarlem hierover een uitspraak gedaan ( LJN: BT2180). In deze zaak wordt sinds 1989 een bedrijfsruimte (kindermodezaak) verhuurd. De verhuurder heeft slechts eenmaal in 1993 aan de huurder laten weten dat de huurprijs op basis van prijsindexcijfers wordt herzien. In 2009 maakt de verhuurder aan huurder kenbaar dat hij per abuis de voorgaande jaren de indexatie is vergeten. Verhuurder wenst hiervan alsnog betaling. Aangezien een geldvordering in beginsel na vijf jaar verjaart, wordt de indexatie gevorderd vanaf 2004.
Redelijkheid en billijkheid
De kantonrechter is van oordeel dat het achteraf vorderen van een huurindexatie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De huurder mocht er redelijkerwijs vanuit gaan dat de verhuurder geen aanspraak meer zou maken op de indexatie. Van belang hierbij is dat de huurder naar het oordeel van de kantonrechter niet de mogelijkheid heeft gehad om te kunnen anticiperen op de hiermee gepaard gaande financiële gevolgen. De kantonrechter overweegt daarbij dat de hoogte van de huur een belangrijke factor in de bedrijfsvoering is en dat voorspelbaar is dat een hogere huurprijs zou hebben geleid tot een andere bedrijfsvoering. De indexering mag van de kantonrechter wel worden toegepast vanaf het moment dat het huurder kenbaar is gemaakt dat aanspraak wordt gemaakt op de indexering. Volgens de kantonrechter had de huurder vanaf november 2009 in zijn bedrijfsvoering rekening kunnen houden met het standpunt van verhuurder dat vanaf 2004 indexering verschuldigd is.
Commentaar
Het al dan niet onbewust achterwege laten van indexering kan voor een verhuurder behoorlijke financiële consequenties hebben die niet zondermeer ongedaan kunnen worden gemaakt met één herstelactie. Bedacht dient te worden dat in de algemene bepalingen bij huurovereenkomsten bedrijfsruimte in de regel is opgenomen dat een geïndexeerde huurprijs opeisbaar is, ook al wordt van de aanpassing aan de huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan. Met deze bepaling heeft de kantonrechter geen rekening gehouden, mogelijk omdat deze bepaling niet in de algemene bepalingen is opgenomen of omdat verhuurder verzuimd heeft op deze bepaling een beroep te doen in de procedure. Indien deze bepaling is overeengekomen, dan is goed verdedigbaar dat er geen sprake meer is van één herstelactie of dat de huurder er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de indexeringen niet meer met terugwerkende kracht zouden worden doorgevoerd. In hoger beroep zouden de kaarten dan wel eens heel anders kunnen worden geschud.
Indexering
Op 21 september 2011 heeft de kantonrechter te Haarlem hierover een uitspraak gedaan ( LJN: BT2180). In deze zaak wordt sinds 1989 een bedrijfsruimte (kindermodezaak) verhuurd. De verhuurder heeft slechts eenmaal in 1993 aan de huurder laten weten dat de huurprijs op basis van prijsindexcijfers wordt herzien. In 2009 maakt de verhuurder aan huurder kenbaar dat hij per abuis de voorgaande jaren de indexatie is vergeten. Verhuurder wenst hiervan alsnog betaling. Aangezien een geldvordering in beginsel na vijf jaar verjaart, wordt de indexatie gevorderd vanaf 2004.
Redelijkheid en billijkheid
De kantonrechter is van oordeel dat het achteraf vorderen van een huurindexatie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De huurder mocht er redelijkerwijs vanuit gaan dat de verhuurder geen aanspraak meer zou maken op de indexatie. Van belang hierbij is dat de huurder naar het oordeel van de kantonrechter niet de mogelijkheid heeft gehad om te kunnen anticiperen op de hiermee gepaard gaande financiële gevolgen. De kantonrechter overweegt daarbij dat de hoogte van de huur een belangrijke factor in de bedrijfsvoering is en dat voorspelbaar is dat een hogere huurprijs zou hebben geleid tot een andere bedrijfsvoering. De indexering mag van de kantonrechter wel worden toegepast vanaf het moment dat het huurder kenbaar is gemaakt dat aanspraak wordt gemaakt op de indexering. Volgens de kantonrechter had de huurder vanaf november 2009 in zijn bedrijfsvoering rekening kunnen houden met het standpunt van verhuurder dat vanaf 2004 indexering verschuldigd is.
Commentaar
Het al dan niet onbewust achterwege laten van indexering kan voor een verhuurder behoorlijke financiële consequenties hebben die niet zondermeer ongedaan kunnen worden gemaakt met één herstelactie. Bedacht dient te worden dat in de algemene bepalingen bij huurovereenkomsten bedrijfsruimte in de regel is opgenomen dat een geïndexeerde huurprijs opeisbaar is, ook al wordt van de aanpassing aan de huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan. Met deze bepaling heeft de kantonrechter geen rekening gehouden, mogelijk omdat deze bepaling niet in de algemene bepalingen is opgenomen of omdat verhuurder verzuimd heeft op deze bepaling een beroep te doen in de procedure. Indien deze bepaling is overeengekomen, dan is goed verdedigbaar dat er geen sprake meer is van één herstelactie of dat de huurder er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de indexeringen niet meer met terugwerkende kracht zouden worden doorgevoerd. In hoger beroep zouden de kaarten dan wel eens heel anders kunnen worden geschud.
Gerelateerd
Koop en huur
