Huurder verplicht om ‘eerlijk’ alternatief voor oneerlijk beding te aanvaarden

Inleiding

Eerder schreven we u al over uitspraken waarin bedingen in huurovereenkomsten met betrekking tot buitengerechtelijke incassokosten en aanvullende huurverhogingspercentages als oneerlijk werden beoordeeld. Met als gevolg dat het beding buiten toepassing wordt verklaard.

In een uitspraak van 26 september 2023 lijkt de rechtbank Amsterdam een opvallende ‘uitweg’ te bieden aan verhuurders die dergelijke oneerlijke bedingen in hun huurovereenkomsten hebben opgenomen.

Casus

Woningstichting Lieven de Key heeft een huurder gedagvaard en betaling van een huurachterstand gevorderd. Daarbij heeft de verhuurder ook de buitengerechtelijke incassokosten gevorderd, overeenkomstig het beding dat in de algemene bepalingen is opgenomen. Op grond van dat beding dient de huurder alle buitengerechtelijke kosten aan de verhuurder te vergoeden.

Conform de door de rechtbank Amsterdam ingezette lijn gaat de rechtbank over tot ambtshalve toetsing van dit beding aan de Richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13 EG). De rechtbank acht het beding oneerlijk (de redenen waarom laten we voor nu buiten beschouwing, zie hierover ons eerdere artikel).

Aanpassen van oneerlijke bedingen

Lieven de Key heeft vervolgens aangevoerd dat het oneerlijk verklaren van deze (en vermoedelijk andere) bedingen tot onwenselijke maatschappelijke gevolgen zou kunnen leiden. Na eiswijziging heeft Lieven de Key primair gevorderd dat de algemene voorwaarden tussen partijen zodanig worden gewijzigd, dat de huurder de wettelijke buitengerechtelijke kosten is verschuldigd.

Dit vormt voor de rechtbank Amsterdam aanleiding om ‘ten overvloede’ enkele overwegingen te besteden aan de moeilijkheden die verhuurders ervaren om hun overeenkomsten aan te passen op zodanige wijze dat deze geen oneerlijke bedingen meer bevatten.

De rechtbank merkt op dat verhuurders, vanwege het duurzame karakter van een huurovereenkomst, niet zomaar wijzigingen in hun algemene voorwaarden (waarbij oneerlijke bedingen worden geschrapt) kunnen laten doorwerken in bestaande huurrelaties. Verhuurders lopen ‘tegen de grenzen van huurbescherming aan’ aldus de rechtbank.

De rechtbank merkt vervolgens op dat het niet aan de rechtbank is om op voorhand te bepalen hoe algemene voorwaarden tussen partijen kunnen worden aangepast. Maar, de rechtbank is zich kennelijk wel bewust van de maatschappelijke onrust die door haar rechtspraak is ontstaan.

Dit leidt de rechtbank ertoe allereerst te overwegen (r.o. 4.22) dat niet zeker is of het door Lieven de Key voorgestelde gewijzigde beding eerlijk is in de zin van de Richtlijn. Daarna overweegt (r.o. 4.23) de rechtbank dat de onwenselijke maatschappelijke gevolgen voor verhuurders als Lieven de Key kunnen worden weggenomen als verhuurders de mogelijkheid hebben om oneerlijke bedingen te schrappen of te vervangen door eerlijke bedingen.

De rechtbank oordeelt vervolgens expliciet dat de mogelijkheid om een beding te wijzigen niet beperkt is tot de ‘redelijk voorstel’ procedure van art. 7:274 lid 1 BW (waarbij een huurder de huurovereenkomst zou kunnen opzeggen als de huurder niet met een redelijk voorstel tot bijvoorbeeld vervanging van een oneerlijk beding instemt). De rechtbank overweegt:

“Uit de wettelijke regeling voor huur van woonruimte, waaronder art. art. 7:213 BW, valt immers af te leiden dat huurder en verhuurder over en weer verplicht zijn zich als een goed verhuurder respectievelijk een goed huurder te gedragen. Dit brengt, wat de huurder betreft, mee dat deze onder de geschetste omstandigheden een aanbod van de verhuurder tot schrapping van het oneerlijke beding ter zake van de buitengerechtelijke kosten of tot vervanging van dit oneerlijke beding door een eerlijk beding behoort te aanvaarden, nu daarmee het doel van de Richtlijn die strekt ter bescherming van de consument en erop gericht is oneerlijke bedingen uit overeenkomsten te verwijderen, wordt bereikt.”

Conclusie

De rechtbank Amsterdam lijkt hiermee via het goed huurderschap (art. 7:213 BW) te oordelen dat een huurder in beginsel de vervanging van een oneerlijk beding door een eerlijk beding dient te aanvaarden. Of deze redenering ook in hogere rechtspraak stand zal houden is nog de vraag, nu de onderbouwing van de rechtbank erg dun is.

Verhuurders die zich geconfronteerd zien met mogelijke oneerlijke bedingen in hun huurovereenkomsten of algemene bepalingen zouden op basis van deze uitspraak hun huurders voorstellen kunnen doen, voor de schrapping dan wel vervanging van oneerlijke bedingen (door eerlijke bedingen). Verhuurders die twijfelen over deze uitspraak zouden ook de onvermijdelijke uitspraak van de Hoge Raad op dit gebied af kunnen wachten. We houden u hoe dan ook op de hoogte.

Heeft u vragen over dit artikel? Neemt u dan contact op met Rutger Fabritius of Kristel Verkleij via de contactinformatie in de zijbalk.