Het hof heeft in zijn arrest van 24 juli 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2630) geoordeeld dat dat de huurders, die de procedure als eisers waren gestart, hadden nagelaten om alle bij de ‘processueel ondeelbare rechtsverhouding’ betrokken partijen te dagvaarden. Dit heeft voor de huurders tot gevolg dat zij niet-ontvankelijk zijn in hun vorderingen. Hoe zit deze zaak in elkaar en waar moet je nu als huurder (en procespartij in het algemeen) op letten?
De exceptio plurium litis consortium
Een geslaagd beroep op de exceptio plurium litis consortium is relatief zeldzaam (zie voor een ander voorbeeld en een korte uitleg dit artikel van mijn kantoorgenoot Frank Cornelissen). De exceptio houdt kort gezegd in dat bij een procedure over een ‘ondeelbare rechtsverhouding’ alle partijen moeten worden betrokken. Het nalaten dit te doen leidt tot niet-ontvankelijkheid (net als in onderhavige casus). Wanneer sprake is van een 'ondeelbare rechtsverhouding' is niet altijd vooraf duidelijk. De duidelijkste gevallen vloeien voort uit de wet (vaak wanneer sprake is van een gemeenschap). In onderhavig geval heeft het hof echter vastgesteld dat uit de aard van de contractuele relatie tussen huurders en hun verhuurder een processueel ondeelbare rechtsverhouding voortvloeit. Het hof komt tot dat oordeel op basis van het volgende.
Het geschil
In de kwestie die aan het arrest ten grondslag ligt huren ongeveer 150 winkeliers winkelruimte in een winkelcentrum. De eigenaar van een groot deel van het winkelcentrum, Klépierre, heeft met haar huurders afgesproken dat de servicekosten zullen worden gedragen door de huurders gezamenlijk. Kléppierre heeft in de contracten opgenomen dat de verdeling van deze servicekosten plaatsvindt op basis van een verdeelsleutel die door Klépierre wordt vastgesteld. Aan deze verdeelsleutel liggen diverse uitgangspunten ten grondslag. Een aantal huurders is het op enig moment niet eens met de wijze waarop deze verdeelsleutel wordt vastgesteld. Zij menen dat de verdeelsleutel (in hun voordeel) dient te worden aangepast. De huurders dagvaarden Klépierre en vorderen aanpassing van de verdeelsleutel en terugbetaling van teveel betaalde servicekosten.
Bij de rechtbank komt, voor zover ik uit het arrest heb kunnen opmaken, de exceptio niet aan de orde, maar het hof besteedt hier in zijn arrest wel aandacht aan. In hoger beroep heeft Klépierre namelijk het volgende aangevoerd. Wanneer de rechter de verdeelsleutel zou aanpassen, dan geldt deze aanpassing alleen in de relatie tussen Klépierre en de procederende huurders. Ten aanzien van het grote aantal huurders dat niet bij de procedure was betrokken geldt de oorspronkelijke verdeelsleutel. Dit heeft voor Klépierre tot gevolg dat zij met een gat komt te zitten, nu de verdeelsleutel (als de rechter deze voor de procederende huurders zou verlagen) niet langer op 100% sluit.
Het hof gaat in dit betoog mee en oordeelt dat:
- "De ondeelbaarheid ligt besloten in de aard van de rechtsverhouding. Die bijzondere aard brengt mee dat een beslissing over de verdeelsleutel rechtens noodzakelijkerwijs voor alle huurders gelijkluidend moet zijn. Daarvoor is dan ook – op straffe van niet-ontvankelijkheid - noodzakelijk dat alle huurders in de procedure zijn betrokken."
De huurders kiezen er vervolgens voor de overige huurders niet in onderhavige procedure op te roepen en worden dus niet-ontvankelijk verklaard.
Conclusie
Voordat je een procedure start is het goed om je af te vragen welke procespartijen allemaal in het geding moeten worden betrokken. Als een huurder gaat procederen over de aanpassing van een verdeelsleutel op basis waarvan de servicekosten worden vastgesteld, dan kan het noodzakelijk zijn om de overige huurders van het complex of winkelcentrum in deze procedure te betrekken om zo te voorkomen dat je als huurder niet-ontvankelijk wordt verklaard.
Gerelateerd
Koop en huur
